Contenido de esta guía

• Propiedad de vivienda en los Países Bajos
• ¿Resulta más conveniente comprar o alquilar una vivienda en los Países Bajos?
• ¿Pueden los expatriados comprar una propiedad en los Países Bajos?
• El mercado inmobiliario holandés y los precios de la vivienda
• Costo de comprar una vivienda en los Países Bajos
• Financiación de la compra de una vivienda en los Países Bajos
• Cómo encontrar una vivienda en los Países Bajos
• Proceso para comprar una vivienda en los Países Bajos
• traslado a su propiedad en los Países Bajos
• Comprar una vivienda de obra nueva en los Países Bajos
• Comprar terreno para construir una propiedad nueva en Países Bajos
• Vender una propiedad en Países Bajos
• Consejos para comprar una vivienda en Países Bajos
• Recursos útiles

¿Considera establecerse? Si ingresar al mercado inmobiliario parece una buena opción, a continuación se presentan algunos consejos para comprar una vivienda en los Países Bajos.

Optar por adquirir una vivienda nueva o la primera es un hito que genera tanto entusiasmo como incertidumbre. La situación puede resultar aún más desafiante si recientemente se mudó a los Países Bajos y aún no domina las particularidades y terminología locales.

Se pretende aclarar la terminología y acompañar en el proceso de adquirir una propiedad en los Países Bajos, desde la búsqueda de una casa adecuada hasta la firma de los documentos legales. La ocupación del inmueble se producirá pronto.

A continuación, se presentan los aspectos esenciales del tema:

• Propiedad de vivienda en los Países Bajos
• ¿Comprar o alquilar una propiedad en los Países Bajos?
• ¿Pueden los expatriados comprar vivienda en los Países Bajos?
• Mercado inmobiliario neerlandés y precios de la vivienda
• Costo de adquirir una vivienda en los Países Bajos
• Financiamiento de la compra de una vivienda en los Países Bajos
  • Hipotecas
  • Programas de ayuda
• Buscar una vivienda en los Países Bajos
  • Sitios web de inmuebles
  • Agentes inmobiliarios
  • Ventajas de contratar a un agente inmobiliario
  • Visitar y seleccionar una vivienda
  • Comprar un apartamento
• Procedimiento para comprar una vivienda en los Países Bajos
  • Presentar una oferta
  • Coordinar tasación e inspección
  • Contratar a un notario
  • Intercambio de contratos
  • Organizar finanzas y abonar tasas
  • Concluir la venta
  • Trámites finales
• Trasladarse a la vivienda neerlandesa
  • Seguro
  • Servicios públicos y telecomunicaciones
• Adquirir una vivienda de obra nueva en los Países Bajos
• Comprar terreno para construir una vivienda en los Países Bajos
• Vender una vivienda en los Países Bajos
• Consejos para comprar una vivienda en los Países Bajos
• Recursos útiles

ING

ING es una opción confiable para la banca en los Países Bajos. La entidad ofrece una amplia gama de servicios, entre los que se incluyen cuentas bancarias, ahorros, préstamos, inversiones, seguros y demás. Cuenta con herramientas para comparar y calcular diferentes alternativas, facilitando la toma de decisiones financieras. Consulte el sitio web de ING y optimice la gestión de sus recursos.

Propiedad de vivienda en los Países Bajos

En 2020, el 69.1 % de la población holandesa eran propietarios de vivienda. A modo comparativo, esta proporción resulta relativamente baja respecto a la media europea; la tasa de propietarios en los Países Bajos supera notablemente la de Alemania (50.5 %), pero se sitúa por debajo de la de Bélgica (71.1 %).

Los precios de la vivienda han aumentado de forma pronunciada en los últimos años, en parte por la escasez de viviendas en las principales ciudades – Utrecht, Amsterdam, Rotterdam y The Hague. No obstante, las tasas de interés hipotecario se mantienen bajas y algunos bancos ofrecen hipotecas al 100 %.

¿Resulta más conveniente comprar o alquilar una vivienda en los Países Bajos?

Aunque los precios de las casas en los Países Bajos son elevados y los gastos adicionales vinculados a la compra pueden acumularse, adquirir una vivienda suele constituir una decisión financieramente acertada a largo plazo, pese a que el alquiler continúe siendo una práctica frecuente.

Los beneficios fiscales para propietarios hacen que los gastos de la hipoteca frecuentemente resulten inferiores al alquiler. Esto se vuelve más evidente a medida que los precios de los arrendamientos aumentan cada año. No obstante, es necesario analizar el mercado zona por zona y determinar si resulta prudente comprar ahora, pues los costos de transacción y los precios altos en las ciudades principales pueden inclinar la balanza.

Alquiler de una vivienda en los Países Bajos

Por otro lado, existen ventajas al alquilar. Se cuenta con mayor flexibilidad si se planea volver a trasladarse, se reduce la responsabilidad en cuanto a los costos de mantenimiento y, naturalmente, los gastos iniciales son menores, lo que disminuye el riesgo financiero. Además, hay ciertas restricciones para los propietarios, entre ellas la necesidad de ser residente de los Países Bajos, lo que podría dificultar la compra.

¿Pueden los expatriados comprar una propiedad en los Países Bajos?

La respuesta breve es sí. En los Países Bajos no existen restricciones para que extranjeros adquieran una propiedad, tanto si son residentes como si no lo son. No obstante, para obtener una hipoteca es necesario residir y estar inscrito en el registro municipal neerlandés.

Quienes provengan de un país perteneciente a la UE, al EEE o a Suiza no requieren visado para vivir o trabajar en los Países Bajos. Aun así, será necesario solicitar un permiso de residencia y un número de identificación nacional – llamado BSN. Hay que tener en cuenta que la solicitud de residencia permanente en los Países Bajos solo es posible tras cinco años de estadía, y algunas entidades financieras podrían no ofrecer a residentes no permanentes una hipoteca que cubra el mayor porcentaje del precio de compra.

Al igual que ocurre con los ciudadanos neerlandeses, algunos gastos adicionales vinculados a la compra de una vivienda en los Países Bajos son deducibles de impuestos, siempre que la propiedad sea la residencia principal. Entre los rubros deducibles destacan los pagos de la hipoteca. Por otro lado, el valor de la vivienda influye en la tasa impositiva aplicable; sin embargo, ese incremento tributario resulta mucho menor que las deducciones disponibles.

Los expatriados que soliciten una hipoteca pueden también acogerse a la norma fiscal del 30 % en los Países Bajos. Es necesario presentar la declaración y registrar las deducciones en la autoridad tributaria neerlandesa: Belastingdienst. Para obtener información completa sobre asuntos fiscales, consulte la guía del sistema tributario neerlandés.

El mercado inmobiliario holandés y los precios de la vivienda

Los precios de la vivienda en los Países Bajos han aumentado notablemente en los últimos años. Los precios se dispararon en 2018, sobre todo en Ámsterdam, Utrecht y La Haya, y se prevé que sigan en alza. Este fenómeno se debe en parte a la escasez de viviendas que afecta a las principales ciudades.

Existen diferencias notables en los precios de la vivienda entre distintas regiones de los Países Bajos. En 2019, la vivienda promedio en la provincia de Groningen costaba €213,000. Esa cifra resulta mucho inferior a la de Noord Holland, la provincia que incluye Ámsterdam y Haarlem, donde el precio medio ascendía a €388,000.

Sin embargo, la diferencia se está reduciendo y el ritmo de crecimiento en Ámsterdam ha comenzado a disminuir. Además, se proyectan más de un millón de nuevas construcciones en todo el territorio para 2035, de las cuales la mitad se espera que esté terminada para 2025.

Según el banco ABN AMRO, el aumento de los precios afecta principalmente al segmento más bajo del mercado, lo que complica la adquisición para compradores primerizos. No obstante, según informan los economistas el crecimiento anual se redujo del 7 % en 2018 al 4 % en 2020.

Costo de comprar una vivienda en los Países Bajos

Además del precio del inmueble, existen otros factores que deben considerarse al calcular los gastos de adquirir una vivienda en los Países Bajos. Algunos son obligatorios y otros se recomiendan.

Wise

Wise, una compañía internacional de transferencias de dinero, brinda apoyo especializado para facilitar grandes transferencias internacionales y reducir los cargos por cambio de divisa. Complete el formulario en línea de Wise para conocer de qué manera pueden asistir.

Por lo general, los honorarios de los distintos servicios se calculan en función del valor del inmueble más el IVA (BTW) y deben liquidarse antes de que se realice cualquier cambio. El gasto inicial principal a considerar, que se paga si se rescinde el contrato sin causa válida, corresponde al depósito anticipado del 10 % (Koopovereenkomst waarborgsom). Este monto se descuenta del precio de la vivienda al concluir la operación.

Los costos adicionales comprenden:

• Impuesto de transferencia – Overdrachtsbelasting: 2 % del precio de compra;
• Contrato de transferencia – De leveringsakte: 0,3 % (más BTW) del precio de compra;
• Gestión de hipoteca – Hypotheekadvies: 1 % del monto hipotecario o 1,2 % (más BTW) del precio de compra;
• Contrato hipotecario – Hypotheekakte: 0,15 % (más BTW) del precio de compra, deducible de impuestos;
• Honorario de agente inmobiliario – Makelaarscourtage: 2 % (más BTW) del precio de compra;
• Valoración – Taxatierapport: 0,2 % (más BTW) del precio de compra, deducible de impuestos;
• Otros costos fijos incluyen los honorarios de notaría y las tasas de registro de la propiedad

Además, el valor imputado de alquiler (Eigenwoningforfait) – entre 0 % y 0,7 % del valor de alquiler – será fijado por el gobierno y se incorporará a la renta.

En conjunto, estos gastos adicionales representan aproximadamente entre el 5 % y el 7 % del precio de compra, siempre que sea necesario solicitar una hipoteca. Para ilustrar, una vivienda adquirida por €200 000 acabaría costando alrededor de €212 100. Es conveniente contemplar estos gastos extra e inevitables al definir el presupuesto, sin incluir posibles inversiones en remodelación o mantenimiento.

Financiación de la compra de una vivienda en los Países Bajos

Adquirir una vivienda en los Países Bajos implica un importante desembolso financiero. La mayor parte de los compradores no paga el total de inmediato; en su lugar, contrata una hipoteca, es decir, un préstamo bancario garantizado con la propiedad, con una entidad bancaria como ING.

Si financia la compra de la vivienda con recursos provenientes del exterior, considere usar Wise para sus transferencias internacionales. Wise brinda el tipo de cambio medio del mercado con comisiones transparentes, lo que puede permitirle ahorrar al enviar el pago inicial o al efectuar pagos periódicos de la hipoteca desde el extranjero.

Hipotecas

Los tipos de interés hipotecario se encuentran en mínimos históricos y algunos bancos pueden ofrecer hipotecas al 100 %. Sin embargo, normalmente la financiación se limita al 90 % del valor del inmueble. Existen diversas alternativas en cuanto al tipo de hipoteca neerlandesa; las más habituales son la hipoteca lineal (lineaire hypotheek) y la hipoteca a plazo fijo o de amortización (annuïteiten hypotheek). Se recomienda contar con un asesor hipotecario que le ayude a elegir la opción más adecuada a su situación financiera.

ABN AMRO

¿Es expatriado y desea adquirir una vivienda en los Países Bajos? Aunque el proceso difiera del que conoce, ABN AMRO ofrece asistencia. Puede utilizar su calculadora de hipoteca en línea o concertar una cita con un asesor hipotecario. Con ABN AMRO, la compra de una vivienda resulta mucho más sencilla de lo que podría imaginar.

Hasta junio de 2023, las tasas hipotecarias de los principales bancos holandeses son las siguientes (según un préstamo máximo del 100 % del valor).

• Hipoteca a tipo fijo a cinco años: 4.41–4.76%
• Hipoteca a tipo fijo a diez años: 4.31–4.66%
• Hipoteca a tipo fijo a veinte años: 4.55–5.04%

Como ciudadano que no posee la nacionalidad neerlandesa, se cuenta con los mismos derechos formales para solicitar una hipoteca. No obstante, resulta más complicado obtener el crédito si se es nuevo en el empleo, trabajador independiente, percibe ingresos bajos o proviene de una nacionalidad fuera de la UE. Asimismo, se requiere residencia en los Países Bajos y estar inscrito en el registro municipal (gemeente).

Cada entidad bancaria sigue sus propias normas; sin embargo, para ciudadanos de la UE generalmente solicitan lo siguiente:

• Un pasaporte válido
• Un BSN (número de servicio al ciudadano)
• Una constancia de empleo permanente en los Países Bajos o comprobante de ingresos
• En el caso de trabajadores temporales o estudiantes de doctorado: una declaración del empleador (werkgeversverklaring)

Cómo solicitar una hipoteca en los Países Bajos

Asesores hipotecarios y bancos que colaboran con expatriados

Muchos expatriados que desean adquirir una vivienda en Países Bajos recurren a un asesor hipotecario para que les acompañe durante el proceso. Aunque existen numerosos asesores neerlandeses, también hay varios asesores hipotecarios especializados en expatriados dentro del país. Resulta especialmente útil cuando no se domina el neerlandés o se es nuevo en el mercado inmobiliario holandés.

Entre los bancos y corredores hipotecarios que ofrecen condiciones favorables a expatriados en Países Bajos se encuentran:

• ABN AMRO
• Expat Mortgages
• Hypotheek Platform
• Independent Expat Finance

Esquemas de ayuda

Aunque no existen planes financieros específicos para compradores primerizos, el gobierno holandés ha flexibilizado las condiciones hipotecarias desde 2013, facilitando el acceso a la compra de una vivienda en los Países Bajos para quienes adquieren su primera casa.

Estas modificaciones se refieren principalmente a la National Mortgage Guarantee – (Nationale Hypotheek Garantie –NHG) – un esquema que garantiza el pago del préstamo hipotecario cuando el prestatario no puede hacerlo. La prima de la Garantía Hipotecaria Nacional (NHG) disminuyó de 0,9 % a 0,7 % en 2020, lo que representa un ahorro de hasta €620 para los compradores. Además, el precio máximo de una vivienda elegible para la NHG se elevó a €310.000, alcanzando €328.600 cuando la propiedad cumple ciertos requisitos de eficiencia energética.

Cómo encontrar una vivienda en los Países Bajos

Desde portales en línea hasta agentes inmobiliarios, hay diversas alternativas para buscar la casa holandesa que mejor se ajuste a sus necesidades.

Portales inmobiliarios

Existe una gran cantidad de portales inmobiliarios donde puede iniciar la búsqueda de su nuevo hogar. Entre los sitios nacionales más populares se encuentran:

• – en inglés
• Funda – el portal inmobiliario más grande de los Países Bajos y está disponible en inglés
• Huislijn – en holandés
• Jaap – en holandés
• Pararius – disponible en varios idiomas
• Zoekallehuizen – en holandés

También existen muchos otros sitios específicos de una ciudad.

Resulta conveniente utilizar estos sitios para conocer el mercado en las áreas de interés, aunque se decida emplear otro método para adquirir una vivienda. También es posible suscribirse a correos electrónicos diarios que ofrecen una selección de inmuebles recién publicados. Si se identifica una opción atractiva, basta con contactar al agente inmobiliario o al propietario indicado para concertar una visita. Dado el alto nivel de demanda, a menudo es necesario actuar con rapidez.

Algunos métodos alternativos para buscar una vivienda son:

• Periódicos: Todos los diarios holandeses incluyen una sección inmobiliaria. De Telegraaf publica un suplemento de viviendas los miércoles (en holandés).
• Red de contactos: solicite a su entorno que esté atento a nuevas propiedades.
• Explorar la zona: además de familiarizarse con el área, puede observar letreros Te Koop (en venta) en inmuebles que llamen la atención.

Agentes inmobiliarios

Aunque no sea un requisito legal, generalmente se aconseja recurrir a un agente inmobiliario (makelaars) al comprar una vivienda en Países Bajos. Estos profesionales pueden buscar y preseleccionar inmuebles, encargarse de la negociación, asistir en las reuniones con el notario y organizar el contrato de compraventa. Algunos están orientados a facilitar la adaptación de expatriados y ofrecen un servicio integral, desde la búsqueda del hogar hasta la ayuda para amueblarlo. Dada la amplia oferta, puede resultarle útil utilizar una plataforma comparadora de agentes, como Juiste Makelaar, donde podrá definir los criterios deseados y contactar directamente con los profesionales.

Los portales mencionados presentan agentes inmobiliarios asociados a cada propiedad, y la mayoría de los agentes dispone también de su propio sitio web con listados de inmuebles. Es posible visitar sus oficinas para conversar sobre las opciones disponibles. En Países Bajos, muchos agentes se especializan en atender a expatriados, entre ellos Homes for Expats.

En el mercado neerlandés, los agentes inmobiliarios actúan exclusivamente como corredor de compra (aankoopmakelaar) o como corredor de venta (verkoopmakelaar), pero nunca simultáneamente, lo que garantiza la defensa del interés del cliente. La NVM representa a la Asociación Holandesa de Corredores y Expertos Inmobiliarios, y más del 75 % de los agentes del país están registrados en esa entidad, lo que constituye una buena garantía de calidad. La plataforma Funda cuenta con un amplio directorio de agentes registrados en la NVM.

Ventajas de contratar a un agente inmobiliario

• Poseen un conocimiento profundo de los aspectos legales, lo que evita que se aprovechen de usted
• Los agentes pueden ayudarle con la traducción y actuar como intermediarios entre usted y el vendedor, ya que la compra de una vivienda puede resultar una experiencia compleja
• Podrán organizar inspecciones técnicas para detectar posibles problemas y acompañarle en las visitas al inmueble
• Le asistirán en la negociación para obtener la mejor oferta. En un mercado tan competitivo en los Países Bajos, a menudo es necesario presentar ofertas superiores al precio solicitado; el agente le orientará sobre cuánto superar el precio
• Ofrecen asesoramiento sobre zonas que le resulten desconocidas o que presenten buenas oportunidades de inversión
• Le ayudarán a localizar a un asesor hipotecario independiente

Por otro lado, el costo de contratar a un agente inmobiliario puede resultar elevado. Los honorarios suelen situarse entre el 1 % y el 2 % del precio de la propiedad, aunque pueden ser mayores con agentes que brindan servicio integral. Es conveniente preguntar por los costos de antemano para evitar sorpresas desagradables. Además, es habitual que se firme un contrato con el agente, el cual frecuentemente es exclusivo. Esto implica que el honorario del agente podría aplicarse incluso si la propiedad es encontrada por usted mismo o si decide no comprar.

Al considerar estos factores, puede resultar ventajoso tratar directamente con el propietario. En tal caso, es fundamental conocer todos los requisitos legales para la compra y venta de inmuebles en los Países Bajos, a fin de evitar ser perjudicado.

Visita y selección de la propiedad

Sea cual sea el método, una vez que se ha encontrado una vivienda de interés, corresponde contactar al propietario o al agente para concertar una visita. Generalmente, la visita solo se puede realizar en horario comercial (9 a.m. – 5 p.m.) con un agente, lo que puede implicar ausentarse del trabajo. Debido a la escasez de viviendas, los inmuebles en zonas demandadas se venden rápidamente, por lo que conviene actuar con prontitud.

Por supuesto, la normativa varía cuando la vivienda es de nueva construcción y aún está en obra. En esa situación, es posible consultar imágenes digitales en línea, pero se recomienda encarecidamente contar con un agente comprador que ayude a comprender las especificaciones, los servicios y el contrato, además de estimar el valor esperado del inmueble.

Aspectos a considerar al elegir una vivienda

• Ubicación – ¿comprar en la zona resulta una buena inversión? ¿Cómo son los enlaces de transporte, los servicios locales y las escuelas?
• Calidad de la vivienda – inspeccione minuciosamente en busca de daños o moho. Realice una inspección estructural para obtener una visión completa.
• ¿Se trata de un edificio protegido? – aplicarán restricciones, aunque podrían existir incentivos fiscales.
• Equipamiento y accesorios – ¿qué está incluido y qué no? La mayoría de las viviendas holandesas se venden sin muebles.
• Tipo de contrato – ¿incluye una cláusula de rescisión en caso de que la vivienda o el vendedor no cumplan ciertos requisitos?

Comprar un apartamento

Algunos aspectos particulares de los Países Bajos que conviene considerar al adquirir un apartamento:

Existe una diferencia entre una vivienda unifamiliar y un apartamento. En un edificio de apartamentos, la Asociación de Propietarios (VvE) comparte la propiedad del edificio (VvE Vereniging van Eigenaren) y cada propietario posee su apartamento, siendo responsable del mantenimiento del edificio y de las zonas comunes junto a los demás propietarios mediante pagos mensuales o fondo común.

Sin embargo, las VvE pueden acumular deudas o gestionarse de forma deficiente, lo que dificulta la toma de decisiones sobre cuestiones estructurales. Resulta aconsejable revisar los términos y condiciones del reglamento de división de la propiedad (splitsingsreglement) antes de concretar la compra.

Especialmente en las grandes ciudades, la vivienda puede incluir un arrendamiento de terreno (erfpacht), lo que implica pagar una cantidad para poder usar el terreno. Ese pago suele efectuarse cada año.

Proceso para comprar una vivienda en los Países Bajos

Presentar una oferta

Una vez encontrada la vivienda adecuada, pueden iniciarse las negociaciones. Normalmente, el agente negocia con un único vendedor a la vez, realizando una sola oferta a los compradores.

Si está interesado pero no puede presentar una oferta, podría gestionar el derecho de tanteo sobre la vivienda, lo que le otorga algunos días durante los cuales otros no pueden presentar ofertas. Así tiene tiempo para averiguar cuánto puede solicitar en préstamo o para realizar una inspección del edificio. No obstante, los vendedores no siempre aceptan conceder el derecho de tanteo.

No está obligado a presentar la oferta al precio solicitado. Aunque pueda parecer inteligente ofrecer menos inicialmente, la escasez de viviendas hace que muchos compradores presenten ofertas superiores al precio anunciado, incluso en la primera propuesta. Consulte el registro de la propiedad (kadaster) para conocer los valores de las viviendas en la zona. Un agente inmobiliario puede asistirle en la negociación de la mejor alternativa.

Organizar una tasación y una inspección

Aunque no es obligatorio al adquirir una vivienda en los Países Bajos, para obtener una hipoteca será necesario contar con un informe de tasación (taxatierapport). La tasación la realiza un perito (taxateur) y usted deberá cubrir su costo. Si busca un tasador local, HuisAssist resulta una opción recomendable para comparar alternativas.

Realizar una inspección estructural también es recomendable dentro del contrato. Un experto independiente identificará posibles problemas y proporcionará una estimación de los costos de reparación, lo que podría permitir negociar un precio de compra más bajo.

Contratación de un notario

La compra de una vivienda en los Países Bajos está protegida por procedimientos legales. Un notario (notaris) actúa como mediador jurídico entre el vendedor y el comprador, elaborando las escrituras que deberán firmarse. La presencia de un notario es obligatoria para la venta de inmuebles en los Países Bajos. Entre sus funciones se encuentran verificar que el vendedor tenga derecho a transferir la propiedad, realizar la inscripción en el Registro de la Propiedad y cumplir con demás requisitos legales. Asimismo, explica la escritura hipotecaria y actualiza el Registro de la Propiedad y el registro de hipotecas con el nombre del comprador.

El comprador elige libremente al notario al adquirir una propiedad en los Países Bajos. En notaristarieven.nl y notaris.nl es posible obtener información sobre las funciones del notario (en holandés) y comparar tarifas de distintos servicios en HuisAssist. También se puede solicitar al agente inmobiliario que brinde una recomendación.

La evaluación independiente de los notarios está supervisada por la KNB, la Asociación Real Holandesa de Notarios de Derecho Civil.

Intercambio de contratos

Las negociaciones también incluyen aspectos como la fecha de cierre, el precio de los bienes muebles que se pretenda adquirir y demás condiciones para el vendedor.

Es pertinente tener en cuenta las siguientes contingencias:

• Cláusula de financiación (financieringsbeding) que permite desistir si no se consigue la hipoteca requerida
• Garantía Nacional de Hipoteca
• Cláusula penal en caso de que alguna de las partes decida no continuar con la venta

Una vez acordados los términos, se redactará un contrato preliminar de compra con condiciones suspensivas (voorlopige koopovereenkomst met ontbindende voorwaarden). Aunque sea preliminar, el contrato crea un compromiso de compra, salvo que las condiciones no se cumplan por alguna de las partes.

En los Países Bajos existe un período legal de 72 horas para cancelar la compra de una vivienda. Tras firmar el contrato preliminar, es posible revocar la decisión dentro de ese plazo sin que se apliquen sanciones.

Organizar sus finanzas y pagar los honorarios

El contrato preliminar de compra suele exigir que el comprador o su entidad crediticia transfiera el 10 % del precio al notario del vendedor como garantía (waarborgsom). Si se rescinde el contrato sin una causa justificada, esa suma se pierde a favor del vendedor. Cuando el banco haya efectuado el pago, el cliente deberá reembolsarle. Además, es obligatorio pagar una garantía bancaria, cuyo importe depende del monto del adelanto.

Contar con ingresos percibidos en distintas naciones o monedas puede parecer que complica la adquisición de una vivienda en los Países Bajos, pero existen varias alternativas para financiar la compra.

Quien ya reside en el país puede abrir una cuenta bancaria local. En caso contrario, conviene consultar a un asesor financiero o recurrir a un servicio especializado de transferencia de fondos que facilite el envío de recursos desde una cuenta fuera de los Países Bajos para la compra del inmueble.

Wise, por ejemplo, cuenta con un equipo especializado que facilita grandes transferencias internacionales y permite reducir los costos por tipo de cambio.

Finalizando la compra

En la fecha de cierre, se visita la vivienda junto al agente inmobiliario del vendedor; el agente propio también puede acompañar. Durante esa inspección, conviene constatar que la propiedad se encuentre en el estado acordado, incluyendo la lectura de los contadores de gas y electricidad. Si todo está correcto, se procede a firmar las escrituras de transmisión ante el notario, convirtiéndose en el propietario legal, y se suscriben también las escrituras hipotecarias.

Una vez estrechados los apretones de mano, se entregan las llaves y se puede ocupar la nueva residencia.

Trámites finales

Si se va a convivir con la pareja, también puede resultar conveniente formalizar un contrato de convivencia (samenlevingscontract) ante notario. Dado que los compañeros no casados ni registrados disponen de menor protección legal en los Países Bajos, es aconsejable definir por cuenta propia aspectos clave como las aportaciones económicas o la titularidad del inmueble.

En los Países Bajos es frecuente que las viviendas se vendan sin muebles y, a veces, sin suelos, aunque esto depende del acuerdo sobre bienes muebles. Por ello, puede ser necesario realizar algunas reformas o trabajos de bricolaje antes de poder ocuparla de forma adecuada.

Posteriormente, se debe inscribir la nueva dirección en el Gemeente. Consulte nuestra guía para trasladarse a los Países Bajos y averigue el procedimiento.

traslado a su propiedad en los Países Bajos

Se ha finalizado la compra y ya se dispone de las llaves de la nueva vivienda en los Países Bajos. ¿Cuál es el siguiente paso?

Seguro

El seguro de vivienda (woonhuisverzekering) no es obligatorio en los Países Bajos. No obstante, al solicitar una hipoteca puede requerirse demostrar su contratación. Bancos como ABN AMRO suelen ofrecer un descuento si se adquieren la hipoteca y el seguro con la misma entidad. Una póliza estándar cubre incendio, tormenta, inundación y robo, aunque los criterios pueden variar.

Al comprar un piso, la Association of Owners (VVE) normalmente organiza un seguro de vivienda y los gastos se reparten equitativamente entre los propietarios.

También se aconseja contratar un seguro de contenidos (inboedelverzekering). Por lo general, cubre muebles, rotura de cristales y pertenencias en general. Para objetos de alto valor será necesario un seguro de objetos valiosos (kostbaarhedenverzekering). Algunas compañías ofrecen un descuento al presentar un certificado BORG, que acredita la protección adecuada contra robos y la instalación de equipos de seguridad certificados. Entre las aseguradoras que ofrecen seguros de vivienda y contenidos en los Países Bajos se encuentran:

• a.s.r.
• Centraal Beheer
• FBTO
• Lemonade

Es posible comparar pólizas de seguros de contenidos mediante un sitio web confiable de comparación de precios. Obtenga más información con nuestra guía sobre seguro de vivienda en los Países Bajos.

Servicios públicos y telecomunicaciones

En ocasiones es posible solicitar que los servicios públicos, como gas y electricidad, se transfieran a su nombre tras la compra de una vivienda en los Países Bajos. No obstante, conviene comparar los proveedores, averiguar si ofrecen opciones de energía renovable y conocer cuál es el suministrador principal en la zona. Para más información, consulte nuestra guía configuración de servicios en los Países Bajos.

Comprar una vivienda de obra nueva en los Países Bajos

Con alrededor de 50 000 viviendas nuevas construidas cada año, el mercado de obra nueva es popular, sobre todo en las grandes ciudades y sus alrededores. Al adquirir una vivienda de obra nueva o un apartamento en un bloque aún en construcción, el proceso difiere del de compra de una vivienda usada. En este caso, la adquisición se realiza directamente con el promotor del proyecto. Se puede presentar una oferta por la casa elegida o pagar un precio fijo y participar en un sorteo para obtener un apartamento en el edificio.

Tanto Funda como Nieuwbouw Nederland brindan información sobre los tipos de viviendas que se están construyendo y sus ubicaciones. Asimismo, es posible acceder a los sitios web de los promotores, donde se encuentran datos más detallados. El tiempo de construcción de una vivienda nueva en Ámsterdam, por ejemplo, ronda entre 2 y 3 años.

El comprador podrá inspeccionar la vivienda antes de su finalización para confirmar que se hayan cumplido todos los acuerdos. No obstante, para prevenir fraudes, se recomienda encarecidamente contar con un agente de compra al construir una vivienda de nueva construcción. Este profesional puede estimar un precio adecuado y revisar planos, instalaciones y demás convenios de compra y construcción.

Comprar terreno para construir una propiedad nueva en Países Bajos

Adquirir terreno para construir la vivienda por cuenta propia también constituye una opción frecuente en Países Bajos. En 2018, el costo medio de construir una casa nueva para habitar estaba ligeramente por debajo de €300 por metro cúbico.

Los marcos normativos y regulaciones están disponibles en el Departamento de Vivienda, Planificación Territorial y Medio Ambiente (VROM). La Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) también ofrece abundante información útil sobre la compra de terrenos o viviendas de nueva construcción en Países Bajos.

Vender una propiedad en Países Bajos

Al igual que al adquirir una vivienda, suele recomendarse recurrir a una agencia inmobiliaria para vender la propiedad. Estas pueden ayudar a obtener el mejor precio y a garantizar que el contrato resulte equitativo. El vendedor tiene la obligación legal de proporcionar información suficiente sobre la propiedad, incluidos los posibles gravámenes.

Consejos para comprar una vivienda en Países Bajos

• Conocer el presupuesto: concertar una cita con un asesor hipotecario. Un calculador hipotecario como el disponible en Expat Mortgages resulta útil para estimar, aunque las normativas pueden variar para expatriados. Se recomienda usar un asesor y evaluar un precio realista para evitar sorpresas.
• Considerar transferencias internacionales de dinero: al realizar el depósito o el pago de la compra desde el exterior, un servicio especializado como Wise ofrece el tipo de cambio del mercado interbancario con comisiones transparentes, lo que puede reducir costos frente a transferencias bancarias locales.
• Investigar: las viviendas en zonas demandadas, como Ámsterdam, pueden parecer oportunidades únicas, pero es necesario analizar los precios históricos del área mediante el Registro de la Tierra holandés y los proyectos nuevos antes de decidir.
• Contratar a un agente de compra: dado el alto nivel de precios, el mercado favorece a los vendedores. Un agente tiene acceso a propiedades que aún no aparecen en los portales y puede proporcionar una ventaja al buscar una nueva vivienda.
• Prestar atención a los detalles: revisar más allá de la decoración, que usualmente no está incluida. Verificar grifos, interruptores y buscar señales de humedad o moho.
• Solicitar una inspección de la vivienda: cuestiones como asbestos o daños estructurales son difíciles de detectar. Un inspeccionador puede evitar gastos significativos en el futuro.
• Familiarizarse con los términos clave locales: un agente puede ayudar a traducir contratos y conceptos legales.

Recursos útiles

• NVM – Asociación neerlandesa de corredores y peritos inmobiliarios
• IND – Servicio de inmigración y naturalización
• WOZ Waard – Valoración municipal de inmuebles
• Kadaster – Registro de la propiedad

Preguntas frecuentes

¿Pueden los expatriados comprar una vivienda en los Países Bajos sin ser residentes?

Sí, no existen restricciones para que extranjeros adquieran una propiedad, tanto si son residentes como si no lo son. Sin embargo, para obtener una hipoteca es necesario residir y estar inscrito en el registro municipal neerlandés.

¿Qué requisitos de residencia y documentación son necesarios para solicitar una hipoteca como extranjero?

Se requiere residir en los Países Bajos, estar registrado en el municipio y disponer de un número de identificación nacional (BSN). Además, es necesario solicitar un permiso de residencia; los ciudadanos de la UE, EEE o Suiza no necesitan visado, pero la residencia permanente solo es posible tras cinco años.

¿Es más rentable comprar que alquilar una vivienda en los Países Bajos?

Comprar suele ser financieramente más acertado a largo plazo porque los beneficios fiscales hacen que los gastos de la hipoteca frecuentemente resulten inferiores al alquiler. No obstante, los altos costos de transacción y los precios elevados en ciudades principales obligan a analizar el mercado zona por zona antes de decidir.

¿Cuál es el porcentaje de propietarios de vivienda en los Países Bajos y cómo se compara con países vecinos?

En 2020, el 69,1 % de la población holandesa tenía una vivienda propia. Esa tasa supera a la de Alemania (50,5 %) y está ligeramente por debajo de la de Bélgica (71,1 %).

¿En qué ciudades neerlandesas los precios de la vivienda han subido más rápidamente en los últimos años?

Los precios han aumentado de forma pronunciada en Utrecht, Ámsterdam, Róterdam y La Haya, principalmente por la escasez de viviendas en esas áreas metropolitanas.