Contenido de esta guía
- Hipotecas en los Países Bajos
- ¿Es posible obtener una hipoteca como extranjero en Países Bajos?
- Tipos de hipoteca en los Países Bajos en 2026
- ¿Cuánto se puede financiar con una hipoteca en los Países Bajos?
- Tipos de hipotecas disponibles en los Países Bajos
- Hipotecas verdes en los Países Bajos
- Cómo solicitar una hipoteca en los Países Bajos en 2026
- La Garantía Nacional de Hipoteca (NHG)
- Gastos y costos de la hipoteca en los Países Bajos
- Impuestos sobre la propiedad en Países Bajos
- ¿Se necesita un seguro de la propiedad para obtener una hipoteca en Países Bajos?
- Pagos de la hipoteca
- Refinanciar una hipoteca en los Países Bajos
- Recursos útiles
Desde los proveedores hasta las tasas de interés, así se puede obtener una hipoteca en los Países Bajos en 2026 y comenzar a financiar la vivienda deseada.
Comprar una vivienda en los Países Bajos representa un gran salto financiero, y la mayoría de las personas dependen del crédito para lograrlo. Como internacional que reside en los Países Bajos, obtener una hipoteca en un país diferente puede resultar confuso. Sin embargo, al comprender los trámites y requisitos de las distintas hipotecas neerlandesas, se avanza hacia la condición de propietario.
Para comprender las distintas opciones financieras disponibles para residentes y no residentes que deseen adquirir una propiedad, así como las tasas hipotecarias vigentes en los Países Bajos, este artículo aborda los siguientes temas:
- Hipotecas en los Países Bajos
- ¿Se puede obtener una hipoteca como extranjero en los Países Bajos?
- Tasas hipotecarias en los Países Bajos en 2026
- ¿Cuánto se puede solicitar en una hipoteca en los Países Bajos?
- Calculadora de hipotecas en los Países Bajos
- ¿Qué tipos de hipotecas están disponibles en los Países Bajos?
- Hipoteca lineal (lineaire hypotheek)
- Hipoteca de anualidades (annuïteiten hypotheek)
- Hipotecas verdes en los Países Bajos
- Cómo solicitar una hipoteca en los Países Bajos en 2026
- A través de un banco
- A través de un asesor hipotecario
- Garantía Nacional de Hipoteca (NHG)
- Comisiones y costos hipotecarios en los Países Bajos
- ¿Cuál es el monto de los impuestos sobre la propiedad en los Países Bajos?
- Gastos deducibles de impuestos
- ¿Es necesario contar con seguro de vivienda para obtener una hipoteca en los Países Bajos?
- Pagos de la hipoteca
- Re‑financiar una hipoteca en los Países Bajos
- Ventajas de re‑financiar una hipoteca neerlandesa
- Desventajas del re‑financiamiento de hipotecas neerlandesas
- Recursos útiles
Wise
Al transferir sumas considerables para la compra de una vivienda desde el extranjero, Wise ofrece el tipo de cambio del mercado interbancario sin recargos ocultos, a diferencia de los bancos que suelen añadir márgenes a sus tipos de cambio en transferencias internacionales. La estructura de tarifas transparente muestra todos los costos por adelantado, evitando cargos inesperados. También brinda descuentos por volumen en transferencias elevadas, lo que la convierte en una opción altamente rentable para pagos de inmuebles.
Hipotecas en los Países Bajos
Las hipotecas neerlandesas han sido un tema candente recientemente, con tasas de interés fluctuando considerablemente en los últimos años. Tras haber alcanzado un mínimo histórico a principios de la década de 2020, aumentaron bruscamente hasta su nivel más alto en una década en 2022‑23, pero ahora han comenzado a disminuir ligeramente.
Las transacciones vuelven a incrementarse tras haber descendido hace un par de años, y el volumen total de hipotecas al cierre de 2024 aumentó 29% respecto al año anterior.
¿Es posible obtener una hipoteca como extranjero en Países Bajos?
En principio, cualquier persona que cuente con un permiso de residencia, sea temporal o permanente, posee los mismos derechos formales para solicitar una hipoteca. No obstante, si recién se incorpora a un empleo, no dispone de un contrato indefinido, trabaja por cuenta propia, percibe ingresos bajos o su nacionalidad no pertenece a la UE, podría resultar más complicado obtener un préstamo o financiar el 100 % del precio de compra.
Los requisitos varían según el banco, pero, por lo general, se requiere:
- Pasaporte válido pasaporte
- BSN (número de servicio al ciudadano)
- Comprobante de empleo permanente en los Países Bajos o evidencia de ingresos
- Para empleados, trabajadores temporales o estudiantes de doctorado: declaración del empleador (werkgeversverklaring)
- Residencia en los Países Bajos durante al menos seis meses (requisito de algunos proveedores)
- Tres años de declaraciones de impuestos y contabilidad para residentes autónomos
Es relevante mencionar que, si la actividad independiente tiene menos de tres años, resulta bastante difícil obtener la aprobación de una hipoteca.
Tanto ciudadanos de la UE como de países fuera de la UE pueden solicitar un préstamo hipotecario en los Países Bajos, aunque los requisitos tienden a ser más exigentes para los últimos.
Algunas entidades bancarias pueden negar a residentes no permanentes una hipoteca que cubra el 100 % del precio de compra cuando este supera la Garantía Nacional de Hipotecas (Nationale Hypotheek Garantie – NHG), cuyo límite es de €470,000 en 2026.
Adquirir una vivienda en Países Bajos
Desafortunadamente, la Directiva de Crédito Hipotecario, implementada por la UE en 2015, también complica que los bancos ofrezcan hipotecas a residentes internacionales cuyos ingresos se perciben en una moneda ajena a la zona euro. Esto ocurre porque las entidades deben asumir el riesgo de variaciones cambiarias.
Sin embargo, bancos como ABN AMRO han encontrado una alternativa: consideran únicamente el 90 % de los ingresos no denominados en euros al calcular el importe máximo de la hipoteca. Esta medida ha ampliado las opciones para quienes perciben ingresos en otras divisas.
Tenga presente que obtener una hipoteca para una segunda vivienda destinada al alquiler resulta muy complejo. Consulte la información sobre hipotecas de compra para alquiler en Países Bajos para profundizar.
ABN AMRO
Los expatriados que deseen comprar una vivienda en los Países Bajos pueden recurrir a ABN AMRO, que brinda opciones como su calculadora de hipotecas en línea o la posibilidad de concertar una cita con un asesor especializado. Con el apoyo de ABN AMRO, el proceso de adquisición puede resultar más sencillo de lo que se imagina.
Tipos de hipoteca en los Países Bajos en 2026
Los tipos de interés de las hipotecas en los Países Bajos dependen del plazo del período fijo y de la categoría de riesgo del préstamo. Dicha categoría se determina según la relación préstamo‑valor (LTV): el monto del préstamo comparado con el valor de la propiedad. Cuanto menor sea el LTV, más bajo será el tipo de interés.
Existen dos tipos de tasas de interés en los Países Bajos: fijas o variables. Aunque las variables suelen ser más bajas, siempre está el riesgo de que aumenten.
Para consultar las tasas hipotecarias vigentes, visite sitio web de ABN AMRO donde se presentan los últimos datos. Las tasas actuales son 3.60–4.05 % para hipotecas a tasa variable y 3.51–4.79 % para hipotecas a tasa fija (enero de 2026).
Si el valor de la vivienda se incrementa, podría acceder a una tasa de interés más baja. Puede solicitar la valoración oficial del inmueble – conocida como valor WOZ (WOZ‑waarde) – contactando al municipio correspondiente.
¿Cuánto se puede financiar con una hipoteca en los Países Bajos?
En términos generales, es posible solicitar hasta cinco veces el salario bruto, y los hogares con ingresos combinados suelen poder endeudarse en una cantidad mayor. Cuando la compra incluye sistemas de energía renovable, se permite financiar hasta 106 % del valor de la propiedad.
Desde 2018, el Gobierno neerlandés impuso límites al préstamo‑valor que se puede obtener. Antes era factible solicitar el 101 % del valor, pero el máximo actualmente es el 100 % del precio de la vivienda. Por ello, cualquier gasto adicional, como honorarios de compra o remodelaciones, debe cubrirse con los ahorros.
Una buena noticia es que el monto disponible puede incrementarse si se aplica la régimen fiscal del 30 % sobre los ingresos.
Calculadora de hipotecas en Países Bajos
Es posible estimar el monto máximo de la hipoteca, así como el plazo y el valor de las cuotas, mediante una calculadora en línea de servicios como:
Tenga presente que estos cálculos solo sirven como orientación. Es recomendable consultar al prestador o a un asesor hipotecario antes de contratar una hipoteca.
ING
ING es una opción confiable para la banca en los Países Bajos. La entidad brinda una amplia gama de servicios, entre los que se incluyen cuentas corrientes, cuentas de ahorro, préstamos, inversiones, seguros y más. Además, cuenta con herramientas para comparar y calcular distintas alternativas, facilitando la toma de decisiones financieras. El sitio web de ING permite que el dinero rinda más.
Tipos de hipotecas disponibles en los Países Bajos
Existen diversos tipos de hipotecas en los Países Bajos; entre las más habituales se encuentran:
Hipoteca lineal (lineaire hypotheek)
Se paga una cuota fija del préstamo cada mes, la cual cubre los intereses y una parte del capital. Los pagos se realizan en fechas fijas durante el plazo de la hipoteca. A medida que se amortiza el préstamo, la porción destinada a intereses disminuye.
Hipoteca de anualidades (annuïteiten hypotheek)
El prestatario paga una cuota fija cada mes. Al inicio, se amortiza una pequeña parte del préstamo y una mayor cantidad de intereses (lo que permite deducir más en la declaración del impuesto sobre la renta) y, gradualmente, la proporción del préstamo aumenta mientras la de intereses disminuye.
Solo estos dos tipos de hipotecas son elegibles para deducciones en el impuesto sobre la renta.
Existen otros tipos de hipotecas, como:
- Hipoteca solo de intereses (aflossingsvrijehypotheek): se paga únicamente el interés y no el capital del préstamo. Los bancos la autorizan solo en circunstancias especiales.
- Hipoteca de crédito (krediethypotheek): funciona como una cuenta bancaria corriente; permite disponer de fondos y abonar intereses solo sobre el monto utilizado.
- Hipoteca de ahorro (spaarhypotheek): vincula la cuenta de ahorros con la hipoteca. En lugar de cuotas periódicas, se realizan depósitos y el saldo total se amortiza al final del plazo.
Hipotecas verdes en los Países Bajos
Si la nueva vivienda favorece un estilo de vida más ecológico en los Países Bajos, puede ser posible solicitar una hipoteca verde (duurzaam wonen hypotheek).
Conocido como descuento por sostenibilidad, este programa permite obtener una tasa reducida en la hipoteca. Para calificar, es necesario:
- Adquirir una vivienda con etiqueta energética A o B
- Renovar una vivienda alcanzando la etiqueta energética A o B y registrar la nueva clasificación dentro de los dos años posteriores al inicio del tipo de interés fijo
- Comprar una vivienda de obra nueva
Existen diferentes planes que facilitan el acceso a una hipoteca verde. Para ampliar la información, consulte a su banco local o visite el sitio web de ABN AMRO.
Cómo solicitar una hipoteca en los Países Bajos en 2026
Las hipotecas en los Países Bajos pueden gestionarse directamente con los prestamistas (usualmente los bancos más grandes) o a través de un asesor hipotecario (hypotheekadviseur). El proceso de solicitud para hipotecas de expatriados suele ser igual al de los ciudadanos holandeses.
A través de un banco
- ABN AMRO (ofrece hipotecas para expatriados en los Países Bajos y dispone de una sección de hipotecas en inglés en su sitio web)
- ING (en inglés y neerlandés)
- Rabobank (sección de hipotecas solo en neerlandés)
- SNS (solo neerlandés)
Cada vez más, los fondos de pensiones, compañías de seguros, bancos pequeños y proveedores extranjeros de hipotecas también ofrecen tasas de interés competitivas.
A través de un asesor hipotecario
En Países Bajos, los asesores o corredores hipotecarios actúan como intermediarios entre el solicitante y la entidad financiera, ofreciendo orientación para encontrar la opción que mejor se adapte a la situación económica. Esto resulta especialmente útil para quienes no dominan el neerlandés o son recién llegados al mercado inmobiliario local. Entre los asesores con enfoque internacional en Países Bajos se encuentran:
La Garantía Nacional de Hipoteca (NHG)
El NHG es un esquema que garantiza el reembolso de una hipoteca, aun cuando el prestatario no pueda hacerlo directamente. Solo está disponible para hipotecas neerlandesas cuyo valor no supere los €470,000 en 2026.
En caso de que el deudor no pueda seguir pagando la hipoteca, el NHG asegura que:
- No se le exija al titular una suma superior al valor del bien al venderlo
- El prestamista reciba el total del crédito
Esto implica que, por ejemplo, si se pierde el empleo y deja de ser posible mantener los pagos, la propiedad será embargada y puesta a la venta.
Sin embargo, si el valor de la vivienda es inferior al de la hipoteca (por ejemplo, la casa se vende por €300,000 y la hipoteca asciende a €350,000), no se exige cubrir la diferencia. El NHG reduce el costo del préstamo y, a su vez, los prestamistas ofrecen a los participantes del NHG una tasa de interés menor, usualmente hasta 0.5% menos.
La tarifa de solicitud del NHG equivale al 0.4 % del valor de la hipoteca. Así, al solicitar un préstamo de €200,000 respaldado por el esquema, el costo sería €1,200.
Gastos y costos de la hipoteca en los Países Bajos
Además del precio de la vivienda y de las cuotas de la hipoteca, al formalizar un préstamo existen otros gastos. Normalmente se calculan sobre el valor de la propiedad más el IVA (BTW en neerlandés). No obstante, ciertos servicios hipotecarios aplican una tarifa fija que incluye el honorario al prestamista neerlandés.
- Asesoría hipotecaria (Hypotheekadvies): entre €100 y €3,500
- Contrato de hipoteca (Hypotheekakte): entre €500 y €1,000
- Honorarios notariales (Notaris): entre €1,000 y €3,000
- Garantía Nacional de Hipoteca (NHG): 0.4 % del valor de la hipoteca (ver arriba)
- Tarifa de tasación (Taxatierapport): entre €400 y €800
- Impuesto de transferencia (Overdrachtsbelasting): 2 % del precio de compra (ver más abajo)
- Costos de seguros
Impuestos sobre la propiedad en Países Bajos
Al comprar una vivienda en los Países Bajos también se debe abonar un impuesto de transferencia del 2 % del precio de compra (10,4 % para edificios comerciales).
El impuesto a la propiedad en los Países Bajos (onroerendezaakbelasting) se calcula sobre el valor de alquiler presumido de la vivienda, conocido como valor WOZ, o impuesto a la propiedad inmobiliaria. Cada municipio establece su tasa, que generalmente varía entre 0,1 % y 0,3 % del valor.
Directorio de Países Bajos
Asesores de hipotecas en los Países Bajos
Al arrendar una vivienda propia en los Países Bajos, el valor se grava, restando el saldo pendiente de la hipoteca. Este impuesto se incorpora anualmente a los ingresos provenientes de ahorros e inversiones.
Es relevante considerar que un valor WOZ más alto suele traducirse en impuestos mayores. No obstante, los titulares de una hipoteca garantizada por el NHG pueden reducir efectivamente sus tasas de interés al situarse en una categoría de riesgo menor.
Gastos deducibles de impuestos
Mientras se paguen impuestos en los Países Bajos, es posible solicitar una devolución fiscal por los intereses de la hipoteca, siempre que ésta sea a capital (no solo de intereses) y la vivienda sea la residencia principal.
Algunos de los costos mencionados también son deducibles, entre ellos:
- Gastos de tasación
- Comisión del corredor de hipotecas
- Cargos administrativos por la gestión de la hipoteca
- Honorario del notario
- Cuota del NHG
- Los intereses de la hipoteca
No obstante, al arrendar la vivienda se pierde el derecho a deducciones fiscales sobre los pagos hipotecarios. Asimismo, las deducciones desaparecen si la persona deja de residir en Países Bajos.
¿Se necesita un seguro de la propiedad para obtener una hipoteca en Países Bajos?
Probablemente sea necesario presentar comprobante de seguro de vivienda (woonhuisverzekering) al solicitar una hipoteca en Países Bajos. Algunos proveedores suelen ofrecer un descuento cuando se contrata simultáneamente la hipoteca y el seguro de vivienda. Una póliza estándar cubre incendio, tormenta, inundación y robo, aunque los requisitos pueden variar.
Si se adquiere un apartamento, la Asociación de Propietarios (Vereniging van eigenaren – VVE) suele organizar un plan de seguro de vivienda. Los propietarios del apartamento comparten los costos de manera equitativa.
Otros seguros pueden incidir en el contrato hipotecario en los Países Bajos, como el seguro de contenidos y el de vida. También es obligatorio contar con una póliza de contenidos de alto valor (kostbaarhedenverzekering) para proteger objetos raros o costosos.
Algunas compañías de seguros otorgan un descuento cuando se presenta un certificado BORG, documento que acredita que la vivienda posee protección adecuada contra robos y equipos de seguridad certificados instalados.
Las aseguradoras que ofrecen coberturas de vivienda y contenidos en los Países Bajos incluyen:
Pagos de la hipoteca
Además de los pagos mensuales fijos de capital e intereses, también es posible efectuar pagos adicionales para disminuir la tasa de interés. La mayoría de los bancos autorizan el reembolso anual de entre el 10 % y el 20 % del saldo pendiente de la hipoteca sin aplicar penalización.
Esto depende, sin embargo, del tipo de hipoteca que posea. Con una hipoteca de solo intereses (aflossingvrij), por ejemplo, no se amortiza el capital y únicamente se pagan intereses mensuales. Realizar pagos únicos o adicionales en este tipo de hipoteca puede generar sanciones. No obstante, si la hipoteca permite pagos extra, los beneficios de una tasa de interés más baja a largo plazo pueden traducirse en ahorros reales con el tiempo.
Refinanciar una hipoteca en los Países Bajos
Si ya posee una propiedad en los Países Bajos, refinanciar la hipoteca puede ser una estrategia útil para disminuir los costos del crédito. El nuevo préstamo salda la hipoteca actual en su totalidad y permite iniciar los pagos mensuales bajo una modalidad distinta.
Los asesores hipotecarios independientes disponen de acceso a todos los prestamistas en los Países Bajos y pueden contrastar tasas y condiciones para encontrar la opción más ventajosa. No obstante, también existen aspectos desfavorables.
A continuación, se presentan algunos de los beneficios y desventajas del refinanciamiento para facilitar la elección.
Ventajas de refinanciar una hipoteca neerlandesa
- Pagos mensuales más bajos: Comparar distintas ofertas para obtener una tasa de interés menor permite reducir el gasto mensual. Un descuento adicional en la tasa puede aplicarse al presentar una relación préstamo‑valor más baja debido al aumento de los precios de la vivienda. Estos ahorros podrían verse afectados si la propiedad se vende pocos años después del refinanciamiento.
- Acortar el plazo de la hipoteca: Si se mantiene la cuota mensual, es posible liquidar la deuda con mayor rapidez. Por ejemplo, una hipoteca a 30 años podría pagarse en 20 años.
- Pasar a una hipoteca más segura: Cuando la hipoteca actual tiene una tasa variable que fluctúa según la tasa Euribor, se puede aprovechar los niveles bajos de interés cambiando a una hipoteca a tasa fija. Así se evita el riesgo de que los pagos aumenten en el futuro.
- Obtener liquidez de la vivienda: Extraer parte del patrimonio acumulado al refinanciar puede servir para cubrir un gasto importante, como mejoras en el hogar.
Desventajas del refinanciamiento de hipotecas en Países Bajos
- Costos: Los gastos vinculados a la contratación de una nueva hipoteca pueden contrarrestar los ahorros obtenidos con una tasa de interés más baja. Incluyen honorarios de intermediación, compensación al prestamista actual por la pérdida de intereses y honorarios notariales si se cambia de entidad financiera.
- Puede incrementar la deuda: Refinanciar para acceder al valor acumulado de la vivienda puede derivar en un aumento constante del endeudamiento; por ello, es fundamental asegurarse de que se cuenta con la capacidad para asumir la responsabilidad financiera adicional.
Recursos útiles
- NHG – más información sobre la Garantía Nacional de Hipoteca en inglés
- Notaristarieven.nl – lista de notarios neerlandeses
- European Mortgage Federation report on the Netherlands – informe de la Federación Europea de Hipotecas sobre los Países Bajos
Preguntas frecuentes
¿Puedo obtener una hipoteca en los Países Bajos si soy extranjero?
Sí. Cualquier persona que disponga de un permiso de residencia, ya sea temporal o permanente, tiene los mismos derechos formales para solicitar una hipoteca. Sin embargo, la aprobación puede ser más complicada si el solicitante tiene ingresos bajos, contrato no indefinido o nacionalidad fuera de la UE.
¿Qué documentos son obligatorios para solicitar una hipoteca siendo residente extranjero?
Se requiere un pasaporte válido, el número BSN (número de servicio al ciudadano) y un comprobante de empleo permanente o evidencia de ingresos. Para empleados, trabajadores temporales o doctorandos se necesita la declaración del empleador (werkgeversverklaring). Además, es necesario haber residido al menos seis meses en los Países Bajos y, para autónomos, tres años de declaraciones de impuestos y contabilidad.
¿Cuál es el límite de la Garantía Nacional de Hipoteca (NHG) para el 2026?
El límite de la NHG es de 470.000 € en 2026. Los bancos pueden negar una hipoteca que cubra el 100 % del precio de compra cuando este supera dicho límite, sobre todo a residentes no permanentes.
¿Qué tipos de hipoteca están disponibles en los Países Bajos?
En el mercado neerlandés existen hipotecas lineales (lineaire hypotheek), hipotecas de anualidades (annuïteiten hypotheek) y hipotecas verdes, que están orientadas a propiedades con eficiencia energética o características sostenibles.
¿Cómo afecta la Directiva de Crédito Hipotecario a solicitantes internacionales con ingresos en una moneda distinta al euro?
La directiva obliga a los bancos a asumir el riesgo de variaciones cambiarias, lo que dificulta la concesión de hipotecas a quienes perciben ingresos fuera de la zona euro. Algunos bancos, como ABN AMRO, mitigan este riesgo considerando solo el 90 % de esos ingresos al calcular el importe del préstamo.
