Familia firmando contrato de compra de vivienda

Contenido de esta guía

¿Listo para iniciar una nueva etapa? A continuación se explica cómo comprar una vivienda en Singapur, incluyendo las leyes y regulaciones que aplican a los residentes extranjeros.

Si siempre ha soñado con ser propietario, Singapur es un excelente lugar para establecerse. Con altas tasas de propiedad y regulaciones y subsidios gubernamentales, el mercado resulta muy atractivo para residentes permanentes y ciudadanos.

Los precios suelen ser más elevados para los residentes extranjeros, y existen algunas restricciones que es necesario conocer. Se describen los tipos de vivienda que pueden adquirirse, el proceso correspondiente y los costos ocultos que deben considerarse.

  • Una visión general del mercado inmobiliario de Singapur
  • ¿Pueden los residentes extranjeros comprar vivienda en Singapur?
  • Comprar vs alquilar en Singapur
  • El costo de adquirir vivienda en Singapur
  • ¿Cómo financiar la compra de una vivienda?
  • ¿Cómo encontrar vivienda en Singapur?
  • ¿Dónde comprar en Singapur?
  • Compra de una vivienda de nueva construcción
  • Construcción de una vivienda propia en Singapur
  • Normas sobre alquiler en Singapur
  • Consejos para trasladarse a la nueva vivienda
  • ¿Cómo vender vivienda en Singapur?
  • Recursos útiles

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Una visión general del mercado inmobiliario de Singapur

El mercado inmobiliario de Singapur se ha mantenido sólido y estable durante bastante tiempo. Su mercado supera de forma constante a otros a nivel mundial, incluso durante la incertidumbre provocada por la pandemia de COVID‑19. Históricamente, el país ha utilizado eficazmente la intervención pública, lo que ayuda a reducir el temor a burbujas inmobiliarias.

Aun con la intervención estatal, los precios de la vivienda siguen en aumento. En 2021, los precios de la propiedad privada aumentaron un 10,6 % y volvieron a subir un 8,6 % en 2022. Algunos analistas del mercado consideran que esta inflación incómoda es el costo que debe asumir el país por su posición como centro financiero y comercial global. Otros pronostican que los precios de la propiedad retrocederán en 2024, una caída que podría extenderse durante dos años.

Sin embargo, Singapur sigue siendo un mercado inmobiliario sólido, con iniciativas y protecciones que favorecen a los residentes locales.

Propiedad de vivienda en Singapur

La propiedad de vivienda constituye una parte esencial del sueño singapurense, al igual que en cualquier otra nación. De hecho, hasta el 89,3 % de los ciudadanos poseían una propiedad en 2022. Esa cifra es superior a los promedios de la Unión Europea (70 % en 2020) y de Estados Unidos (65,9 % en 2022). No obstante, los singapurenses más jóvenes —en particular solteros y familias recientes— encuentran dificultades para adquirir una vivienda.

Los elevados índices de propiedad en el país están estrechamente vinculados a la Housing and Development Board (HDB). Este programa de vivienda pública permite que personas de ingresos bajos y medios en Singapur accedan a inmuebles asequibles mediante subsidios y precios por debajo del mercado. Es parte de la política general en Singapur para mantener el mercado inmobiliario de bajo costo y evitar la especulación. La mayoría de las viviendas (77.9 % en 2022) están bajo el régimen de la HDB.

Los precios promedio y mediano de la vivienda en Singapur (2023) son:

  • Los pisos HDB promedian alrededor de S$566,000 (la mediana es S$545,000)
  • Los condominios se venden con un promedio de S$2 million (la mediana es S$1,7 million)
  • Los precios de propiedades con terreno promedian cerca de S$5,6 million (la mediana es S$4,1 million)

¿Pueden los expatriados comprar inmuebles en Singapur?

El Residential Property Act regula los tipos de inmuebles que pueden adquirir los expatriados en Singapur:

  • Condominios ejecutivos privatizados (el inmueble debe tener más de 10 años)
  • Unidades de condominio privadas
  • Propiedad residencial en Sentosa Cove
  • Propiedades residenciales con autorización de la Singapore Land Authority (SLA)

Aunque los residentes permanentes también se consideran extranjeros, cuentan con más alternativas para adquirir una vivienda:

  • Resale HDB flats (solo si se adquiere conjuntamente con otro residente permanente de Singapur. Además, se requiere haber mantenido la residencia por más de tres años.)
  • Reventa de executive condos (el inmueble debe tener más de cinco años)
  • Unidades de condominios ejecutivos privatizados (el inmueble debe tener más de 10 años)
  • Condominios privados
  • Casas residenciales bajo régimen de estrato
  • Propiedad residencial en Sentosa Cove
  • Propiedades residenciales con autorización del SLA

Solo los ciudadanos de Singapur pueden comprar:

  • Viviendas HDB sin restricciones
  • Unidades de condominios ejecutivos sin restricciones
  • Propiedad terrenal sin permiso del SLA

Comprar vs alquilar en Singapur

La mayoría de los recién llegados a Singapur probablemente optarán por una vivienda de alquiler privado al principio. Esto les permite conocer los distritos y barrios del país. Los apartamentos de alquiler privado constituyen la mayor parte de la vivienda en la ciudad‑estado, y su mercado de alquiler depende en gran medida de los expatriados.

Muchos apartamentos están amueblados y ubicados en el centro, lo que facilita desplazamientos rápidos y cómodos. Según las necesidades, es posible encontrar viviendas HDB tradicionales y condominios de alquiler privado con instalaciones de lujo, como piscinas y gimnasios.

Singapur es el segundo lugar más caro del mundo para alquilar una propiedad (después de Nueva York, EE. UU.). El alquiler promedio varía entre S$700 y S$3,500 al mes, con un aumento de 29.7 % interanual (2022). Por ello, los condominios son cada vez menos elegidos en favor de los alquileres HDB más económicos.

Aunque adquirir una propiedad supone un compromiso financiero importante, puede resultar más rentable para quienes permanecen en Singapur a largo plazo. La propiedad puede ser accesible, sobre todo para familias en formación o para personas casadas con un ciudadano singapurense que pueden optar a una HDB. Además, representa una buena inversión, ya que muchos pisos HDB se revenden por más de S$1 millón (2023).

El costo de comprar una propiedad en Singapur

En Singapur existen diversos impuestos y cargos adicionales al precio de lista de una propiedad. El importe de estos depende del estatus de residencia o ciudadanía.

Tarifa de valoración de la propiedad

Para que un préstamo sea aprobado, es necesario conocer el valor real de la propiedad. Si se compra un piso HDB, se puede presentar una Solicitud de valoración, cuyo costo es S$120. Si se adquiere una vivienda privada, será preciso contactar a uno de los tasadores registrados por el banco para realizar la valoración, con un costo entre S$200 y S$500.

Cargos HDB

Al solicitar una vivienda HDB, corresponde abonar una cuota de solicitud que oscila entre S$40 y S$80, según el valor de la propiedad.

Cuota por opción de compra

El pago de la cuota por opción de compra no es obligatorio; no obstante, se aconseja abonarla porque brinda al comprador un período de 14 días para decidir. Durante ese lapso, el vendedor no puede presentar la vivienda a otro interesado.

En el caso de viviendas HDB, la cuota de opción varía entre S$1 y S$1,000. Para propiedades privadas, suele equivaler aproximadamente al 1 % del precio acordado.

Cuota de oferta de compra

En lugar de la Opción de Compra, es posible abonar una cuota de oferta de compra. Esta opción resulta más definitiva que la opción de compra y comunica al vendedor la intención firme de adquirir el inmueble.

Las cuotas de oferta de compra suelen oscilar entre el 5 % y el 10 % del precio pactado.

Derecho de timbre del comprador

Todas las propiedades inmobiliarias en Singapur están sujetas al impuesto de timbre del comprador. Se aplicará un cargo adicional:

  • 1 % sobre los primeros S$180 000
  • 2 % sobre los siguientes S$180 000 (es decir, S$180 000‑360 000)
  • 3 % sobre los siguientes S$640 000 (es decir, S$360 000‑1 M)
  • 4 % sobre los siguientes S$500 000 (es decir, S$1 M‑1,5 M)
  • 5 % sobre los siguientes S$1 500 000 (es decir, S$1,5 M‑3 M)
  • 6 % sobre cualquier cantidad restante (es decir, S$3 M+)

También corresponde abonar un impuesto de timbre del 0,4 % al formalizar los documentos hipotecarios. El importe total no supera los S$500.

Impuesto de timbre adicional del comprador

Los extranjeros deben abonar el Impuesto de timbre adicional del comprador (ABSD) sobre el valor total de la venta y los costos auxiliares. Este impuesto se incrementó del 30 % al 60 % en abril de 2023.

Existen algunas excepciones al ABSD, sin embargo:

  • Los residentes permanentes solo pagan un ABSD adicional del 5 % al adquirir su primera vivienda elegible
  • Los ciudadanos de Islandia, Liechtenstein, Noruega, Suiza y EE. UU. no están obligados a pagar el ABSD; en su lugar, se les aplica la misma tarifa que a los residentes locales (hasta el 6 %)

Honorarios legales

Si no se tiene experiencia en la compra de inmueble, se recomienda contar con asistencia legal. Estos profesionales pueden orientar sobre los precios, el registro y la documentación requerida.

Al adquirir una vivienda HDB, es posible nombrar al propio HDB como representante. Sus costos son mucho más asequibles que los del sector comercial. Si se contrata a un abogado, el gasto suele rondar entre S$2,500 y S$3,000.

Al pagar cuotas, Wise cuenta con un equipo especializado que facilita transferencias de gran magnitud al exterior y ayuda a ahorrar en comisiones de cambio de divisas.

¿Cómo financiar la compra de una vivienda?

Hipotecas

Hipotecas en Singapur suelen estar destinadas a residentes que:

  • Tener entre 20 y 65 años
  • Un ingreso mínimo de S$24 000 anuales para solicitantes individuales y S$36 000 anuales si existe un co‑solicitante. Algunos prestamistas exigen hasta el doble cuando se trata de expatriados.
  • El coeficiente total de servicio de deuda (TDSR, es decir, la proporción del ingreso mensual destinada al pago de préstamos, incluidos los de vehículos y personales) no debe superar el 60 %

Puede solicitar una hipoteca a través de un banco o un corredor. Los ciudadanos y residentes permanentes también pueden obtener un préstamo del HDB, que ofrece tasas de interés reducidas. Entre los corredores de hipotecas más reconocidos en Singapur se encuentran:

El plazo de los préstamos hipotecarios suele oscilar entre 10 y 35 años. El índice préstamo‑valor (LTV) está limitado al 75 % en los préstamos bancarios tradicionales y al 80 % en los préstamos HDB. Esto implica que puede financiar hasta el 75 % del valor del inmueble al solicitar un préstamo bancario y hasta el 80 % al hacerlo a través de HDB. Un calculador hipotecario permite planificar los pagos mensuales según la propiedad elegida en Singapur.

Programas de ayuda

Los programas de ayuda de Singapur están disponibles exclusivamente para residentes permanentes y ciudadanos cuyo ingreso se sitúe por debajo de cierto umbral de ingresos. Otros expatriados solo pueden solicitar un esquema de vivienda HDB si su avalista es residente permanente o ciudadano de Singapur.

La ayuda habitacional incluye subsidios para compradores primerizos, como el CPF Housing Grant Scheme, el Enhanced CPF Housing Grant y el Proximity Housing Grant. Es posible combinarlos, lo que resulta particularmente ventajoso para familias que adquieren su primera vivienda, pues pueden recibir hasta S$190,000 en subsidios HDB.

¿Cómo buscar vivienda en Singapur?

Una vez tomada la decisión de comprar una propiedad en Singapur, puede iniciarse la búsqueda de una vivienda adecuada. Los pisos HDB nuevos y subvencionados están disponibles en el HDB website. Todas las propiedades privadas se anuncian a través de agencias inmobiliarias, que operan en toda la ciudad, aunque también existen agentes especializados por zona.

Agentes inmobiliarios

La mayoría de las agencias inmobiliarias cuentan con presencia en línea, ofrecen opciones de búsqueda y envían boletines gratuitos de forma periódica para informar sobre los inmuebles disponibles. Todas las agencias legales deben estar registradas en el Consejo de Agentes Inmobiliarios. Se debe tener en cuenta que no pueden representar simultáneamente a vendedores y compradores y deben actuar en representación de una sola parte.

La comisión estándar aplicada por las agencias inmobiliarias en Singapur es del 2 %, aunque es posible encontrar tarifas menores o superiores.

Las agencias más grandes de Singapur son:

Estos no solo brindan una cartera inmobiliaria; también ofrecen análisis de mercado, gestión de alquileres y asistencia legal.

¿Dónde comprar en Singapur?

Adquirir propiedad en la Región Central

Con la Central Area, Kallang, Little India, Queenstown y otros distritos populares, la Región Central es la segunda zona más poblada de Singapur. Si bien está compuesta principalmente por departamentos de alta calidad, también se encuentran casas coloniales valoradas y lujosas good-class bungalows en algunas de los barrios más codiciados del país‑ciudad.

Los precios de la vivienda aquí generalmente obtenen la mayor revalorización. También se encuentran los barrios inmobiliarios más costosos, entre los que destacan los exclusivos bungalows de Nassim Road.

Adquisición de inmuebles en la Región Noreste

La Región Noreste constituye la zona más densamente poblada de Singapur. Por ello, el mercado ofrece una amplia gama de tipos de propiedad. Predominan los departamentos, aunque también existen varios proyectos nuevos, incluidos los llamados pueblos nuevos (como Punggol) y antiguos distritos pesqueros transformados en atractivos barrios residenciales con mezcla de vivienda pública y privada.

Compra de inmuebles en la Región Oeste

La Región Oeste alberga algunas de las viviendas más accesibles de Singapur, incluidas zonas generalmente más económicas como Bukit Batok y Jurong West. Aunque las casas y comunidades suelen ser más antiguas, la zona está en proceso de rejuvenecimiento con nuevos desarrollos inmobiliarios. Por ello, la Región Oeste se considera una de las áreas con mayor proyección de la ciudad, y barrios como Choa Chu Kang están sujetos a remodelación.

Visita y selección de una propiedad

Se puede concertar una visita con el agente mediante teléfono o correo electrónico. Durante la pandemia de COVID-19, se registró un crecimiento de las visitas a inmuebles en línea, y algunos agentes aún ofrecen este servicio. No obstante, la experiencia presencial sigue siendo superior, pues reduce la posibilidad de información equivocada. Comprar una propiedad habiendo sólo visto el anuncio en línea implica asumir el riesgo.

Dónde vivir en Singapur

Puede llevar una lista de requisitos personales imprescindibles al visitar una propiedad y explorar la zona circundante. También es necesario inspeccionar el estado del inmueble, la plomería y la instalación eléctrica, y preguntar por los motivos de la venta. Singapur está en constante evolución con actualizaciones y desarrollos inmobiliarios; por ello, conviene verificar si existen proyectos futuros en el área que puedan aportar valor o, por el contrario, devaluar la propiedad (por ejemplo, desarrollos de transporte o de comercio).

Consejos para comprar inmuebles en Singapur

Los expatriados que deseen adquirir una vivienda en Singapur pueden considerar:

  • Investigar a fondo las zonas antes de comprometerse con la compra. Si no se conoce el área, podría considerarse alquilar allí primero.
  • Conocer el mercado antes de decidirse. Por ejemplo, es posible utilizar las Herramientas URA para consultar datos de inmuebles. También conviene estar atento a las zonas inmobiliarias prometedoras de Singapur.
  • Explorar distintas opciones bancarias y tasas hipotecarias.
  • Visitar la propiedad deseada en distintos momentos del día, incluso durante la hora pico.
  • Informarse sobre los 10 errores más frecuentes al comprar una vivienda y aprender a evitarlos.

El proceso de compra de propiedades en Singapur

En caso de necesitar una hipoteca, es recomendable obtener una aprobación en principio (IPA) del banco. Ese documento indica el monto máximo que se puede financiar y aporta seguridad durante la fase de búsqueda.

Desde la formalización de la transmisión hasta los pagos iniciales, a continuación se resume el proceso.

  • Realizar una oferta – Una vez elegida la propiedad, se puede presentar una oferta a través del agente seleccionado. La propuesta incluye el precio y cualquier condición adicional (por ejemplo, la adquisición de los muebles). El vendedor podría responder con una contraoferta para iniciar la negociación.
  • Opción o Oferta de Compra – Es posible asegurar la vivienda pagando la tarifa de Opción de Compra o de Oferta de Compra. Este abono forma parte del pago inicial.
  • Realizar el pago inicial – El comprador debe transferir el pago inicial dentro de los 21 días posteriores, normalmente equivalente al 5 % del precio de venta, según los términos del préstamo.
  • Concluir el proceso legal – El comprador o sus abogados se encargarán de abonar el impuesto de timbre, firmar el contrato y registrar la propiedad.
  • Retirar las llaves – La transacción se finaliza al retirar las llaves en la oficina del abogado. A partir de ese momento entran en vigor todas las tarifas e impuestos asociados a la propiedad.

Los compradores por primera vez suelen designar a la HDB o contratar a un abogado (de forma privada o a través de su banco) para que gestionen el proceso de adquisición.

Adquisición de una vivienda de obra nueva

En Singapur se construyen viviendas nuevas en todo el territorio, entre ellas condominios recién creados y propiedades privadas. El trámite para adquirir una de ellas es similar al de cualquier otra vivienda; la diferencia es que será necesario esperar a que la obra concluya.

La mayoría absoluta de las construcciones nuevas en Singapur se realizan a través de la HDB, cuya lista de espera prioriza a familias recientes y a compradores primerizos.

Construir su propia vivienda en Singapur

Construir la casa de sus sueños en Singapur resulta complicado por la escasez de terreno y los elevados costos. La alternativa más viable consiste en reconstruir una propiedad independiente. Únicamente ciudadanos singapurenses pueden acceder a esta opción. Si el presupuesto no es limitante, basta con adquirir una propiedad independiente y solicitar la autorización de planificación para demoler y volver a edificar la vivienda.

Teóricamente, también es posible comprar terreno sin edificar del SLA. No obstante, su disponibilidad es limitada y, dado que toda la tierra pertenece al Estado, solo se podría arrendar.

Normas sobre el alquiler en Singapur

El mercado inmobiliario de Singapur está fuertemente regulado para evitar burbujas y fomentar la adquisición de vivienda. También existen restricciones para poseer varias propiedades.

Al igual que los compradores extranjeros, las segundas viviendas están sujetas a un ABSD. Este gravamen adicional incrementa en un 20 % el precio de una segunda vivienda y en un 30 % el de una tercera o cualquier vivienda posterior. Cabe considerar que, si no se vende la vivienda anterior antes de adquirir una nueva, se considerará como una segunda propiedad. Por lo tanto, conviene vender la propiedad actual para evitar el pago del ABSD.

Los futuros arrendadores deben saber que el alquiler de corta duración está prohibido en Singapur. La vivienda residencial debe ser arrendada por al menos tres meses consecutivos. En caso de poseer una propiedad HDB, el contrato de alquiler debe tener una duración mínima de seis meses.

Además, las viviendas HDB están también regidas por otras regulaciones de alquiler. Por ejemplo, cada zona y edificio dispone de una cuota para residentes que no sean malayos ni ciudadanos, fijada en 8 % y 11 % respectivamente. Según la página oficial de HDB, ello busca “mantener una adecuada composición étnica en los barrios HDB”. Cuando la cuota se ha agotado, sólo es posible arrendar la propiedad a un inquilino singapurense.

Consejos para trasladarse a la nueva vivienda

Seguros

Todas las propiedades HDB en Singapur exigen de forma obligatoria seguro contra incendios. Los departamentos de propiedad privada están cubiertos por una Corporación de Gestión (MC). Los inmuebles con terreno deben contratar por cuenta propia un seguro contra incendios, aunque no es obligatorio.

Aunque se le denomina seguro contra incendios, en realidad se trata de un seguro de edificio que protege frente a fuego, rayos, rupturas de tuberías, daños a vehículos y terremotos, entre otras eventualidades. No obstante, resulta bastante restrictivo, pues habitualmente cubre únicamente los daños a la propiedad y no incluye reformas ni pertenencias.

Aunque el seguro de hogar en Singapur no constituye una obligación legal, se recomienda su contratación. Existen pólizas que cubren los costos de remodelación, así como los daños o el robo de los bienes domésticos. Algunos prestamistas podrían solicitar la Mortgage Reducing Term Assurance (MRTA), una cobertura que protege la propiedad en caso de enfermedad grave o fallecimiento.

Servicios públicos y telecomunicaciones

Los servicios domésticos resultan relativamente sencillos en Singapur, pues cada uno es gestionado por una entidad estatal única:

  • Singapore Power (SP) suministra electricidad
  • PowerGas proporciona gas
  • Public Utilities Board (PUB) provee agua
  • National Environmental Agency (NEA) gestiona la eliminación de residuos

El SP Group administra estos servicios de forma colectiva, por lo que solo se necesita una cuenta.

Para cubrir sus necesidades secundarias, puede seleccionar entre varios proveedores de telecomunicaciones, televisión e internet. Por ejemplo:

¿Cómo vender propiedad inmobiliaria en Singapur?

Vender una vivienda en Singapur es similar a comprarla. Si bien es posible comercializar la propiedad de forma independiente, la mayoría de las transacciones cuentan con agentes inmobiliarios. Esta práctica combina conveniencia y tradición, ya que facilita que la vivienda aparezca en el mercado para su divulgación. Al igual que en la compra, conviene contratar una agencia inscrita en el Council for Estate Agents. Los agentes suelen recibir una comisión del 2% – 3.5%.

Las propiedades HDB están sujetas a normas particulares, entre ellas el Período Mínimo de Ocupación (MOP) de cinco años. También es necesario presentar una solicitud de reventa y abonar los cargos asociados.

Recursos útiles

Preguntas frecuentes

¿Pueden los residentes extranjeros comprar vivienda en Singapur?

Sí, los residentes extranjeros pueden comprar vivienda en Singapur, aunque los precios suelen ser más elevados y existen restricciones que deben conocer. Es necesario informarse sobre las normas específicas antes de iniciar el proceso.

¿Qué tipos de inmuebles pueden adquirir los expatriados según el Residential Property Act?

Los expatriados pueden comprar condominios ejecutivos privatizados (con más de 10 años), unidades de condominio privadas, propiedad residencial en Sentosa Cove y propiedades residenciales con autorización de la Singapore Land Authority (SLA). Estas son las categorías permitidas por el Residential Property Act.

¿Cuál es el precio promedio de un condominio en Singapur en 2023?

En 2023, el precio promedio de los condominios en Singapur es de S$2 millones, mientras que la mediana se sitúa en S$1,7 millones. Estos valores reflejan el nivel del mercado para este tipo de vivienda.

¿Qué requisitos deben cumplir los residentes permanentes para comprar un piso HDB de reventa?

Los residentes permanentes pueden comprar un piso HDB de reventa solo si lo hacen junto a otro residente permanente y deben haber mantenido la residencia por más de tres años. Además, deben cumplir con los criterios establecidos por el programa HDB.

¿Cómo ha evolucionado el precio de la propiedad privada entre 2021 y 2022?

Los precios de la propiedad privada aumentaron un 10,6 % en 2021 y volvieron a subir un 8,6 % en 2022. Este crecimiento continuó a pesar de la intervención estatal en el mercado.

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