Contenido de esta guía
- Alquiler en Alemania: datos y cifras
- Lugares más demandados para alquilar en Alemania
- Alquilar o comprar en Alemania
- Tipos de vivienda de alquiler en Alemania
- Cómo encontrar una vivienda para alquilar
- Vivienda estudiantil en Alemania
- Cómo alquilar una vivienda en Alemania
- ¿Cuáles son los costos de alquiler típicos en Alemania?
- ¿Existe vivienda social en Alemania?
- Contratos de alquiler o arrendamiento en Alemania
- Servicios públicos y telecomunicaciones en Alemania
- Entrada y salida de una vivienda de alquiler
- Propietarios en Alemania: cómo arrendar su vivienda
- Consejos para quienes arriendan en Alemania
- Recursos útiles
Conocer cómo alquilar una vivienda en Alemania, con orientación sobre el costo del alquiler, los depósitos y los derechos del inquilino.
El alquiler es muy frecuente en Alemania, ya que muchos residentes ocupan una misma vivienda durante años o incluso décadas. Los inquilinos gozan de una sólida protección, gracias a normativas que regulan los desalojos y los aumentos de alquiler. No obstante, el arrendamiento puede resultar costoso en ciertas ciudades alemanas.
Continúe leyendo para conocer los fundamentos del alquiler en Alemania, con orientación sobre lo siguiente:
- Alquiler en Alemania: datos y cifras
- Lugares más populares para alquilar en Alemania
- Alquiler versus compra en Alemania
- Tipos de inmuebles de alquiler en Alemania
- Cómo encontrar una vivienda para alquilar
- Vivienda estudiantil en Alemania
- Procedimiento para alquilar una propiedad en Alemania
- Cuáles son los costos típicos de alquiler en Alemania?
- Existe vivienda social en Alemania?
- Contratos de alquiler o de arrendamiento en Alemania
- Servicios públicos y telecomunicaciones en Alemania
- Traslado al entrar y al dejar una vivienda alquilada
- Propietarios en Alemania: cómo alquilar su vivienda
- Consejos para quienes alquilan en Alemania
- Recursos útiles
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Alquiler en Alemania: datos y cifras
Aunque la mayoría de los países de la Unión Europea muestra una mayor proporción de hogares propietarios, en Alemania el alquiler es la modalidad predominante. Según los datos de Eurostat, el 52 % de la población alemana alquiló su vivienda en 2023, mientras que la media de la UE se situó en el 31 % en 2022.
Además, más del 56 % de los alemanes viven en departamentos en lugar de casas, cifra que supera ampliamente el promedio de la UE del 43 %. Esta estadística indica que encontrar viviendas familiares puede ser más complicado, sobre todo en zonas urbanas.
El aumento de los precios de los alquileres ha llevado a que los residentes destinen una mayor parte de sus ingresos a la vivienda. Datos de la Oficina Federal de Estadística (Destatis) muestran que tres millones de hogares alemanes gastan al menos el 40 % de sus ingresos mensuales en alquiler, mientras que 1,5 millones destinan más del 50 %.
Muchos residentes alemanes alquilan viviendas debido a los elevados precios de las casas. El Instituto IFO prevé que los precios de la vivienda en Alemania aumenten un 7,2 % anual durante la próxima década, lo que dificultará a los inquilinos acceder a la propiedad.
Lugares más demandados para alquilar en Alemania
Berlín
Capital de Alemania combina lo histórico y lo contemporáneo, ofreciendo arquitectura atractiva, expresiones artísticas y culturales, y abundantes áreas verdes.
Berlín se destaca como uno de los destinos más solicitados para alquilar en Alemania: un 85 % de los habitantes reside en viviendas de alquiler. No obstante, la ciudad atraviesa una crisis habitacional y los precios de los alquileres crecieron un 44 % entre 2016 y 2023.
Además, la tasa de ocupación de viviendas en Berlín es elevada, lo que complica la búsqueda de inmuebles para los arrendatarios. Según el portal inmobiliario ImmoScout24, los precios medio de alquiler en Berlín fueron €11.88 por metro cuadrado para departamentos y €15.93 por metro cuadrado para casas en el tercer trimestre de 2023.
Para quien busca un inmueble en Berlín, los barrios centrales son los más costosos, mientras que la vivienda en los suburbios resulta más accesible.
Múnich
Múnich constituye la capital de Baviera y suele figurar entre los mejores lugares para vivir en Europa. En 2023, obtuvo el séptimo puesto en el ranking top 10 cities de Mercer sobre calidad de vida. La ciudad recibió buenas calificaciones en cultura, transporte y prosperidad económica.
No obstante, la gran popularidad de Múnich tiene un costo. Es la ciudad alemana con los alquileres más altos y los precios han aumentado. Según datos de ImmoScout24, los alquileres solicitados para pisos existentes en Múnich alcanzan €18.72 por metro cuadrado.
Hamburgo
Hamburgo es una de las ciudades más grandes de Alemania. Es conocida sobre todo por sus puentes y canales, y cuenta con una larga y notable historia en artes y música.
Los inquilinos que alquilan en Hamburgo pueden disponer de mayor espacio habitacional que los de Berlín. Los precios de alquiler en Hamburgo son considerablemente más bajos que en Múnich y ligeramente inferiores a los de Berlín, alcanzando €12.11 por metro cuadrado.
Alquilar o comprar en Alemania
La decisión entre alquilar o comprar una vivienda en Alemania depende de la situación personal. Al llegar al país, suele ser conveniente iniciar con un alquiler, lo que permite evaluar distintas alternativas y elegir la ubicación adecuada.
Si la compra de una vivienda resulta viable, le resultará tranquilizador saber que los extranjeros no tienen limitaciones para adquirir inmuebles en Alemania. En Alemania, los propietarios tienden a permanecer en la misma casa durante muchos años, en lugar de adquirir progresivamente propiedades más grandes.
Guía inmobiliaria: compra de una vivienda en Alemania
En caso de adquirir una vivienda, es necesario considerar una serie de gastos adicionales al precio del inmueble. El más elevado corresponde al impuesto de transferencia de propiedad (Grunderwerbsteuer), cuya tasa oscila entre el 3,5 % y el 6,5 % del valor de la vivienda.
Asimismo, es necesario abonar los honorarios notariales y una parte de los honorarios del agente inmobiliario. En total, se recomienda reservar un 10 % adicional al valor de la propiedad.
En términos generales, el alquiler resulta más económico a corto plazo, mientras que la compra de una vivienda puede constituir una inversión acertada a largo plazo, siempre que sea una opción viable.
Tipos de vivienda de alquiler en Alemania
La gran mayoría de los inmuebles en alquiler en las ciudades alemanas son departamentos. Si se busca una vivienda más amplia para una familia, será necesario explorar las zonas periféricas o áreas rurales.
La mayoría de los departamentos se ofrecen sin amueblar, a veces de forma bastante literal. Muchos no incluyen electrodomésticos ni accesorios, y mucho menos persianas o cortinas.
Existen varios tipos de departamentos alemanes. Entre ellos se encuentran casas o edificios multifamiliares divididos en unidades (Mehrfamilienhaus) y bloques construidos específicamente como departamentos (Wohnblock). También puede aparecer el término Wohnsiloque se usa de manera algo despectiva para referirse a edificios de ocho pisos o más.
Cómo encontrar una vivienda para alquilar
La mayor parte de los departamentos en alquiler en Alemania se gestionan a través de agencias inmobiliarias. No obstante, también es posible alquilar directamente con propietarios particulares.
Algunas de las formas más habituales de buscar un departamento aparecen a continuación; si se tiene dificultad para encontrar una vivienda en alquiler, puede resultar útil explorar grupos locales de Facebook donde se publiquen propiedades disponibles o se ofrezcan recomendaciones. Asimismo, el boca a boca puede ser una opción, pues algún amigo o colega podría conocer una unidad que pronto quedará libre.
Portales en línea
Los portales inmobiliarios digitales constituyen un método frecuente para localizar viviendas en Alemania. Algunos sitios están disponibles únicamente en alemán, pero se pueden traducir mediante herramientas como Google Traductor.
Entre los portales de vivienda más reconocidos en Alemania se encuentran:
Agentes inmobiliarios
Los agentes inmobiliarios en Alemania publican inmuebles en portales en línea, en sus sitios web, en sucursales y, en ocasiones, en periódicos locales. Estos agentes trabajan para el arrendador, no para el arrendatario, por lo que el inquilino no tiene que abonar honorarios de agencia al alquilar una vivienda.
Los anuncios suelen indicar el tamaño de la vivienda en metros cuadrados de superficie habitable (Wohnfläche), la cantidad de dormitorios (Schlafzimmer) y de baños (Badezimmer). Algunas publicaciones pueden especificar el número total de habitaciones (usualmente excluyendo los baños), la calificación energética del inmueble y el año de construcción.
Si el apartamento cuenta con cocina, el anuncio debe incluir las siglas ‘EBK’ (Einbauküche). Se debe prestar atención a la redacción: si el anuncio indica que el apartamento posee un fregadero, puede referirse solo al fregadero de la cocina y no a otros electrodomésticos.
Alquileres amueblados y pisos compartidos
Los pisos compartidos (Wohngemeinschaft) suelen ser informales. Se pueden localizar en sitios web especializados, foros y tablones de mensajes. Subarrendar es legal en Alemania y constituye una alternativa para alojamiento temporal. No obstante, es fundamental contar con un contrato para poder ejercer los derechos del arrendatario.
Los portales en línea siguientes pueden ayudar a localizar alquileres amueblados, pisos compartidos y otras alojamiento temporal:
- Plataforma Blueground
- Plataforma Flatio
- Plataforma HAVENS LIVING
- Plataforma HousingAnywhere
- Plataforma Spotahome
- Plataforma tempoFLAT
- Plataforma Wunderflats
- Plataforma YOSAA
Alquileres de corta duración dirigidos a expatriados en Alemania
Al revisar los anuncios, preste atención a la expresión ‘Zweck‑WG’. Indica que la habitación se ofrece exclusivamente para compartir gastos. En cambio, si el anuncio menciona ‘Keine Zweck‑WG’, significa que los compañeros actuales también buscan una persona con quien convivir.
Vivienda estudiantil en Alemania
La vivienda estudiantil en Alemania combina opciones de residencias universitarias y alojamientos privados. Las residencias universitarias generalmente ofrecen habitaciones individuales en alquiler y zonas comunes, como baños y cocinas. Los dormitorios universitarios suelen ser la alternativa más económica para los estudiantes, por lo que presentan alta demanda.
Puede solicitar alojamiento estudiantil mediante su unión de estudiantes (Studierendenwerk) o a través de la oficina internacional de la universidad. En Alemania existen 57 uniones de estudiantes y la mayor parte de los dormitorios universitarios son administrados por la unión local.
Algunos estudiantes en Alemania prefieren convivir en una comunidad de piso o alquilar de forma privada en lugar de la residencia universitaria. Sin embargo, la competencia en el mercado privado resulta alta y los precios de alquiler son notablemente superiores. Si se evalúa esta alternativa, conviene consultar plataformas orientadas a estudiantes, como:
Cómo alquilar una vivienda en Alemania
Alquiler a través de una agencia inmobiliaria
El mercado inmobiliario alemán es competitivo, por lo que resulta fundamental contar con toda la documentación necesaria. Al presentar una solicitud de alquiler, se suele requerir entregar:
- Un formulario de solicitud (generalmente se entrega durante la visita)
- Copias de su documento de identidad con foto y del permiso de residencia, si corresponde
- Certificado de ingresos (Einkommensnachweis) – habitualmente los recibos de salario de los últimos tres meses
- Un certificado del arrendador anterior que acredite la ausencia de deudas de alquiler (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung)
- Su informe crediticio, que puede solicitar en línea a través deSchufa
Si falta alguno de estos documentos, indique la causa en la solicitud. Es posible aumentar las probabilidades de aceptación adjuntando una carta del empleador (en sustitución del certificado de ingresos) o solicitando a un amigo o familiar que actúe como aval (en caso de no contar con ingresos estables, por ejemplo, si se es estudiante).
Alquiler directamente a través de un arrendador privado
Aunque la mayor parte de los inmuebles se gestionan mediante agencias, en ocasiones es posible arrendar directamente con el propietario. En algunos casos, los apartamentos se alquilan por recomendación informal, cuando el inquilino que se marcha sugiere a su posible reemplazo al arrendador antes de abandonar la vivienda.
El aspecto más relevante al arrendar directamente con un arrendador consiste en contar con un contrato de arrendamiento vinculante que garantice los derechos y protecciones correspondientes.
¿Cuáles son los costos de alquiler típicos en Alemania?
Alquiler mensual
Los contratos de arrendamiento en Alemania pueden distinguir entre un alquiler «frío» (Kaltmiete) y uno «cálido» (Warmmiete). La Kaltmiete representa el precio base, sin incluir gastos adicionales como los servicios públicos o el mantenimiento.
El valor que se obtiene por el pago depende de la zona donde se planea vivir en Alemania. En cada ciudad, los mínimos estimados pueden duplicarse o triplicarse al buscar una ubicación céntrica o una vivienda familiar de mayor tamaño.
Costos promedio de alquiler
Los alquileres promedio en Alemania se expresan habitualmente como un costo por metro cuadrado. Según ImmoScout24, los departamentos existentes tenían un valor medio de €8.56 por metro cuadrado en el primer trimestre de 2024. Hamburgo registró el mayor incremento porcentual en ese período (3 %).
En algunos casos resulta viable negociar el precio del alquiler, aunque depende de la situación del mercado. Ciertos arrendadores pueden aceptar una reducción del importe si se ofrecen otras concesiones, como extender la duración del contrato o ejecutar trabajos de mejora. Aunque pueda parecer inusual, es habitual alquilar una vivienda a largo plazo en Alemania.
La ley de control de alquileres (Mietpreisbremse) está vigente en las principales ciudades. Según la normativa, los arrendadores no pueden fijar precios superiores en más del 10 % al promedio del sector. Se contemplan excepciones para viviendas de nueva construcción y aquellas recientemente reformadas.
Depósito de alquiler
En Alemania, se exige un depósito (Kaution) como práctica estándar. El importe suele corresponder a dos o tres meses de alquiler “frío”. El arrendatario puede abonar el total de forma inmediata o en tres cuotas mensuales. El propietario no puede solicitar una suma superior y está obligado a custodiar el depósito en una cuenta segura durante todo el contrato.
El depósito funciona como garantía para el arrendador en caso de daños al inmueble. Al terminar el contrato, se devuelve al inquilino descontando únicamente las deducciones pactadas.
Otros gastos
Los honorarios de la agencia inmobiliaria y los costos de publicidad corren a cargo del arrendador. No obstante, al alquilar un apartamento amueblado puede resultar necesario contratar un seguro, que cubre daños o robos de los bienes dentro de la vivienda.
En caso de que la vivienda no esté amueblada, podría ser conveniente contratar seguro de contenidos para resguardar sus pertenencias. El arrendador debe contar con un seguro de edificio que cubra daños a la propiedad, como incendios o inundaciones.
Ayuda con los costos
Alemania ofrece una prestación de vivienda (Wohngeld) a hogares con bajos ingresos. Tanto inquilinos como propietarios de edificios residenciales pueden solicitar este subsidio. El derecho depende del ingreso, la ubicación y la cantidad de personas en el hogar. Para obtener más información y presentar la solicitud, visite la Plataforma Social.
Seguridad social en Alemania
Si existe riesgo de perder la vivienda por falta de pago del alquiler, puede contactar a la asociación de ayuda a la vivienda de su localidad. Se brinda asesoría y apoyo gratuito a personas en situaciones de emergencia habitacional. En algunos casos, la oficina de asistencia social o el centro de empleo local podrían asumir sus atrasos de alquiler mediante un préstamo que se paga más adelante.
¿Existe vivienda social en Alemania?
El gobierno alemán otorga asistencia a la vivienda para apoyar a residentes que no pueden alquilar una propiedad en el mercado abierto. Entre los beneficiarios se incluyen hogares con bajos ingresos, personas mayores, personas con discapacidad y personas sin domicilio.
El Estado subvenciona la construcción de bloques de apartamentos de vivienda social, los cuales se ofrecen a precios de alquiler más bajos. La responsabilidad de proporcionar vivienda social recae en las provincias de Alemania, que la gestionan en sus respectivas áreas.
Para ser elegible, es necesario residir en Alemania a largo plazo. Cada provincia establece un tope máximo de ingresos para los solicitantes, que puede variar según la zona. Por lo general, el límite se calcula en función del ingreso de una persona sola o de un hogar de dos integrantes. El umbral puede incrementarse cuando el solicitante tiene hijos.
Para presentar la solicitud, es preciso completar un formulario en el departamento de vivienda de la autoridad local y se obtendrá un certificado de elegibilidad. Hay que considerar que las listas de espera pueden ser muy extensas, particularmente en las ciudades más grandes.
Contratos de alquiler o arrendamiento en Alemania
En Alemania existen tanto contratos de duración determinada (befristet) como contratos indefinidos (unbefristet). Los contratos a término fijo fijan fechas de ingreso y de salida y no siempre se renuevan al vencerse. Cada contrato debe especificar el tipo de arrendamiento, los plazos de preaviso para terminarlo y la posibilidad de futuros aumentos del alquiler.
Los contratos de duración determinada son habituales en la vivienda estudiantil o cuando el arrendador necesita fijar una fecha de desalojo, por ejemplo porque planea vender la propiedad o habitarla.
La mayoría de los arrendamientos son indefinidos. En ese caso, una vez iniciado el contrato, el arrendador solo puede ponerle fin mediante un proceso de desahucio judicial o mediante la notificación correspondiente.
Derechos y obligaciones del arrendatario
La normativa alemana favorece en gran medida al arrendatario. En caso de conflicto con el arrendador, puede contactar a la Asociación Alemana de Inquilinos (DMB) o buscar su asociación de inquilinos local (Mietervereine).
El aumento de los alquileres en áreas urbanas demandadas provoca que algunos propietarios y promotores intenten reemplazar a los inquilinos para elevar el precio del arrendamiento. Esta situación ha dado lugar a prácticas poco éticas, como la falta de mantenimiento adecuado del edificio. También existen opciones legales, como ofrecer una compensación al inquilino para que desocupe la vivienda.
El plazo mínimo de preaviso puede oscilar entre tres meses (cuando la permanencia en la propiedad sea inferior a cinco años) y nueve meses (cuando la estancia supere los ocho años).
El arrendatario puede impugnar dicho preaviso, ya que el propietario debe contar con una razón válida. De igual forma, los incrementos de alquiler requieren justificación, salvo que estén contemplados en el contrato de arrendamiento. Como arrendatario, es posible dar aviso conforme a lo establecido en el contrato; habitualmente, el preaviso es de tres meses.
Algunas ciudades, como Berlín, imponen límites estrictos al aumento del alquiler durante un período determinado; por ello, si se enfrenta a un aumento repentino después de haber firmado el contrato, resulta esencial buscar asesoría. El inquilino puede solicitar información (en alemán) al arrendador cuando crea que el importe del alquiler es excesivo.
Derechos y obligaciones del arrendador
Los arrendadores en Alemania deben garantizar la calidad de las viviendas que ofrecen en alquiler. Por ello, están obligados a reparar los defectos que afecten la habitabilidad del inmueble dentro de un plazo razonable. El inquilino podría retener temporalmente el pago del alquiler si el arrendador no lleva a cabo el mantenimiento necesario.
El arrendador debe notificar con antelación su intención de ingresar al inmueble, por ejemplo para una inspección anual. El inquilino solo puede subarrendar la vivienda con consentimiento escrito del arrendador.
El arrendador puede iniciar el proceso de desalojo si el inquilino no paga el alquiler durante dos meses. No obstante, el procedimiento suele ser lento y puede superar los seis meses.
Servicios públicos y telecomunicaciones en Alemania
Los costos de los servicios generalmente no forman parte del alquiler anunciado; no obstante, es conveniente confirmarlo en el contrato de arrendamiento. El Warmmiete (alquiler cálido) incluye calefacción y otros cargos (Nebenkosten) como honorarios de administración y servicios en zonas comunes.
Contratar los servicios públicos en Alemania: electricidad, gas y agua
Otros servicios, como la energía y la conexión de banda ancha, suelen pagarse de manera independiente por el inquilino y, por ello, no están incluidos, salvo en pisos estudiantiles y subarriendos.
Entrada y salida de una vivienda de alquiler
Se debe elaborar un informe de inventario e inspección al ingresar y al abandonar la vivienda. Este documento debe describir con precisión los objetos presentes y el estado del inmueble. Por lo general, los arrendatarios pueden decorar, incluso pintar las paredes. No obstante, al desocupar la vivienda deben devolverla a un estado neutro (usualmente paredes blancas) y retirar los elementos que hayan añadido, como alfombras o cortinas.
Al trasladarse, puede resultar ventajoso contratar los servicios de una empresa de reubicación. Si el traslado es de menor escala o se requiere ayuda con la limpieza, plataformas en línea como TaskRabbit pueden ofrecer asistencia.
Propietarios en Alemania: cómo arrendar su vivienda
Los períodos de arrendamiento en Alemania suelen ser muy extensos, por lo que si se está considerando comprar una propiedad para arrendar o desea arrendar su propia vivienda, debe prepararse para el largo plazo. Además, será necesario cumplir con las obligaciones del propietario descritas previamente.
Existen también algunos gastos asociados al arrendamiento, siendo los honorarios de la agencia inmobiliaria los más destacados, los cuales pueden equivaler a dos o tres meses de alquiler. Asimismo, es obligatorio contar con un seguro de edificio para cubrir posibles daños a la propiedad.
Los propietarios en Alemania deben pagar impuesto sobre la renta por las ganancias obtenidas del arrendamiento de inmuebles. Este tributo se aplica según las tarifas progresivas del impuesto sobre la renta, más un recargo de solidaridad del 5,5 %. Los gastos vinculados al arrendamiento, como los honorarios de la agencia inmobiliaria, pueden deducirse. En caso de vender una propiedad de alquiler, podría corresponder el impuesto a las ganancias de capital.
Consejos para quienes arriendan en Alemania
Antes de alquilar una vivienda en Alemania, se recomienda seguir estos cinco consejos:
- Visite la vivienda antes de entregar un depósito o firmar el contrato.
- Lea el contrato de arrendamiento completo y plantee cualquier duda o inconveniente al arrendador o su representante antes de firmarlo.
- Preste especial atención a los conceptos incluidos en el precio del alquiler, como los servicios públicos.
- Antes de trasladarse, realice una inspección del inmueble y conserve evidencia fotográfica de cualquier daño.
- El día de la traslado, anote las lecturas de los contadores para evitar cobros excesivos de los servicios.
Recursos útiles
- Asociación de Inquilinos de Alemania
- Asistencia de vivienda social en Alemania
- Últimos precios de alquiler en Alemania
Preguntas frecuentes
¿Qué porcentaje de la población alemana alquiló su vivienda en 2023?
Según Eurostat, el 52 % de la población alemana alquiló su vivienda en 2023. Ese porcentaje supera ampliamente la media de la Unión Europea, que fue del 31 % en 2022.
¿Cuáles fueron los precios medios de alquiler por metro cuadrado en Berlín en el tercer trimestre de 2023?
ImmoScout24 reportó que, en el tercer trimestre de 2023, el precio medio de alquiler en Berlín fue de €11,88 por metro cuadrado para departamentos y €15,93 para casas. Los barrios centrales son los más costosos, mientras que los suburbios ofrecen precios más accesibles.
¿Qué ciudades alemanas tienen los alquileres más altos según el artículo?
Múnich concentra los alquileres más altos del país, alcanzando €18,72 por metro cuadrado según ImmoScout24. En comparación, Berlín y Hamburgo presentan precios de €11,88–€15,93 y €12,11 por metro cuadrado respectivamente.
¿Cuántos hogares alemanes gastan al menos el 40 % de sus ingresos mensuales en alquiler?
Tres millones de hogares alemanes gastan al menos el 40 % de sus ingresos mensuales en alquiler. Además, 1,5 millones de ellos destinan más del 50 % de sus ingresos a esta partida.
¿Cuál es la previsión del Instituto IFO sobre el aumento de precios de la vivienda en la próxima década?
El Instituto IFO proyecta que los precios de la vivienda en Alemania aumentarán un 7,2 % anual durante la próxima década. Este crecimiento dificultará aún más el acceso a la propiedad para los inquilinos.
