Contenido de esta guía

• Propiedad propia en Austria
• ¿Comprar o alquilar una propiedad en Austria?
• ¿Pueden los expatriados comprar propiedad en Austria?
• El mercado inmobiliario austríaco y los precios de la vivienda
• Costos de comprar una vivienda en Austria
• Financiación de la compra de una vivienda en Austria
• Buscar una vivienda en Austria
• Proceso de compra de inmuebles en Austria
• Instalación en su vivienda en Austria
• Comprar terreno para construir una nueva propiedad en Austria
• Comprar una vivienda de obra nueva en Austria
• Venta de una propiedad en Austria
• Consejos para comprar inmuebles en Austria
• Recursos útiles

Desde la comprensión del mercado inmobiliario local hasta la traslado a la casa soñado, se guía al lector a través del proceso de comprar una vivienda en Austria.

Adquirir cualquier inmueble en Austria se considera, en general, una inversión sólida, especialmente en Viena. En primer lugar, la alta calidad de vida y la excelente atención médica, sumadas a precios accesibles, hacen del país un destino atractivo para la compra de propiedades. Además, el territorio ofrece innumerables centros de esquí, paisajes impresionantes y una arquitectura deslumbrante.

Para quienes se trasladan a la pintoresca nación alpina, resulta esencial conocer todos los aspectos relacionados con la adquisición de una vivienda. En primer lugar, es necesario familiarizarse con las hipotecas en Austria, incluidas las opciones de refinanciamiento, y comprender el funcionamiento del seguro de contenidos en el país. Asimismo, si se contempla la construcción de una casa propia, existen varios factores relevantes a evaluar. Por último, siempre conviene investigar la planificación de testamento y herencia y las alternativas de jubilación al considerar la compra de una vivienda y establecerse en otro territorio.

En el proceso de comprar una casa en el extranjero, pueden surgir numerosos errores inesperados. No obstante, comprender los detalles de la nueva propiedad facilitará la elección del inmueble adecuado. Para ayudar a entender la compra de bienes raíces en Austria, esta guía práctica incluye la siguiente información:

• Propiedad propia en Austria
• Comprar o alquilar una propiedad en Austria
• ¿Pueden los expatriados adquirir inmuebles en Austria?
• El mercado inmobiliario austríaco y sus precios
• Gastos asociados a la compra de una vivienda en Austria
• Financiamiento de la adquisición de inmuebles en Austria
  • Hipotecas
• Buscar una vivienda en Austria
  • Agentes inmobiliarios
  • Visitas y selección de la vivienda
• Procedimiento para comprar inmuebles en Austria
  • Presentar una oferta
  • Abonar el depósito
  • Contratar a un abogado y notario
  • Organizar una tasación
  • Intercambio de contratos
  • Concluir la venta
• Trasladarse a la vivienda en Austria
  • Seguros
  • Suministros y telecomunicaciones
• Adquirir terreno para construir una vivienda en Austria
• Comprar una vivienda de obra nueva en Austria
• Vender un inmueble en Austria
• Consejos para la compra de inmuebles en Austria
• Recursos útiles

Wise (transferencias internacionales)

Adquirir una vivienda en el exterior representa una decisión importante y conlleva consideraciones financieras. Wise, empresa de transferencia internacional de dinero, brinda asistencia especializada para gestionar grandes envíos internacionales y reducir los costes de cambio. Complete el formulario en línea de Wise para conocer el apoyo disponible.

Propiedad propia en Austria

En Austria, la tasa de propiedad propia subió a 55,4 % en 2018, frente al 55 % registrado en 2017; resulta inferior a la tasa global de Europa, que se sitúa en 69 %. Esto puede deberse a que Austria, al igual que Alemania y Suiza, ha sido históricamente menos activa en la promoción de la propiedad propia que otras naciones de Europa Occidental.

¿Comprar o alquilar una propiedad en Austria?

En primer lugar, existen numerosos factores que influyen en la decisión de comprar o alquilar en Austria. El alquiler constituye un proceso sencillo y directo.

Alquiler de una propiedad en Austria

Sin embargo, también resulta sencillo para los expatriados adquirir bienes inmuebles, de modo que la decisión depende exclusivamente de sus preferencias y de su situación personal. La mayoría de puertas en Austria están abiertas al extranjero.

¿Pueden los expatriados comprar propiedad en Austria?

Sí, pueden. No obstante, existen ciertas restricciones y cada municipalidad tiene legislación distinta. Por ello, algunas zonas de Austria son muy difíciles de adquirir. Por ejemplo, solo los ciudadanos de la UE pueden comprar inmuebles en las regiones de Tirol y Vorarlberg; aunque existen alternativas. En consecuencia, es fundamental consultar a la autoridad local correspondiente para conocer requisitos específicos.

El gobierno austríaco indica que se aprobará a personas de países terceros cuando la compra responda a intereses culturales, sociales o macroeconómicos. Además, añade que no deben producirse efectos negativos sobre los intereses nacionales. Por ello, conviene verificar con las autoridades locales caso por caso.

Seguridad social en Austria

Incluso los ciudadanos de países fuera de la UE pueden solicitar préstamos para adquirir una vivienda en Austria. Austria grava los inmuebles con una tasa del 0,13%, la tercera más baja de Europa. Este impuesto se aplica a todas las personas residentes en Austria. La nacionalidad no influye en la condición de residencia. Puede consultarse más información en la guía sobre el sistema tributario de Austria.

El mercado inmobiliario austríaco y los precios de la vivienda

En términos generales, el mercado inmobiliario en Austria se considera accesible en comparación con otras regiones europeas. Esto resulta especialmente cierto en Viena frente a Múnich o Zúrich. Normalmente, el sector se muestra estable, con rendimientos moderados pero constantes y tasas de interés bajas. Desde mayo de 2020, el euro se ha apreciado un 11 % frente al dólar. Esta fortaleza también lleva a otras naciones a percibir la moneda como un refugio seguro y líquido.

Aun así, los precios de la vivienda han mostrado un incremento sostenido durante la última década. En el año hasta el tercer trimestre de 2019, por ejemplo, el índice de precios de la vivienda residencial en Austria subió un 5,22 %. Al mismo tiempo, los precios de las casas en Viena, capital del país, crecieron un 7,62 %, mientras que en el resto del territorio el aumento promedio fue del 1,82 %.

Con datos de abril de 2020, un departamento de dos habitaciones en Austria tiene un valor medio de 256 000 €, superior al promedio europeo de 168 702 €. Sin embargo, el precio varía considerablemente entre países, situándose en la cima en Suiza (548 845 €) y en el nivel más bajo en Moldavia (47 000 €). Una vivienda nueva en Austria presenta un costo promedio de 359 000 €.

Incluso la pandemia global de COVID‑19 no ha alterado el mercado inmobiliario en Austria. El país, así como la capital Viena, continúan registrando un crecimiento, con los precios de la vivienda aumentando notablemente en 2020. Este repunte podría deberse a una mayor inversión de las personas en sus hogares, en lugar de optar por alquileres en zonas de vida nocturna y entretenimiento.

Costos de comprar una vivienda en Austria

Los costos transaccionales de comprar una vivienda en Austria resultan elevados. El total oscila entre el 9.4 % y el 13 % del valor de la propiedad o del precio de venta. Además, es preciso tener en cuenta que los abogados austriacos cobran por hora. Por lo general, el trámite de las tres fases de registro de la propiedad se completa en un plazo de dos semanas a un mes, y se van abonando los costos conforme se avanza en cada etapa.

A continuación, se detallan las comisiones habituales asociadas a una operación inmobiliaria en Austria.

• Honorarios legales por la elaboración del contrato por abogado o notario, entre el 1 % y el 3 % del precio de compra (+ 20 % de IVA).
• Impuesto de transferencia de propiedad normalmente una tasa fija del 3.5 % del valor del bien, aunque suele reducirse al 2 % cuando la transmisión es entre familiares.
• IVA solo aplicable a inmuebles de nueva construcción. Puede recuperarse si el inmueble se arrienda; en tal caso, los ingresos por alquiler estarán sujetos a IVA, más un impuesto turístico de aproximadamente €0,10 por persona y noche.
• Tasa de inscripción pagada al Registro de la Propiedad.
• Honorario notarial del 2 % + 20 % de IVA, según la extensión del inmueble.
• Comisión del agente inmobiliarioestablecida por ley entre el 3 % y el 4 % del precio de compra o valor de mercado + 20 % de IVA. Tanto comprador como vendedor la abonan. Curiosamente, la comisión es mayor para inmuebles cuyo costo sea inferior a €50,000.
• Impuesto de timbre gravamen estatal sobre la compra de 0.5 % – 1 %.
• Registro de la propiedad fijado en 1.1 %.
• Gastos hipotecarios constituidos por una comisión bancaria de alrededor del 1 % del préstamo y una tasa de registro judicial del 1.2 % del monto del préstamo.

Un gasto a menudo pasado por alto es el costo de trasladar sumas considerables de dinero al exterior. Los bancos suelen aplicar un margen sobre el tipo de cambio y cobrar comisiones de transferencia, lo que puede incrementar varios miles de euros el precio final de la vivienda. Utilizar un proveedor especializado como Wise, que ofrece transferencias al tipo de cambio interbancario y una tarifa pequeña y transparente, permite ahorrar cantidades importantes en este tipo de operaciones. En una compra de €250,000, la diferencia podría alcanzar entre €7,500 y €12,500 respecto a la vía bancaria.

Financiación de la compra de una vivienda en Austria

Afortunadamente, existen diversas alternativas para financiar la adquisición de un inmueble en Austria, como se describen a continuación.

Hipotecas

Hipotecas en Austria resultan relativamente sencillas de tramitar y los extranjeros pueden acceder a un préstamo en el país. Por lo general, las hipotecas a tipo fijo son las más habituales, y permiten financiar hasta un 70 % del valor de la propiedad durante un plazo comprendido entre 15 y 30 años. No obstante, el comprador puede proponer al banco la duración que prefiera. También están disponibles los préstamos a tipo variable, que presentan una tasa inicial más baja pero conllevan mayor riesgo a largo plazo. Como alternativa, es posible optar por una combinación de ambos tipos.

Hipotecas en Austria: préstamos para la vivienda y tasas de interés

En general, la mayoría de los bancos permiten amortizar la hipoteca de forma mensual o trimestral. También es posible cancelar la hipoteca antes de su vencimiento en Austria. Los ciudadanos de países no pertenecientes a la UE suelen considerarse un riesgo mayor y el banco podría solicitar documentación adicional. Si aún no se ha realizado, conviene abrir una cuenta bancaria en un banco europeo para simplificar el proceso.

Directorio Austria

Asesores de hipotecas en Austria

Puede utilizar la calculadora europea de hipotecas para determinar el monto que puede solicitar.

Buscar una vivienda en Austria

Para muchos expatriados resulta tranquilizador saber que la búsqueda de una vivienda en Austria no difiere mucho de la que se realiza en la mayoría de los países.

Probablemente las agencias inmobiliarias en línea constituirán su primera y más cómoda alternativa. Rightmove, Amazing Austria, Engel & Voelkers, Savills y Tranio se encuentran entre las principales plataformas para consultar. Estas le ofrecerán una buena referencia de los precios según la zona. Agentes inmobiliarios locales resultan la opción más adecuada para conocer el mercado, y la mayoría cuenta con personal que habla inglés.

En ocasiones, los vendedores optan por vender directamente al comprador, evitando así los honorarios de agencia. Por ello, conviene revisar los anuncios clasificados de los periódicos locales de Austria.

El boca a boca también puede resultar útil al buscar una vivienda en Austria. Si ya conoce a personas en el país, indíqueles su interés; nunca se sabe si alguien de su entorno tendría una propiedad en venta.

Quienes deseen opciones más sostenibles para su nuevo hogar podrán contar con mayor apoyo en el futuro. El actual gobierno, integrado por el Partido Popular Austriaco y el Partido Verde, tiene previsto impulsar importantes incentivos para proyectos inmobiliarios ecológicos.

Agentes inmobiliarios

Un agente inmobiliario local (Immobilienmakler) resulta útil para encontrar la vivienda adecuada, ya que está al tanto de la dinámica del mercado. Además, puede responder a diversas inquietudes sobre la zona, como el sistema escolar, la oferta gastronómica y las conexiones de transporte público. También orienta en relación con las leyes y normativas aplicables a la compra de inmuebles en Austria.

Todo agente inmobiliario debe haber obtenido el Certificado Nacional en Mediación Inmobiliaria. Desde 2012, la normativa exige una capacitación más rigurosa que la requerida anteriormente. Existe, además, una asociación voluntaria a la que pueden adherirse los agentes austriacos, la cual brinda formaciones complementarias.

Se debe tener en cuenta que las agencias inmobiliarias en Austria perciben una comisión, habitualmente del 3 % del precio de la propiedad. Entre los servicios que ofrecen se encuentran la promoción del inmueble, la realización de visitas para potenciales compradores, la verificación de estos y la negociación de la venta. Asimismo, actúan como intermediarias en toda la comunicación entre el comprador y el vendedor.

Visita y elección de la vivienda

La mayoría de las agencias en Austria ofrecen un servicio completo que incluye la preselección de inmuebles disponibles y la elaboración de un portafolio de alternativas. Esta preselección reduce el tiempo dedicado a visitar propiedades que no cumplen con los criterios deseados. Durante el proceso, solicitan información sobre el rango de precios, el tiempo de búsqueda y los requisitos que se tengan para la nueva vivienda.

Dadas las condiciones actuales, cada vez se realizan más visitas virtuales a inmuebles a nivel global. Fotografías, videos y datos detallados pueden consultarse sin salir de casa. Las subastas de visitas online también se están popularizando en Austria. Por ello, adquirir una propiedad desde el extranjero es factible, aunque conlleva mayores riesgos si no se cuenta con una persona local que asesore en las necesidades y preferencias personales.

Proceso de compra de inmuebles en Austria

Una vez localizada la propiedad deseada, se inicia el trámite de adquisición. De principio a fin, el proceso suele durar entre uno y tres meses. A continuación, se describen los pasos necesarios para comprar una vivienda en Austria.

Presentar una oferta

La oferta se realiza a través del agente inmobiliario. En ella se incluye una Kostenaufstellungque detalla los honorarios y gastos vinculados a la compra del inmueble. Generalmente, el rango de negociación se sitúa entre un 5 % y un 10 % por debajo del precio solicitado.

El período que transcurre desde la presentación de la oferta hasta la entrega de llaves puede extenderse varios meses. Es preciso cautela al manifestar interés en una propiedad, pues en Austria un contrato verbal que exprese la intención de comprar puede tener fuerza vinculante.

Pago del depósito

Una vez que ambas partes hayan firmado el contrato de compraventa, al comprador se le puede solicitar el pago de un anticipo, que habitualmente corresponde al 10 % del precio total del inmueble. Dicho anticipo permanece en custodia del notario hasta que se perfeccione la transacción.

El envío del anticipo constituye una operación financiera delicada, ya que seleccionar un proveedor inadecuado puede encarecer la transacción en miles de euros. Los bancos suelen añadir un margen del 2 % al 4 % en sus tipos de cambio, lo que podría suponer una pérdida de €6,000 en una transferencia de €150,000; en contraste, Wise aplica el tipo de cambio real del mercado con comisiones transparentes, asegurando que el monto llegue íntegro. Para evitar contratiempos, es recomendable iniciar la transferencia tan pronto como se acepte la oferta, aprovechar el soporte de Wise para envíos de gran volumen y verificar con antelación los datos del notario.

Contratación de abogado y notario

El notario desempeña un papel fundamental en la adquisición de un inmueble en Austria. Actuará como mediador entre el comprador y el vendedor, custodiará el anticipo y gestionará la formalización de la operación entre ambas partes. Los notarios de derecho civil son figuras centrales del sistema jurídico austriaco.

La Cámara Austriaca de Notarios ofrece información completa sobre todos los aspectos de la función notarial, así como un directorio de notarios europeos disponible en diversos idiomas.

Organizar una inspección

Las inspecciones estructurales pueden incluirse en la negociación con el vendedor, aunque no constituyen una práctica habitual en Austria. El banco que otorga la hipoteca podría solicitar una valoración, pero no una inspección estructural. Además, los vendedores no están obligados legalmente a enumerar todos los defectos de una propiedad, por lo que pueden desconocerlos. Por ello, el comprador suele contratar a un arquitecto o perito para que realice la inspección y, en algunos casos, el informe también sirve para el banco.

Intercambio de contratos

Para oficializar la compra de una propiedad en Austria, es necesario contar con el contrato de compraventa. Denominado Titelserá redactado por un notario, quien actúa como representante de ambas partes y se considera legalmente un intermediario entre el comprador y el vendedor. En este documento deben incluirse los detalles sobre la fecha de transmisión y el momento en que se debe pagar el precio de compra.

En Austria, la anulación de un acuerdo genera costos, por lo que, si el comprador desea disponer de una cláusula que le permita reconsiderar, dicho término debe consignarse en el Titel.

Una vez que el vendedor acepta la oferta, el notario redacta el contrato de compraventa. Tras la firma de ambas partes, al comprador se le puede solicitar el pago del anticipo, tal como se indicó anteriormente.

Completing the sale

Por último, para concluir la operación, es necesario inscribir la propiedad en el registro de la tierra, proceso conocido como Modus. En ese momento también suele exigirse el pago. Los inversores extranjeros pueden abonarlo a través del notario, quien lo liberará una vez realizada la inscripción. El costo equivale aproximadamente al 4.5 % del valor del inmueble y el trámite se extiende entre 9 y 32 días.

Instalación en su vivienda en Austria

Una vez encontrada la vivienda ideal, hay varios aspectos que conviene considerar, entre los que se incluyen:

Seguro

El seguro de vivienda es obligatorio al adquirir una propiedad en Austria y constituye también una condición para el préstamo hipotecario. Este seguro cubre los daños al inmueble, ya sea casa o departamento, así como la responsabilidad civil. Es necesario contratarlo para garantizar la financiación.

Por lo general, se aconseja contratar un seguro de contenido (Haushaltsversicherung) al trasladarse a la vivienda. Una póliza adecuada debería incluir robos, responsabilidad frente a terceros, rotura de cristales y daños por incendio o agua originados por electrodomésticos defectuosos. En Austria suele combinarse con el seguro de responsabilidad civil (Schadenshaftpflichtversicherung), que cubre parte del costo si se ocasiona daño a la propiedad de otra persona. El gasto anual suele oscilar entre €150 y €250.

Servicios públicos y telecomunicaciones

Una vez instalado en la nueva vivienda, será necesario activar los servicios y conectarse. Afortunadamente, el proceso para instalar los servicios públicos así como para teléfono, internet y televisión en Austria resulta relativamente sencillo cuando se conocen los pasos.

Para los propietarios que no son residentes, pagar regularmente los servicios públicos puede resultar complejo. Abrir una cuenta multimoneda de Wise simplifica el proceso, ya que permite realizar pagos periódicos en euros desde la moneda local con bajas comisiones de conversión. La tarjeta de débito de Wise también resulta práctica para cubrir gastos locales durante las visitas a la propiedad. A diferencia de otras entidades bancarias, Wise no cobra comisiones mensuales y ofrece tipos de cambio competitivos en pagos recurrentes, constituyendo una solución que ayuda a reducir costos al gestionar la propiedad española desde el extranjero.

Comprar terreno para construir una nueva propiedad en Austria

En Austria existen dos modalidades de propiedad: la propiedad plena y la copropiedad, también conocida como propiedad conjunta. La propiedad plena otorga al comprador la titularidad de la casa y del terreno, pero no incluye permisos para construir edificaciones adicionales. La copropiedad, por su parte, incluye las autorizaciones para desarrollar más construcciones sobre el terreno. Es necesario contar con el Baurechtun derecho específico que concede a los propietarios la posibilidad de edificar edificios.

Comprar una vivienda de obra nueva en Austria

Las viviendas de obra nueva en Austria suelen tener un precio superior, aunque frecuentemente se proponen esquemas de pago atractivos para este tipo de inmuebles. Además, al adquirir una propiedad nueva se cuenta con mayor participación en el diseño interior y, una ventaja destacada, todas las construcciones recientes emplean materiales energéticamente eficientes y soluciones de energía verde que no se hallan en casas antiguas.

Venta de una propiedad en Austria

En Austria existen servicios orientados a facilitar la venta de inmuebles a personas expatriadas. Expat Consulting, por ejemplo, presta atención a la zona de Viena y también ofrece servicios de reubicación. Asimismo, compañías de este tipo pueden asistir en la compra de la siguiente vivienda, ya que disponen de alianzas con una red de agentes inmobiliarios internacionales.

Consejos para comprar inmuebles en Austria

Una vez revisados todos los elementos mencionados y confirmado que la compra de inmuebles en Austria es la alternativa adecuada, a continuación algunos consejos para que el trámite resulte lo más fluido posible.

• Los precios de los inmuebles en Austria son negociables. La mayoría se publica entre un 5 % y un 10 % por encima de lo que el propietario está dispuesto a aceptar.
• Realice una investigación previa y elija un agente local de confianza.
• Elabore una lista con motivos emocionales y racionales que justifiquen la elección de la vivienda. Muchas personas compran impulsivamente al enamorarse de una propiedad; verifique que pueda sufragar los gastos de mantenimiento.
• Asimismo, confirme que cuenta con la capacidad económica para afrontar los pagos del préstamo hipotecario.
• Dado el elevado costo de los gastos asociados a la compra de una vivienda en Austria, asegúrese de que la adquisición sea la opción adecuada a largo plazo; de lo contrario, siempre existe la alternativa de arrendar.
• Puede reducir considerablemente los costos de cambio de divisas al elegir un proveedor de transferencias transparente y de bajo costo como Wise, que ofrece la tasa media del mercado a diferencia de la mayoría de los bancos.

A continuación se presentan algunos términos clave que pueden resultar útiles.

• Fläche – superficie. Indica las dimensiones de una parte de un apartamento.
• Immobilien – bienes raíces. Muchos conceptos del sector comienzan con “Immobilien”, por lo que conocer esta palabra ayuda a entender otros términos.
• Katasteramt – oficina del registro de la tierra. Esta dependencia contiene información sobre la propiedad y su ubicación.
• Kaufpreis – precio de compra. Corresponde al costo del apartamento sin incluir otros gastos ni cargos adicionales.
• Notar – notario público. El notario es necesario para formalizar la adquisición del inmueble.
• Objektrendite – rendimiento del inmueble. Indica el valor de la inversión y el posible ingreso generado.
• Wertermittlung – tasación. Cuando se pretende vender, la Wertermittlung proporciona una estimación del valor y sugiere un precio de venta razonable.

Recursos útiles

• Oesterreich.gv.at – el portal gubernamental sobre la adquisición de inmuebles en Austria
• PD&R Edge – información del programa vienés de vivienda social en alquiler
• Real Estate in Austria – guía completa de un despacho jurídico vienés sobre la normativa inmobiliaria en Austria

Preguntas frecuentes

¿Pueden los expatriados comprar una vivienda en Austria y qué limitaciones deben considerar?

Sí, los expatriados pueden adquirir inmuebles, pero las restricciones varían por municipalidad. En Tirol y Vorarlberg sólo pueden comprar ciudadanos de la UE; los de terceros países deben demostrar que la compra responde a intereses culturales, sociales o macroeconómicos y no afecta negativamente los intereses nacionales. Es necesario consultar a la autoridad local para cada caso.

¿Cuál es el impuesto que grava los inmuebles en Austria y cómo se compara con el resto de Europa?

Austria grava los inmuebles con una tasa del 0,13 %, la tercera más baja de Europa. Este impuesto se aplica a todas las personas residentes, sin importar su nacionalidad, lo que lo sitúa por debajo de la mayoría de los países del continente.

¿Qué opciones de financiamiento y hipotecas están disponibles para compradores extranjeros?

En Austria existen hipotecas con opciones de refinanciamiento y es posible que ciudadanos de países fuera de la UE soliciten préstamos para adquirir una vivienda. Conocer el funcionamiento de estas hipotecas es esencial antes de iniciar la compra.

¿Cuál es la tasa de propiedad propia en Austria y cómo se posiciona frente al promedio europeo?

La tasa de propiedad propia subió al 55,4 % en 2018, ligeramente superior al 55 % de 2017, pero sigue por debajo del promedio europeo del 69 %. Esto refleja una menor actividad promocional de la propiedad respecto a otras naciones de Europa Occidental.

¿Qué pasos principales incluye el proceso de compra de una vivienda en Austria?

El proceso contempla presentar una oferta, abonar un depósito, contratar a un abogado y notario, organizar una tasación, intercambiar los contratos y concluir la venta. Tras la firma final, se procede a la traslado y a la gestión de seguros y suministros.