Contenido de esta guía
- Una visión general del alquiler en los Países Bajos
- Lugares populares para alquilar en los Países Bajos
- Comprar vs alquilar en los Países Bajos
- Tipos de vivienda para alquilar en Países Bajos
- Cómo encontrar una vivienda en alquiler en Países Bajos
- Cómo alquilar una vivienda en Países Bajos
- Costos de alquilar en los Países Bajos
- Vivienda social en los Países Bajos
- Derechos y obligaciones de los inquilinos
- Servicios públicos y telecomunicaciones en los Países Bajos
- Entrada y salida de la vivienda en Países Bajos
- Consejos para arrendatarios en los Países Bajos
- Recursos útiles
¿Busca un nuevo lugar para vivir? Este artículo sobre el alquiler en los Países Bajos describe el mercado de alquiler con detalle.
Con el mercado de vivienda actual, alquilar puede ser la mejor alternativa (a menos que cuente con varios miles disponibles). No obstante, las normativas para inquilinos pueden resultar complejas, y gran parte de la oferta de alquiler en los Países Bajos corresponde a vivienda social con asignación restringida.
Para conocer el mercado de vivienda con mayor profundidad, consulte las secciones que siguen:
- Visión general del alquiler en los Países Bajos
- Lugares más populares para alquilar en los Países Bajos
- Comprar vs alquilar en los Países Bajos
- Tipos de propiedades en alquiler en los Países Bajos
- Cómo encontrar una vivienda en alquiler en los Países Bajos
- Procedimiento para alquilar una propiedad en los Países Bajos
- Costos asociados al alquiler en los Países Bajos
- Vivienda social en los Países Bajos
- Derechos y obligaciones de los inquilinos
- Servicios públicos y telecomunicaciones en los Países Bajos
- Traslado dentro y fuera de los Países Bajos
- Consejos para inquilinos en los Países Bajos
- Recursos útiles
Huurfix
¿Cansado de destinar una parte excesiva de los ingresos al alquiler cada mes? El equipo de asesores legales de Huurfix puede intentar negociar una reducción del canon mensual para los inquilinos en los Países Bajos. Su modalidad es “sin éxito, sin pago”, por lo que no se cobra honorario si la negociación no prospera. Puede consultar su sitio web para verificar si cumple los requisitos para una rebaja.
Una visión general del alquiler en los Países Bajos
El alquiler es una práctica habitual tanto entre la población local como entre los expatriados en los Países Bajos. Statistics Netherlands (CBS) informa que el 42 % de las unidades habitacionales del país están en el mercado de alquiler. Además, el nivel de vivienda social es elevado, pues las asociaciones de vivienda poseen aproximadamente el 75 % de las propiedades alquiladas.
Se evalúan y regulan los alquileres de inmuebles de bajo valor, y en determinadas zonas existen restricciones sobre quién puede residir allí. Estas normas otorgan prioridad a personas con vínculos estrechos con el área, como quienes han nacido allí, tienen familia residente o trabajan cerca.
Al igual que en varios países europeos, los Países Bajos atravesaron una recesión del mercado inmobiliario entre 2008 y 2012. Actualmente la actividad se está recuperando, aunque la demanda aumenta a un ritmo superior al de la oferta. Las proyecciones indican una escasez prevista de 300 000 viviendas en los próximos años.
El Ministry of the Interior and Kingdom Relations es el organismo gubernamental responsable de la vivienda.
Lugares populares para alquilar en los Países Bajos
Ámsterdam
La capital y la ciudad más poblada de los Países Bajos, a menudo llamada la Venecia del Norte. Ámsterdam es una metrópolis global y el núcleo de la economía holandesa. Resulta un buen lugar para encontrar empleo y ha sido considerada la décima mejor ciudad europea para iniciar un negocio.
Más de la mitad de los residentes de Ámsterdam nacieron en el extranjero, lo que convierte a la ciudad en una de las más multiculturales. No obstante, pese a su dinamismo y calidad de vida, los precios de alquiler son superiores a los de otras zonas del país. Para obtener más detalles sobre la adaptación a la ciudad, consulte la guía dónde vivir en Ámsterdam.
Róterdam
Situada en la provincia de Holanda Meridional, Róterdam es la segunda ciudad más grande de los Países Bajos y el puerto más importante de Europa. Al igual que Ámsterdam, presenta una composición multicultural y acoge a diversas grandes empresas, entre ellas Unilever, Pfizer y Allianz. El mercado de alquileres es amplio; aunque los precios son menores que en Ámsterdam, siguen superando a la mayoría de ciudades holandesas. Obtenga más información en nuestra guía dónde vivir en Róterdam.
La Haya
Situada en el oeste, La Haya alberga la sede del gobierno neerlandés y organismos internacionales como la Corte Internacional de Justicia y Europol. Por ello, la ciudad concentra a numerosos profesionales extranjeros y dispone de apartamentos de alta categoría orientados a expatriados. Es la segunda localidad más cara para residir tras Ámsterdam, con departamentos de una habitación que pueden alcanzar aproximadamente €1,000 al mes. Consulte más datos en la guía dónde vivir en La Haya.
Groningen
La ciudad más grande del norte de los Países Bajos, Groningen, también figura entre las urbes más antiguas del país por su arquitectura y su patrimonio cultural. Cuenta con una importante población estudiantil; más de 50 000 de sus 230 000 habitantes residen allí por motivos académicos. Por ello, la vida nocturna es animada y existen numerosos departamentos disponibles para arrendar. Consulte la guía para trasladarse al norte de los Países Bajos.
Comprar vs alquilar en los Países Bajos
Al decidir entre comprar o alquilar una vivienda en los Países Bajos, conviene analizar varios aspectos. El alquiler brinda mayor flexibilidad y reduce la responsabilidad en tareas de mantenimiento. Además, los inquilinos gozan de amplias protecciones y pueden recibir una asignación de vivienda cuando sus ingresos son bajos.
No obstante, el arrendatario no dispone de un espacio que pueda considerar propio y tiene limitaciones para modificar instalaciones o mobiliario. La compra de una propiedad a menudo resulta más económica en el gasto mensual, aunque es necesario revisar las opciones de hipoteca con anticipación.
ABN AMRO
Si es una persona expatriada interesada en adquirir una vivienda en los Países Bajos, el proceso difiere del que se conoce en otros lugares, pero ABN AMRO ofrece asistencia. Es posible utilizar su calculadora de hipoteca en línea o solicitar una cita con un asesor hipotecario. Con el apoyo de ABN AMRO, comprar una vivienda puede resultar más sencillo de lo que se imagina.
No obstante, la compra de una propiedad implica riesgos y consume tiempo. El trámite puede extenderse varios meses (generalmente al menos tres) y los costos suelen ser, como mínimo, el 6 % del precio de compra. Por ello, se aconseja arrendar cuando se llega a una zona nueva o se prevé permanecer menos de tres años.
Si no se tiene claridad sobre el monto que se puede pagar en una hipoteca según el ingreso, conviene contactar a un asesor hipotecario o a una entidad especializada en hipotecas para expatriados, como ABN AMRO.
Tipos de vivienda para alquilar en Países Bajos
En el mercado de alquiler de Países Bajos se pueden encontrar generalmente cinco tipos de vivienda. Son:
- Casas independientes (vrijstaand)
- Casas adosadas (twee onder een kap)
- Casas en hilera (rijtjeshuis)
- Apartamentos (appartement) – que pueden ser de una, dos, tres habitaciones o, en ocasiones, más amplios
- Casa flotante (woonboot) – no tan frecuente, pero en ocasiones se pueden encontrar en alquiler
La mayoría de las viviendas en Países Bajos se alquilan sin amueblar, a veces sin elementos básicos como alfombras, refrigeradores y lavadoras. No obstante, es posible hallar alquileres amueblados, sobre todo para estancias de corta duración. También existen alquileres parcialmente amueblados que incluyen cosas como alfombras, cortinas y electrodomésticos básicos.
Otro tipo de alojamiento básico se ofrece a través de algunas redes anti‑ocupación, que alquilan espacios a bajo costo únicamente para mantenerlos habitados. Los inmuebles suelen dividirse en habitaciones y se arrendan a precios mínimos (en ocasiones tan bajos como €150 al mes), aunque los inquilinos poseen menos derechos y pueden ser requeridos a desalojar con muy poca anticipación.
Cómo encontrar una vivienda en alquiler en Países Bajos
Portales en línea
Los portales inmobiliarios en línea son muy utilizados para alquilar en Países Bajos. Permiten acceder a una variedad de tipos de vivienda y aplicar filtros según las preferencias (zona, rango de precios, amueblado o sin amueblar, etc.).
Existen varios portales que presentan apartamentos completamente equipados, opción idónea cuando la estancia en los Países Bajos es de uno o dos meses. Entre ellos se encuentran:
Agentes inmobiliarios
También es posible localizar numerosos agentes inmobiliarios (verhuurbureaus) en los Países Bajos. Encargar a un agente la búsqueda de una vivienda suele generar una comisión equivalente a un mes de alquiler.
Dado que la mayoría de los sectores en los Países Bajos están bastante interconectados, incluso en las ciudades grandes, lo más conveniente es registrar la búsqueda con un solo agente para no generar conflictos con los demás. Los agentes inmobiliarios tienen la obligación de actuar en beneficio del arrendatario y deben proporcionar información completa sobre la vivienda.
La mayor parte de los agentes inmobiliarios en los Países Bajos están adscritos al Nederlandse Cooperative Vereniging van Makelaars (NVM), organismo representativo. Si se desea evitar estafas al contratar una agencia, conviene verificar que sea miembro de dicha organización.
Además, varios agentes inmobiliarios ofrecen servicios en inglés y se especializan en apoyar a personas internacionales en la búsqueda de vivienda. Entre ellos se encuentra Homes for Expats.
Periódicos locales
Algunos periódicos locales y regionales publican anuncios de viviendas en alquiler, por lo que resulta útil revisarlos para ampliar las posibilidades. Otras opciones son los clasificados y los sitios internos de empresas.
Cómo encontrar vivienda estudiantil en los Países Bajos
La mayoría de los estudiantes en los Países Bajos viven con sus padres o alquilan de forma privada en lugar de residir en el campus. No obstante, si el estudiante es internacional y busca vivienda, lo primero es consultar a la universidad para saber si dispone de alojamiento en el mismo campus. En varias instituciones, sobre todo en ciudades grandes, existe un convenio con proveedores de alojamiento estudiantil que facilitan la búsqueda de una habitación.
Muchos portales inmobiliarios ofrecen datos sobre alojamiento estudiantil. Dos sitios recomendados son SSH, especializado en vivienda para estudiantes y con acceso a aproximadamente 19 000 propiedades, y DUWO, que presenta alrededor de 33 000 habitaciones para estudiantes en todo el territorio neerlandés.
Buscar pisos compartidos en Países Bajos
El piso compartido representa una alternativa económica al instalarse en una nueva ciudad. La mayoría de los portales inmobiliarios disponen de filtros que permiten buscar una habitación dentro de un piso compartido. Algunos sitios ofrecen la opción de localizar habitaciones libres en departamentos en todo el territorio neerlandés. También es posible publicar una habitación disponible si se desea subarrendar.
No obstante, conviene recordar que, al alquilar una habitación, suele omitirse la firma de un contrato de alquiler formal. El acuerdo suele celebrarse directamente con los compañeros de piso. Por ello, resulta recomendable redactar un convenio sencillo de una página o solicitar que el pacto quede por escrito, sobre todo si se solicita un depósito de garantía por adelantado.
Cómo alquilar una vivienda en Países Bajos
Alquiler de vivienda a través de una agencia
Al recurrir a una agencia para alquilar en los Países Bajos, se debe contemplar el pago de una cuota administrativa adicional a los gastos iniciales habituales. La agencia gestiona todo el proceso, desde acompañar en las visitas iniciales hasta la firma del contrato y la entrega de las llaves.
Al igual que en muchos otros países, las inmobiliarias holandesas suelen requerir una cantidad considerable de información al arrendar una vivienda. También puede solicitarse una verificación de crédito para confirmar que no existen deudas pendientes a su nombre.
Los documentos que normalmente se exigen incluyen:
- Comprobante de estado de residencia holandés
- Pasaporte o identificación con foto válida
- Comprobante de ingresos, como extractos bancarios holandeses o contrato laboral (en ocasiones el arrendador puede solicitar a su empleador una referencia)
- También puede solicitarse el número de servicio al ciudadano (BSN)
Alquiler directamente a través de un arrendador privado
Por supuesto, no es necesario recurrir a una agencia. Es posible alquilar directamente con un arrendador. El proceso es prácticamente similar en cuanto a la normativa que debe observarse, por ejemplo, respecto a los contratos de alquiler y los depósitos.
Alquilar en los Países Bajos mediante un arrendador privado puede ahorrar dinero en ocasiones, como al eliminar los costos administrativos de la agencia, pero es fundamental que se entregue un contrato adecuado para que sus derechos como inquilino queden protegidos.
Costos de alquilar en los Países Bajos
El gobierno ha establecido controles de precios para las viviendas sociales alquiladas en los Países Bajos mediante un sistema de puntos llamado sistema de valoración de viviendas. Este método determina un precio máximo de alquiler para la vivienda social.
Sin embargo, dichos controles no se aplican a los inmuebles arrendados en el sector privado. Los costos de alquiler privado en los Países Bajos aumentan actualmente a una tasa aproximada de 2.5 % al año. En Ámsterdam la cifra ha sido del 3,4 % y en Róterdam del 3,2 %.
Alquiler mensual
Según Numbeo, los precios promedio de alquiler en los Países Bajos están actualmente entre €810–1,020 al mes para un apartamento de una habitación y entre €1,250–1,660 al mes para uno de tres habitaciones. En Ámsterdam, esas cifras aumentan a entre €1,200–1,590 para una vivienda de una habitación y entre €1,865–2,655 para una de tres habitaciones.
Generalmente, el pago del alquiler se realiza por adelantado y de forma mensual. La manera más cómoda de efectuarlo consiste en establecer una domiciliación bancaria o una orden permanente a través de la entidad financiera.
En caso de percibir ingresos en una moneda distinta, puede resultar útil utilizar una cuenta multimoneda como Wise para convertir los fondos a euros. Wise aplica el tipo de cambio interbancario y tarifas transparentes, lo que podría facilitar una planificación más precisa de los pagos mensuales del alquiler.
Depósito de alquiler
Los inquilinos que alquilan en Países Bajos generalmente pagan un depósito de garantía, además del alquiler del primer mes. Este suele equivaler a entre 1 y 2 meses de alquiler.
El arrendador devolverá el depósito al finalizar el contrato, restando los importes pendientes por alquiler o por daños. La legislación obliga a devolver el depósito, y en caso de negativa es posible acudir a la vía judicial.
Para evitar inconvenientes, conviene solicitar al arrendador que firme un documento escrito que describa el estado del inmueble al momento de la entrada.
Si se envía el depósito desde el exterior, se puede usar Wise – transferencia con la tasa de cambio interbancaria y comisiones claras. Así se evitan los cargos elevados y las tasas desfavorables que aplican algunos proveedores para envíos internacionales.
Honorarios de agencia/administración
Si se contrata una agencia para ayudar a encontrar una vivienda en los Países Bajos, normalmente se deberán pagar sus honorarios. Estos suelen equivaler a un mes de alquiler y se abonarán junto con el primer pago de renta y el depósito.
Cuando el arrendador contrata a la agencia, por lo general asume el pago de los honorarios.
Seguro
Una vez que haya encontrado la vivienda que alquilará en los Países Bajos, es recomendable proteger sus pertenencias. Un seguro de contenidos puede cubrir robos, daños inesperados y otros riesgos, brindándole tranquilidad en su nuevo hogar. Algunos contratos de alquiler exigen contratar este tipo de seguro. Entre los proveedores de seguros de contenidos en los Países Bajos se encuentran:
¿No está seguro de cuál aseguradora le conviene? Puede comparar pólizas de seguro de contenido de forma rápida y eficiente mediante un sitio web de comparación de precios fiable.
Lemonade
¿Cree que conoce el seguro? Piénselo de nuevo. Lemonade lleva el seguro al siglo XXI, permitiendo contratar coberturas de responsabilidad civil y de contenidos en minutos. En su aplicación en inglés, fácil de usar, podrá adquirir y gestionar su cobertura desde su propio teléfono. Proteja su vivienda y pertenencias al instante con Lemonade.
Otros gastos
Al alquilar en los Países Bajos, deberá prever una serie de gastos adicionales de vivienda. Entre ellos pueden estar:
- Facturas de servicios públicos holandeses, como electricidad e internet;
- Impuestos municipales – en ocasiones los arrendadores los incluyen en el alquiler, pero puede que tenga que pagarlos por separado;
- Mobiliario – dado que la mayor parte de la vivienda en los Países Bajos se alquila sin amueblar, probablemente necesite presupuestar muebles como sofás, camas, mesas y equipamiento de cocina.
Para expatriados que manejan finanzas internacionales, Wise brinda una cuenta multimoneda que incluye datos de cuenta en euros. Esto permite recibir el salario, pagar facturas y administrar los gastos de alquiler en euros mientras se conservan otras monedas en un mismo lugar, facilitando la gestión de los compromisos financieros en los Países Bajos.
Ayuda con los costos
Si se alquila en los Países Bajos en el sector privado y se percibe un ingreso bajo, es posible que se tenga derecho a una ayuda de alquiler denominada huurtoeslag. Los requisitos para acceder a este beneficio son algo complejos; se recomienda consultar el centro de asesoría del gobierno local o consultar en línea (información disponible únicamente en holandés).
También existen abogados especializados en arrendamiento, como Huurfix, que pueden colaborar para garantizar el derecho a un alquiler mensual razonable si se considera que el monto es excesivo.
Vivienda social en los Países Bajos
Aproximadamente el 75 % de los inmuebles de alquiler en los Países Bajos corresponde a vivienda social. Estos pertenecen a asociaciones de vivienda y pueden resultar notablemente más económicos que los del mercado privado.
No obstante, el gobierno regula de forma estricta la vivienda social en los Países Bajos y la asigna según la necesidad. Por ello, pocos expatriados cumplen los requisitos. Las listas de espera son extensas y las asociaciones deben destinar el 80 % de las viviendas a residentes cuyo ingreso conjunto no supere los €36,798.
Un adicional 10 % debe ser destinado a residentes con un ingreso conjunto que no exceda los €41,056, de modo que solo el 10 % restante pueda ofertarse a personas con ingresos más altos.
El gobierno determina el alquiler de la vivienda social mediante un sistema de puntos que se basa en el valor y la superficie del inmueble. El límite máximo actual cobrado por una vivienda social es €720.42 al mes (2019).
Para solicitar una vivienda social, es necesario inscribirse en la asociación de vivienda correspondiente. Puede hacerse contactando a la autoridad local, que indicará la(s) asociación(es) de vivienda pertinente(s) para la zona.
Una solicitud aprobada otorga un derecho de prioridad sobre las propiedades disponibles; en lugar de buscar la vivienda por cuenta propia, se espera a ser informado de una que cumpla los requisitos.
Existe un sistema complejo de puntos para evaluar los inmuebles y asignarlos a los inquilinos. Los estudiantes podrían eludir parte de las listas de espera, pero lo más aconsejable es consultar a la institución educativa para recibir orientaciones prácticas.
Derechos y obligaciones de los inquilinos
La legislación de alquiler en los Países Bajos favorece mayormente al inquilino, no al arrendador, y establece procedimientos claros para impugnar un alquiler, un aumento de renta u otros inconvenientes. Un arrendador no puede desalojar a un inquilino sin una causa justificada y debe iniciar un proceso judicial para obtener un aviso de desalojo, lo cual suele requerir tiempo.
Puede consultar más información sobre sus derechos —y también los del arrendador— en nuestro artículo detallado.
Derechos del inquilino en los Países Bajos: contratos de alquiler, fianzas y desalojos
Servicios públicos y telecomunicaciones en los Países Bajos
Según la vivienda y el contrato de alquiler, es posible que corresponda al inquilino abrir cuentas para servicios como electricidad, gas, internet, teléfono y televisión al alquilar en los Países Bajos.
En muchos casos, el arrendador gestiona estos servicios y suma los costos mensuales al alquiler, aunque debe proporcionar un desglose completo de los cargos adicionales.
No obstante, si el contrato indica que el inquilino debe organizar el suministro, será necesario contactar a los proveedores correspondientes para crear una cuenta. Consulte nuestras guías para establecer los servicios públicos en los Países Bajos y establecer las telecomunicaciones en los Países Bajos para obtener información sobre el proceso.
Entrada y salida de la vivienda en Países Bajos
Una vez firmado el contrato de alquiler y abonados los costos iniciales, el arrendador o la agencia inmobiliaria entregará las llaves del nuevo domicilio. Al desocupar, corresponde devolver la propiedad en un estado neutral, es decir, similar al que tenía al ingresar. Por ello, resulta conveniente elaborar un inventario al momento de la entrada.
El inventario debe describir con exactitud los objetos presentes, el estado de los elementos instalados y cualquier deterioro previo (adjuntando, si es posible, fotografías). En ciertos casos, el arrendador incorpora este documento como parte del contrato de alquiler, sobre todo cuando la gestión se realiza a través de una agencia o entidad.
Al momento de la salida, es necesario notificar por escrito al arrendador con el preaviso requerido y retirar los elementos adicionales instalados durante la estancia antes de desocupar. Entre esos elementos se incluyen alfombras suplementarias o luminarias propias. Tras la inspección del inmueble, el arrendador devolverá la fianza, descontando únicamente los importes pendientes por alquileres atrasados o daños.
Para maximizar la probabilidad de recuperar la totalidad de la fianza, es necesario devolver el inmueble en condiciones de limpieza. Empresas de limpieza, como Easy Clean, brindan servicios de limpieza al finalizar el contrato, lo que puede reducir el estrés del traslado.
En caso de que surja alguna dificultad para obtener la devolución de la fianza, es posible presentar una reclamación ante la Huurcommissie.
Quienes alquilan en Países Bajos y requieren trasladar sus pertenencias al nuevo domicilio pueden consultar la guía sobre Dutch relocation options.
Easy Clean
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Consejos para arrendatarios en los Países Bajos
- Al buscar un lugar para alquilar, tenga en cuenta que la competencia por inmuebles atractivos puede ser intensa, sobre todo en las grandes ciudades. Por ello, conviene ampliar la búsqueda: considere la mayor variedad posible de localidades y esté preparado para firmar cuando encuentre una opción que le interese.
- Solicite al arrendador que entregue un inventario y guárdelo con seguridad hasta el momento de la entrega, ya que podría necesitarlo para evitar controversias.
- Revise el contrato de arrendamiento para conocer normas sobre mascotas, fumado y presencia de invitados. Cumpla con dichas reglas para evitar la pérdida parcial del depósito.
- Realice la toma de lecturas de los contadores de gas, agua y electricidad al entrar y al salir, de modo que no pague por consumos realizados fuera de su permanencia.
- Verifique en el contrato si existen cargos adicionales. Cuando el arrendador quiera cobrar conceptos distintos al alquiler básico, debe detallarlos claramente en el contrato. No entregue dinero extra que no esté contemplado.
- Si le preocupa el costo del arriendo, averigüe si es beneficiario de la subsidio de vivienda (huurtoeslag).
Recursos útiles
- Gobierno de los Países Bajos – información sobre vivienda en alquiler
- Datos del subsidio de vivienda holandés
- Gobierno holandés – información sobre alquiler de vivienda en los Países Bajos
- Comisión de alquiler – página del tribunal de alquiler
- !WOON – organización de apoyo a inquilinos en Ámsterdam
Preguntas frecuentes
¿Qué porcentaje de las unidades habitacionales en los Países Bajos está disponible para alquilar?
Según Statistics Netherlands (CBS), el 42 % de las unidades habitacionales del país se encuentran en el mercado de alquiler.
¿Qué parte del mercado de alquiler corresponde a vivienda social y quién la posee?
Aproximadamente el 75 % de las viviendas alquiladas son de tipo social y son propiedad de asociaciones de vivienda.
¿Cuáles son las ciudades más caras para alquilar y cuánto cuesta un departamento de una habitación en La Haya?
Ámsterdam es la ciudad con los precios más altos; La Haya es la segunda más cara, con departamentos de una habitación que pueden llegar a alrededor de 1 000 € al mes.
¿Qué organismo del gobierno neerlandés se encarga de la política de vivienda?
El Ministry of the Interior and Kingdom Relations es el organismo gubernamental responsable de la vivienda en los Países Bajos.
¿Qué servicio ofrece Huurfix y cómo funciona su modelo de pago?
Huurfix ayuda a negociar una reducción del canon mensual para inquilinos; su modalidad es “sin éxito, sin pago”, por lo que no se cobra honorario si la negociación no prospera.
