Contenido de esta guía

• ¿Cuáles son los principales impuestos inmobiliarios en Austria?
• Impuestos para compradores
• Impuestos para vendedores
• Impuestos para propietarios: pagos recurrentes
• ¿Se grava el ingreso por alquiler?
• Vivienda principal vs vivienda secundaria: implicaciones fiscales
• Cómo ahorrar en la compra de una vivienda
• Impuestos sobre el patrimonio en Austria
• Cómo pagar sus impuestos
• Cuándo consultar a un profesional tributario
• Recursos útiles

Comprender el mercado inmobiliario de Austria requiere familiarizarse con diversos impuestos puntuales y recurrentes, desde gravámenes de transmisión hasta tributos sobre los ingresos por alquiler.

Al planear la compra de una vivienda en la nación alpina, es necesario contemplar costos de cierre totales que oscilen entre 10% y 15% del precio de adquisición.

Estos desembolsos comprenden impuestos, tasas de registro y honorarios legales, lo que hace que la compra inicial resulte bastante costosa en comparación con otros mercados europeos. Sin embargo, los impuestos de propiedad que se pagan de forma recurrente se mantienen relativamente bajos.

• ¿Cuáles son los principales impuestos inmobiliarios en Austria?
• Impuestos para compradores
• Impuestos para vendedores
• Impuestos para propietarios: pagos recurrentes
• ¿Se gravan los ingresos por alquiler?
• Vivienda principal vs segunda: implicaciones fiscales
• Cómo ahorrar en la compra de su propiedad
• Impuestos sobre la riqueza en Austria
• Cómo pagar sus impuestos
• Cuándo consultar a un profesional tributario
• Recursos útiles

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¿Cuáles son los principales impuestos inmobiliarios en Austria?

Los propietarios en Austria se enfrentan a tres categorías tributarias principales:

• Impuesto de transmisión inmobiliaria (Grunderwerbsteuer): Pago único que se realiza al comprar o transferir la propiedad.
• Derecho de inscripción registral (Grundbucheintragungsgebühr): Cuota necesaria para registrar la titularidad en el registro de la tierra.
• Impuesto inmobiliario (Grundsteuer): Gravamen anual que aplican los municipios.

¿Quién está sujeto a estos impuestos?

Cualquier persona que adquiera o posea bienes inmuebles en Austria está generalmente obligada a pagar los tributos inmobiliarios, sin importar su condición de residencia.

• Residentes: Pagan tarifas estándar sobre la propiedad local y están sujetos a una obligación tributaria ilimitada por ingresos mundiales, incluidos los rendimientos por alquileres en el exterior.
• No residentes: Deben tributar por los ingresos y transferencias de bienes inmuebles con origen en Austria.
• Corporaciones: Pagan impuesto sobre la renta de sociedades (reducido) al 23 % en 2025 en las ganancias vinculadas a la propiedad, en lugar de las tarifas progresivas de personas físicas.

Guía inmobiliaria: compra de una vivienda en Austria

Impuestos para compradores

Al adquirir un inmueble, es necesario pagar varios costos únicos para formalizar la transmisión de la titularidad.

Impuesto de transmisión inmobiliaria (Grunderwerbsteuer)

La tasa estándar es del 3.5% del precio de compra para operaciones habituales. Cuando la adquisición se realiza dentro del círculo familiar o mediante donación, se aplica una escala progresiva que oscila entre 0.5% y 3.5% según el valor del inmueble.

Tasa de registro de la propiedad (Grundbucheintragungsgebühr)

Para que el registro lo reconozca como propietario legal, corresponde abonar una tarifa del 1.1% del precio de compra para inscribir el nombre en el registro de la propiedad.

El IVA del 20% suele aplicarse a la adquisición de inmuebles de nueva construcción o a bienes inmuebles comerciales. En determinados casos, cuando la propiedad está destinada a alquiler vacacional, es posible solicitar la devolución de dicho IVA, aunque la normativa es rigurosa.

• Transferencias cuyo valor imponible sea inferior a €1,100.
• Una exención temporal (vigente hasta principios de 2026) para viviendas habituales con un valor máximo de €500,000destinada a favorecer a compradores primerizos.
• Transferencias a instituciones sin fines de lucro o de carácter benéfico.

Impuestos para vendedores

La venta de inmuebles en Austria genera un impuesto específico sobre la utilidad obtenida en la operación.

Impuesto a las ganancias de capital inmobiliarias (Immobilienertragsteuer)

La tasa estándar para personas físicas es del 30 % sobre la ganancia neta (precio de venta menos costos de adquisición y deducibles). En el caso de inmuebles adquiridos antes de 2002, la normativa «caso antiguo» puede permitir una tasa efectiva menor.

• Exención por vivienda principal: No se paga impuesto si la propiedad fue la residencia principal durante al menos dos años consecutivos antes de la venta, o durante cinco años en los últimos diez.
• Edificaciones auto‑construidas: Las ganancias obtenidas de edificios construidos por el propio propietario suelen estar exentas, aunque la plusvalía del terreno subyacente sigue tributando.

Impuestos en Austria: guía rápida

Impuestos para propietarios: pagos recurrentes

Una vez que se es propietario del inmueble, la carga tributaria recurrente suele ser modesta en comparación con los costos iniciales de compra.

Impuesto Anual sobre Bienes Raíces (Grundsteuer)

Se trata de un impuesto municipal calculado multiplicando una tasa federal básica (usualmente 0.1% a 0.2%) por un coeficiente municipal que puede alcanzar hasta 500%. El importe final suele ser inferior al 1% del valor catastral del inmueble.

• Los edificios residenciales de nueva construcción pueden beneficiarse de una exención temporal del Grundsteuer durante varios años, según la provincia y el municipio.
• Inmuebles destinados a servicios públicos, como hospitales o colegios.

¿Se grava el ingreso por alquiler?

El ingreso por alquiler se incorpora al conjunto de ingresos gravables y está sujeto a tasas de impuesto sobre la renta progresivas.

En 2025, las tasas del impuesto sobre la renta de personas físicas oscilan entre 0 % y 55 %:

• Hasta €13.308: 0 %
• €13.308 – €21.617: 20 %
• €21.617 – €35.836: 30 %

Los no residentes pueden enfrentar una carga tributaria algo mayor, ya que los primeros €10,888 de ingresos suelen estar sujetos a un aumento “ficticio”, lo que reduce efectivamente el umbral libre de impuestos.

Se pueden deducir gastos como mantenimiento, seguros y los intereses de la hipoteca del ingreso bruto por alquiler antes de determinar el impuesto.

Vivienda principal vs vivienda secundaria: implicaciones fiscales

Austria favorece la tenencia de la vivienda principal mediante distintas exenciones.

• Primera vivienda: Los compradores pueden beneficiarse, en muchos casos, de la exención temporal del RETT y de la tarifa del Registro de la Propiedad para su residencia principal (hasta €500k). Además, están exentos del impuesto sobre ganancias de capital al vender, siempre que cumplan los requisitos de residencia.
• Segunda vivienda / Inversión: No se contempla la reducción del impuesto de transferencia para la residencia principal. Asimismo, los ingresos provenientes de alquileres turísticos de corta duración pueden estar sujetos a impuestos municipales adicionales de turismo.

Cómo ahorrar en la compra de una vivienda

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Banca en Austria: cómo abrir una cuenta siendo extranjero residente

Impuestos sobre el patrimonio en Austria

Austria no impone actualmente un impuesto general sobre la riqueza neta ni un impuesto a la herencia o donación. Los inmuebles están sujetos a los regímenes habituales de transmisión e impuesto sobre la renta, en lugar de a un gravamen basado en la riqueza.

Cómo pagar sus impuestos

La autoridad fiscal principal del país es la Oficina de Impuestos de Austria (Finanzamt Österreich).

• Impuestos únicos de adquisición: Generalmente gestionados y pagados por el notario o abogado durante el proceso de cierre mediante el portal FinanzOnline.
• Impuesto inmobiliario recurrente: Normalmente abonado en cuotas trimestrales al municipio local el 15 February, 15 May, 15 August y 15 November.
• Impuesto sobre la renta: Declarado anualmente antes del 30 April (versión impresa) o del 30 June (online) del año siguiente.

Cuándo consultar a un profesional tributario

Dado que la legislación inmobiliaria de Austria implica bases de valoración complejas y exenciones temporales, suele ser aconsejable acudir a un profesional tributario antes de firmar un contrato.

Un especialista puede ayudar a determinar si se es elegible para la exención de vivienda principal RETT y a optimizar las deducciones por ingresos de alquiler.

Recursos útiles

Finanzamt Österreich – Sitio oficial del Ministerio de Finanzas de Austria.

Oesterreich.gv.at – Portal digital del gobierno austriaco con información administrativa.

USP.gv.at – Portal de Servicios Empresariales con datos sobre impuestos a la propiedad comercial.

¿Pueden los estadounidenses adquirir bienes inmuebles en Austria?

Preguntas frecuentes

¿Cuáles son los costos totales de cierre al comprar una vivienda en Austria?

Los costos de cierre al comprar una vivienda en Austria oscilan entre el 10 % y el 15 % del precio de adquisición. Incluyen impuestos, tasas de registro y honorarios legales, lo que hace que la compra inicial sea bastante costosa comparada con otros mercados europeos.

¿Qué impuestos únicos paga el comprador al adquirir una propiedad en Austria?

Al comprar un inmueble el comprador debe pagar el impuesto de transmisión inmobiliaria (Grunderwerbsteuer), que es del 3,5 % del precio de compra en operaciones habituales, o entre 0,5 % y 3,5 % según una escala progresiva en adquisiciones familiares o donaciones. También se paga la tasa de inscripción registral (Grundbucheintragungsgebühr) equivalente al 1,1 % del precio, y el IVA del 20 % en inmuebles de nueva construcción o comerciales.

¿Quién está obligado a pagar los impuestos inmobiliarios en Austria?

Están sujetos a los tributos inmobiliarios cualquier persona que adquiera o posea bienes inmuebles en Austria, sin importar su condición de residencia. Residentes, no residentes y corporaciones deben cumplir con estos pagos, aunque las corporaciones tributan al tipo reducido del 23 % sobre ganancias vinculadas a la propiedad a partir de 2025.

¿Qué exenciones existen para el impuesto de transmisión inmobiliaria?

Existen varias exenciones al impuesto de transmisión inmobiliaria: las transferencias con valor imponible inferior a 1 100 €, una exención temporal vigente hasta principios de 2026 para viviendas habituales con un valor máximo de 500 000 €, y las transferencias a instituciones sin fines de lucro o de carácter benéfico.

¿Cuál es la tasa del impuesto a las ganancias de capital y cuándo está exenta?

El impuesto a las ganancias de capital inmobiliarias (Immobilienertragsteuer) es del 30 % sobre la ganancia neta de la venta para personas físicas. Está exento cuando la propiedad fue la vivienda principal durante al menos dos años consecutivos antes de la venta, o durante cinco años en los últimos diez años.