Contenido de esta guía
- Hipotecas en Austria
- ¿Es posible obtener una hipoteca como extranjero en Austria?
- Tasas de hipotecas en Austria en 2026
- ¿Cuánto se puede solicitar en una hipoteca en Austria?
- Tipos de hipotecas en Austria
- Hipotecas en Austria para otros usos
- Hipotecas verdes en Austria
- Cómo solicitar una hipoteca en Austria
- Gastos y costos de hipotecas en Austria
- Impuestos y deducciones fiscales en hipotecas de Austria
- ¿Es necesario contar con seguro de propiedad para obtener una hipoteca en Austria?
- ¿Cómo funcionan los pagos de una hipoteca en Austria?
- Refinanciar una hipoteca en Austria
- Recursos útiles
¿Busca una vivienda en la tierra de Mozart? Tanto si se trata de un piso en Viena como de una escapada alpina, lo más probable es que necesite una hipoteca para lograrlo.
Antes de iniciar la búsqueda de vivienda, es fundamental familiarizarse con el funcionamiento de las hipotecas en Austria. El procedimiento resulta relativamente sencillo, sobre todo para ciudadanos de la UE. Los solicitantes provenientes de países fuera de la UE pueden enfrentar algunos requisitos adicionales, aunque sigue siendo viable con la preparación adecuada. Esta guía describe los aspectos esenciales para que se conozca con precisión lo que implica el proceso.
Esto es lo que encontrará en esta guía sobre hipotecas en Austria:
- Hipotecas en Austria
- ¿Puede obtener una hipoteca como extranjero en Austria?
- Requisitos financieros para una hipoteca en Austria
- Tipos de interés de hipotecas en Austria en 2026
- ¿Cuánto puede solicitar en una hipoteca en Austria?
- Transfiera su depósito de garantía a Austria con Wise
- Calculadora de hipotecas en Austria
- Tipos de hipotecas en Austria
- Hipoteca a tasa fija
- Hipoteca a tasa variable
- Combinación de hipotecas
- Hipotecas en Austria para otros fines
- Hipotecas verdes en Austria
- Cómo solicitar una hipoteca en Austria
- A través de un banco
- Comisiones y costos de hipotecas en Austria
- Impuestos y deducciones fiscales en hipotecas en Austria
- ¿Es necesario contar con seguro de propiedad para obtener una hipoteca en Austria?
- ¿Cómo funcionan los pagos de hipoteca en Austria?
- Reestructuración de hipoteca en Austria
- Recursos útiles
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Hipotecas en Austria
Constituir una hipoteca en Austria resulta un trámite relativamente sencillo, sobre todo para los expatriados que ya poseen la ciudadanía de la UE. Los expatriados procedentes de países fuera de la Unión Europea también pueden solicitar una hipoteca; sin embargo, el procedimiento tiende a ser más complejo y prolongado.
En Austria, las hipotecas a tasa fija son muy demandadas y pueden financiar hasta el 70 % del valor del inmueble, con plazos entre 15 y 30 años. El plazo típico es de 20 años, aunque se puede optar por una duración de hasta 30 años si se prefiere. Los compradores también pueden proponer la duración deseada al banco.
Las hipotecas a tasa variable constituyen otra alternativa; aunque suponen un mayor riesgo a largo plazo, presentan una tasa de interés inicial más baja. Asimismo, existen hipotecas mixtas que, como su nombre indica, combinan ambas modalidades.
¿Es posible obtener una hipoteca como extranjero en Austria?
En general, la mayoría de bancos en Austria exigen la residencia como condición para aprobar una hipoteca. También suelen aplicar la política de ingresos en euros. No obstante, la residencia puede ser secundaria. Además, puede tratarse de una empresa constituida en Austria. En ocasiones, las parejas solicitan una hipoteca cuando uno de los cónyuges reside en Austria y el otro mantiene otra ciudadanía.
De manera notable, los extranjeros pueden solicitar un préstamo en Austria. Para los ciudadanos de la UE el proceso suele ser sencillo, mientras que otras nacionalidades enfrentan mayores dificultades. En los últimos años, los bancos han impulsado la posibilidad de que compradores extranjeros utilicen distintas divisas al solicitar una hipoteca.
Compra de inmuebles en Austria
Afortunadamente, Austria grava los inmuebles con un 0,1 %, la octava tasa más baja de Europa (excluyendo a Liechtenstein, Malta y Turquía, que no aplican impuesto), y este impuesto se extiende a todos los residentes. la ciudadanía no influye en la residencia en Austria.
Las hipotecas en Austria resultan relativamente simples de formalizar. No obstante, los solicitantes que no pertenezcan a la UE representan un mayor riesgo para la entidad bancaria, lo que implica la exigencia de documentación adicional. Asimismo, existen regiones del país en las que los extranjeros no pueden adquirir propiedades. Para ampliar la información, consulte la guía sobre compra de inmuebles en Austria.
Directorio Austria
Asesores hipotecarios en Austria
En primer lugar, es conveniente abrir una cuenta bancaria con una entidad europea para simplificar el proceso. Luego, se debe obtener un permiso especial para la adquisición de inmuebles del Comité local de tierras (Grundverkehrskommission) que indicará si la intención es uso comercial o residencial.
Sin embargo, si la propiedad será la vivienda permanente, no resulta necesario. Finalmente, será preciso presentar los documentos al banco. Puede consultar más detalles sobre la documentación más adelante en la guía.
Requisitos financieros para una hipoteca en Austria
Los prestamistas hipotecarios en Austria evalúan los ingresos y el historial crediticio. Por lo general, es necesario demostrar que los pagos mensuales de deudas (hipoteca más facturas) no superen el 40 % del salario.
Sin embargo, los requisitos precisos pueden variar según:
- Institución financiera
- Estado austríaco
- Situación de residencia o ciudadanía
- Situación laboral (por ejemplo, pueden aplicarse requisitos adicionales si es autónomo o freelance con ingresos variables)
Tasas de hipotecas en Austria en 2026
En Austria, las tasas de interés hipotecario suelen ser bastante atractivas, con un rango habitual entre 2 % y 5 %. Según el Banco Nacional Austriaco, en noviembre de 2025 la tasa alcanzó 3.37%, una disminución respecto al 4.17 % registrado en octubre de 2023, aunque supera el mínimo histórico de 1.18 % observado en 2021‑22. Las variaciones de estas tasas dependen de la solidez financiera y la fiabilidad del solicitante.
Los 5 principales consejos para comprar una vivienda en el extranjero
Las tasas hipotecarias fluctúan en función de la solidez financiera y la confiabilidad del prestatario. Además, influyen la inflación, el crecimiento económico, las políticas monetarias y las condiciones generales del mercado inmobiliario.
¿Cuánto se puede solicitar en una hipoteca en Austria?
En general, una hipoteca a tipo fijo en Austria permite financiar hasta el 70 % del valor del inmueble; en algunos casos, este porcentaje puede alcanzar el 80 %. El pago inicial debe cubrir el resto del costo de adquisición del bien.
En promedio, el pago inicial equivale al 40 % para una vivienda de obra nueva y al 50 % para una vivienda de segunda mano. Los plazos de amortización suelen extenderse hasta 35 años. Normalmente, el capital mínimo de una hipoteca en Austria es de €25 000, sin establecerse un límite máximo para el monto del préstamo.
Si ya se posee una propiedad en Austria, ésta puede servir como garantía para el crédito. Para la concesión, la suma de los gastos mensuales actuales y la cuota mensual de la hipoteca (en conjunto) no debe superar el 40 % de los ingresos brutos mensuales. Los ingresos provenientes de inversiones o alquileres pueden compensar este porcentaje.
Transfiera el depósito de su propiedad a Austria con Wise
Al solicitar una hipoteca en Austria, será necesario transferir los fondos para el pago inicial, que normalmente representa entre el 40 % y el 50 % del valor de la propiedad. Wise permite transferencias internacionales al tipo de cambio medio del mercado y con tarifas transparentes, lo que facilita mover el depósito de la propiedad a Austria de forma eficiente sin los altos costos de los bancos.
Calculadora de hipotecas en Austria
Puede emplear esta práctica European Mortgage Calculator como calculadora de préstamos en Austria para determinar cuánto es posible solicitar.
Tipos de hipotecas en Austria
En Austria existen tres tipos de hipoteca, que se describen a continuación:
Hipoteca a tipo fijo
Se trata del tipo de hipoteca más frecuente en Austria y, por lo general, tiene una duración de 15 a 30 años; no obstante, el plazo puede variar según la entidad bancaria seleccionada.
Hipoteca de tasa variable
Este tipo de hipoteca brinda una tasa de interés inicial más baja, aunque resulta más arriesgada a largo plazo. También se conoce como hipoteca de tasa flotante, y la tasa de interés sigue el Euribor (Euro Interbank Offered Rate).
Estas tasas flotantes se recalculan cada tres meses; por lo tanto, el beneficio es que el Euribor podría disminuir, lo que permitiría amortizar el préstamo antes de lo previsto. En sentido contrario, el Euribor podría incrementarse, generando pagos en exceso.
Combinación de hipotecas
Esta modalidad consiste en combinar los dos tipos de hipoteca descritos anteriormente. En una hipoteca combinada se integran ambos préstamos bajo condiciones pactadas, de modo que el solicitante puede seleccionar los elementos deseados de cada una y obtener un crédito hecho a medida.
Por ejemplo, el 60 % del crédito puede estar sujeto a una tasa fija durante un plazo acordado, mientras que el 40 % restante se paga con una tasa variable de 1,5 % más el Euríbor. Este tipo de hipoteca está disponible tanto para fines comerciales como residenciales, y también se aplica a la adquisición de una segunda vivienda o a la reforma de la vivienda actual.
Hipotecas en Austria para otros usos
Existen otras modalidades de hipoteca en Austria, ofrecidas por numerosos bancos e instituciones financieras. Generalmente están al alcance de todos los residentes; sin embargo, los expatriados pueden enfrentar requisitos más estrictos y la necesidad de presentar documentación adicional.
Tipos adicionales de hipoteca en Austria incluyen:
- Segundas hipotecas para segundas residencias vacacionales o propiedades destinadas al alquiler
- Préstamos para renovación de viviendas
- Hipotecas comerciales para inmuebles empresariales
Hipotecas verdes en Austria
Algunos bancos austriacos ofrecen esquemas de hipotecas verdes. Por ejemplo, UniCredit Bank Austria cuenta con un esquema de bonos de hipotecas verdes cuyas ganancias financian proyectos de construcción sostenible en todo el país. Erste Bank und Sparkasse también brinda préstamos con condiciones o tasas de interés preferenciales para inmuebles que cumplen ciertos estándares de construcción ecológica o eficiencia energética.
Además de ello, el gobierno austríaco dispone de renovación verde que brinda subsidios y otros estímulos a los propietarios que modernizan sus sistemas de calefacción con alternativas de mayor eficiencia energética.
Cómo solicitar una hipoteca en Austria
En Austria, las hipotecas son ofrecidas por bancos anónimos, instituciones estatales emisoras de hipotecas y sociedades de construcción.
Para obtener un préstamo hipotecario en Austria, debe presentar los siguientes documentos al banco:
- Pasaporte
- Contrato de compraventa firmado (o oferta de compra firmada)
- Comprobante de salario (para empleados) o comprobante de ingresos de la empresa (para propietarios de negocios)
- Extractos de cuenta de ahorros
- Cualquier otro contrato de propiedad que posea
Todos los documentos en idioma extranjero deben traducirse al alemán y ser notarizados. Empresas como lingoking pueden proporcionar un servicio de traducción rápido y flexible para ayudar con sus documentos. Recuerde que las solicitudes de hipoteca suelen tomar de dos a tres semanas.
A través de un banco
- UniCredit Bank Austria – es el banco más grande y accesible de Austria. Esta entidad ofrece cuentas específicas para expatriados y podría concederle una hipoteca.
- Erste Bank – otro actor importante en el sector financiero de Austria. También es posible abrir una cuenta en línea.
Para los residentes extranjeros, puede resultar atractivo un banco más conocido, como alguno de los siguientes que opera en Austria:
Además, The Family Building Society también ayuda a los residentes extranjeros a obtener hipotecas en Austria desde el Reino Unido.
Gastos y costos de hipotecas en Austria
Los costos asociados a una hipoteca en Austria pueden incluir lo siguiente:
- Tarifas del prestamista hipotecario – incluye la gestión del crédito y la tasación del bien, generalmente entre el 1 % y el 3 % del monto del préstamo
- Tarifa del registro de la propiedad – 1,1 % del precio de compra
- Honorarios de abogado o notario – entre el 1 % y el 3 % del costo del inmueble
Algunos bancos también cobran una valoración del inmueble, cuyo costo suele ser una tarifa fija entre €300 y €1,000.
Impuestos y deducciones fiscales en hipotecas de Austria
En Austria, quienes adquieren o poseen una vivienda se benefician de un tratamiento fiscal ventajoso. Según el tamaño de la propiedad adquirida, es posible obtener deducciones fiscales sobre los intereses de la hipoteca por los gastos realizados en la construcción o rehabilitación del inmueble.
Austria también ha establecido un régimen tributario para la venta de bienes inmuebles no comerciales, con normas de preservación de derechos previos. Por ejemplo, la venta de una propiedad nueva está gravada con una tasa del 30 %.
El impuesto de transferencia de bienes inmuebles suele ser una tasa fija del 3,5 % sobre las ventas de propiedades en Austria. Todos los residentes austriacos deben pagar el impuesto sobre la renta por sus ingresos mundiales, incluidos los provenientes de empleo, inversiones y bienes inmuebles. Los no residentes, en cambio, sólo tributan por impuesto sobre ingresos de determinadas fuentes dentro de Austria.
El sistema tributario en Austria
Además, cada municipio ofrece subvenciones para compradores de vivienda. Por ejemplo, en Viena, los residentes de bajos ingresos pueden solicitar un programa de ayuda habitacional. Sin embargo, quienes no posean la ciudadanía austríaca deben haber residido en Austria durante cinco años para ser elegibles.
¿Es necesario contar con seguro de propiedad para obtener una hipoteca en Austria?
El seguro de vivienda es obligatorio para los inmuebles en Austria como condición del crédito hipotecario. Cubre los daños al domicilio o al apartamento, así como la responsabilidad civil. En general, también resulta conveniente contratar la Haushaltsversicherung (seguro de hogar) al adquirir una nueva vivienda.
¿Cómo funcionan los pagos de una hipoteca en Austria?
En Austria, normalmente es posible amortizar total o parcialmente la deuda antes de la fecha pactada. Con ello se suspende el pago de intereses sobre el saldo pendiente o se puede cambiar a una oferta más ventajosa, incluso si el nuevo préstamo proviene de otra entidad financiera. No obstante, según el tipo de hipoteca y la entidad bancaria, podría exigirse el pago de una penalización.
Los 10 errores más frecuentes al comprar una vivienda en el extranjero
Desde la pandemia de COVID‑19, Austria ha ofrecido una moratoria de pagos de préstamos. Para acceder, es necesario acreditar que se sufrió una pérdida de ingresos como consecuencia de las circunstancias excepcionales de la pandemia y que no se puede cumplir razonablemente con el pago del préstamo.
Refinanciar una hipoteca en Austria
Se puede solicitar la refinanciación de una hipoteca en Austria, ya sea a través del prestamista actual o mediante la contratación de una nueva hipoteca que permita cancelar la existente. Esta alternativa se evalúa para aprovechar tasas de interés más bajas, modificar las condiciones de pago o unificar deudas existentes.
Es necesario tener presente que, aunque la refinanciación puede reducir las cuotas mensuales, normalmente implica el pago de costos asociados. Por ello, conviene comparar distintas ofertas y sopesar los gastos iniciales frente a los ahorros a largo plazo.
Recursos útiles
- Oesterreich.gv.at – portal gubernamental con información sobre una amplia variedad de temas
- City of Vienna – brinda datos sobre el programa de ayuda a la vivienda, incluyendo los requisitos de solicitud
Preguntas frecuentes
¿Puedo solicitar una hipoteca en Austria si no soy ciudadano de la UE?
Sí, los ciudadanos de fuera de la UE pueden obtener una hipoteca en Austria, aunque el proceso suele ser más complejo y prolongado. Los bancos exigen documentación adicional y pueden aplicar requisitos más estrictos. Con la preparación adecuada es viable obtener el préstamo.
¿Hasta qué porcentaje del valor del inmueble puede financiar una hipoteca a tasa fija en Austria?
Las hipotecas a tasa fija en Austria pueden financiar hasta el 70 % del valor de la propiedad. El resto suele cubrirse con aportes propios del comprador, como el depósito de garantía.
¿Qué plazos de amortización están disponibles para una hipoteca a tasa fija en Austria?
Los plazos típicos oscilan entre 15 y 30 años, con una duración habitual de 20 años. El prestatario puede solicitar una duración de hasta 30 años si lo prefiere, o proponer otro plazo al banco.
¿Los bancos austriacos exigen la residencia como condición indispensable para aprobar una hipoteca?
En general, la mayoría de los bancos requiere residencia, aunque dicha condición puede ser secundaria. También se acepta que la hipoteca sea solicitada por una empresa constituida en Austria o por parejas donde sólo uno de los cónyuges reside en el país.
¿Qué impuesto grava la compra de inmuebles en Austria y cuál es su tasa?
Austria grava los inmuebles con un impuesto del 0,1 %, considerada la octava tasa más baja de Europa. Este impuesto se aplica a todos los residentes y la ciudadanía no influye en su obligación.
