Familia revisando una casa en venta

Contenido de esta guía

Aquí se presentan los aspectos esenciales para comprar una vivienda en Alemania, incluidos los requisitos legales, los costos y los lugares donde buscar el nuevo hogar.

El mercado inmobiliario alemán difiere de algunos de sus vecinos europeos, pues muchos residentes optan por alquilar una vivienda en vez de comprarla. La buena noticia es que no existen restricciones para que extranjeros adquieran propiedades en Alemania; solo será necesario contar con ingresos suficientes y poder obtener una hipoteca. Además, se explica cómo transferir fondos internacionalmente a bajo costo mediante servicios como Wise.

  • Propiedad de vivienda en Alemania
  • ¿Comprar o alquilar una casa en Alemania?
  • ¿Pueden los expatriados comprar una casa en Alemania?
  • El mercado inmobiliario alemán y los precios de la vivienda
    • Comprar una casa en Berlín
    • Comprar una casa en Múnich
  • Costos de comprar una casa en Alemania
    • Impuesto de transmisión de propiedad (Grunderwerbsteuer)
    • Notaría y registro de tierras
    • Honorarios de agencia inmobiliaria
  • Financiamiento de la compra de una propiedad en Alemania
  • Buscar una propiedad en Alemania
  • Proceso de compra de una casa en Alemania
    • Realizar una oferta
    • Concretar la hipoteca
    • Firmar los contratos
    • Organizar finanzas y pagar los gastos
    • Gestiones finales
  • Traslado a la propiedad en Alemania
    • Seguros
    • Servicios públicos y telecomunicaciones
  • Construir una casa nueva en Alemania
  • Comprar una casa de nueva construcción en Alemania
  • Vender una propiedad en Alemania
  • Consejos para comprar una casa en Alemania
  • Recursos útiles

Wise

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Propiedad de vivienda en Alemania

En Alemania la tasa de propiedad de vivienda se sitúa entre las más bajas de Europa. Solo 50 % de los residentes poseen una vivienda propia, mientras que el promedio de la Unión Europea alcanza el 70 %. Un informe de 2020 elaborado por el German Federal Bank (Bundesbank) identificó tres causas principales del bajo nivel de propiedad: los elevados costes adicionales asociados a la compra, la imposibilidad de deducir fiscalmente los intereses de la hipoteca y la sólida oferta de vivienda social del país.

Lista completa de verificación para trasladarse a Alemania

El mercado inmobiliario alemán es sólido, con un desequilibrio entre la oferta y la demanda en las ciudades que ha provocado incrementos significativos en los precios de la vivienda durante la última década. Las bajas tasas de interés también han facilitado que los residentes obtengan una hipoteca.

¿Comprar o alquilar una vivienda en Alemania?

Alquilar en Alemania es muy habitual, y muchos residentes optan por alquilar viviendas a largo plazo en lugar de comprar una casa. Comprar una propiedad pequeña y escalar gradualmente no es la práctica predominante; los compradores adquieren hogares para vivir en ellos durante mucho tiempo. Por ello, el alquiler puede resultar prudente al llegar al país, ya que brinda tiempo para evaluar opciones, identificar una zona de preferencia y considerar detenidamente si la compra es adecuada.

El mercado de alquiler en Alemania puede ser competitivo, sobre todo en las grandes ciudades donde el alquiler constituye la forma principal de tenencia. En Berlín, por ejemplo, alrededor del 85 % de la población alquila su vivienda. Para alquilar una propiedad, se requiere prueba de identificación, informe crediticio y evidencia de sus ingresos. Si se ha residido previamente en Alemania, podría ser necesario presentar un certificado del arrendador que confirme la ausencia de deudas pendientes. Los inquilinos sin ingresos estables pueden necesitar que un familiar o amigo actúe como fiador.

En Alemania no es raro que el plazo mínimo de un contrato de arrendamiento sea de al menos dos años. Algunos contratos son indefinidos y contemplan cláusulas que permiten al arrendador o al arrendatario notificar la finalización del acuerdo. La Asociación Nacional de Inquilinos (Deutscher Mieterbund – sitio web en alemán) brinda apoyo y asesoría a los inquilinos.

¿Pueden los expatriados comprar una casa en Alemania?

No existen restricciones para que los expatriados adquieran una propiedad en Alemania, tanto si provienen de un país de la UE como de fuera de ella.

Si reside y trabaja en Alemania, es posible obtener una hipoteca de un banco alemán sin requisitos adicionales. En caso de comprar desde fuera del país como no residente, probablemente se solicite un depósito considerablemente mayor.

El mercado inmobiliario alemán y los precios de la vivienda

Los precios de las viviendas en Alemania difieren según la ubicación y el tipo de inmueble que se quiera adquirir. En la última década, los valores han experimentado un notable ascenso. Un estudio de la Comisión Europea reveló que entre 2010 y 2022 los precios crecieron un 94 %, frente a una media de la UE del 45 %.

También se observaron aumentos a corto plazo. Datos de la Oficina Federal de Estadística de Alemania (Destatis) indicaron que los precios subieron más del 10 % interanual durante cuatro trimestres consecutivos entre 2021 y 2022. Sin embargo, aparecen señalamientos de una desaceleración próxima. Una encuesta de analistas inmobiliarios realizada por Reuters en mayo de 2022 pronosticó un incremento del 7 % en 2022, del 3 % en 2023 y del 2 % en 2024.

En algunas ciudades alemanas, los inmuebles resultan más económicos que en otros países europeos. En el entorno urbano predominan los apartamentos, mientras que las casas son más comunes en zonas suburbanas. En líneas generales, las áreas rurales tienden a ser más baratas que las ciudades.

Según el portal inmobiliario Immowelt, el precio medio de las casas en Alemania fue de €2,800 a principios de 2022, mientras que los pisos alcanzaron los €3,200. Sajonia resultó la zona más económica para comprar, y Múnich la más cara.

Comprar una casa en Berlín

Si se contempla adquirir una vivienda en Berlín o en sus suburbios, puede encontrarse con una oferta limitada. Debido a la gran cantidad de inquilinos, es más frecuente que los inmuebles estén disponibles para alquiler que para venta. Los precios en Berlín superan la media nacional, pero son inferiores a los de ciudades como Múnich y Frankfurt.

En Berlín existe una variedad de tipologías habitacionales. En el centro de la ciudad se observan casas adosadas reconvertidas, bloques de apartamentos antiguos y edificios de gran altura modernos. Para quienes buscan una vivienda familiar, los suburbios como Zeuthen (al sur del centro) son una zona popular y más accesible. Hohen Neuendorf, al norte, constituye una buena alternativa para quienes desean mayor tranquilidad.

Comprar una casa en Múnich

Múnich es la ciudad más cara para adquirir una vivienda en Alemania. Además de los elevados precios inmobiliarios, la ciudad presenta un alto costo de vida. Según el informe anual Cost of Living de ECA, Múnich se ubicó como la 16ª ciudad europea más cara para expatriados. No obstante, estos precios se compensan con la excelente calidad de vida que ofrece la capital bávara. Al igual que en Berlín, la mayor parte de la oferta habitacional del centro está constituida por departamentos, mientras que las viviendas de mayor dimensión se encuentran con mayor frecuencia en los suburbios.

Costos de comprar una vivienda en Alemania

Existen varios gastos que deben considerarse antes de adquirir una vivienda en Alemania. En conjunto, pueden representar aproximadamente el 10 % del precio de compra del inmueble, e incluso en algunos casos superarlo.

Impuesto de transmisión de propiedad (Grunderwerbsteuer)

Este impuesto representa el gasto adicional más elevado al comprar una vivienda en Alemania, y normalmente oscila entre el 3,5 % y el 6,5 % del valor de compra.

La tasa exacta depende del estado federado donde se encuentre la propiedad. Hypofriend ofrece una lista de las tarifas más recientes. En Berlín la cuota es del 6 %, mientras que en Múnich es del 3,5 %. Brandenburg, Saarland, Schleswig‑Holstein y Thüringen aplican el 6,5 %, la cifra más alta del país.

El impuesto debe liquidarse en un plazo de cuatro semanas a partir de la firma del contrato. Tras el pago, la transmisión de la titularidad puede inscribirse en el registro de la propiedad alemán (Grundbuch). Si surge alguna dificultad, es recomendable acudir a un especialista o utilizar plataformas en línea que facilitan el trámite, como Taxfix o Wundertax.

Notario y registro de la propiedad

El notario ejerce una función relevante en el proceso de adquisición de vivienda en Alemania. Los honorarios están establecidos por normativa y dependen del valor del inmueble. Generalmente corresponden entre el 1,5 % y el 2 % del precio de compra, lo que incluye el trámite de inscripción en el registro de la propiedad.

Honorarios del agente inmobiliario

En Alemania, los compradores suelen compartir los honorarios del agente inmobiliario (Immobilienmakler) con el vendedor, según lo dispuesto por la ley introducida en 2020. Estos honorarios difieren considerablemente según la región, el valor del inmueble y las condiciones del contrato del agente. Pueden alcanzar hasta el 6 % más el IVA, lo que equivale al 7,14 %, o bien el 3,57 % para cada parte.

Financiar la compra de una vivienda en Alemania

Para adquirir una vivienda en Alemania, generalmente es necesario solicitar una hipoteca (hypothek). No es indispensable ser residente alemán para obtenerla, aunque la ausencia de estatus de residente puede requerir un enganche mayor. Entre los bancos alemanes que conceden hipotecas se encuentran:

  • Commerzbank
  • Deutsche Bank
  • DKB
  • Postbank
  • Santander
  • Hypovereinsbank

Al ponerse en contacto con los bancos en Alemania, conviene preguntar si disponen de personal que hable inglés y pueda brindar asistencia.

Antes de presentar una solicitud formal de hipoteca, puede resultar útil obtener un acuerdo preliminar de hipoteca (pre‑aprobación) de una entidad bancaria. Aunque se trata de un convenio informal, indica el monto máximo que se puede financiar y muestra a los vendedores que el comprador está comprometido con la adquisición.

Es factible conseguir una hipoteca sin aportar un anticipo inicial, pero muchos compradores en Alemania deberán realizar algún pago inicial; el 20 % es habitual. Si se contrata una hipoteca sin anticipo, la tasa de interés podría ser significativamente más alta. Para quienes no residan ni trabajen en Alemania, puede requerirse un pago inicial de al menos el 40 % del valor de la propiedad.

Hypofriend

¿Interesado en comprar una vivienda en Alemania? El bróker hipotecario alemán certificado Hypofriend puede asistir. Emplea algoritmos avanzados para adaptar el producto hipotecario a las circunstancias personales del cliente. A diferencia de la mayoría de los comparadores, no se enfocan únicamente en la opción más barata, sino en la que mejor se ajusta al perfil, garantizando seguridad financiera a largo plazo.

Algunos bancos exigen que el solicitante perciba unos ingresos anuales mínimos (por ejemplo, €20,000) y, por lo general, los pagos de la hipoteca no deben superar el 35 % de los ingresos mensuales.

La mayoría de los compradores de vivienda en Alemania optan por hipotecas a tipo fijo, lo que implica que la tasa de interés se mantiene constante durante un período determinado. Muchos prestatarios fijan la tasa durante 10 años; al finalizar ese plazo pueden refinanciar el crédito con las condiciones de mercado vigentes.

Al financiar la compra de una propiedad en Alemania como residente extranjero, puede resultar necesario convertir sumas importantes de la moneda de origen a euros. Los bancos suelen aplicar cargos ocultos en la margen del tipo de cambio, lo que eleva considerablemente el costo de transferir montos elevados. Wise ofrece transferencias internacionales al tipo de cambio interbancario con comisiones transparentes, lo que puede suponer un ahorro de varios miles al convertir divisas para la adquisición.

Cómo encontrar una vivienda en Alemania

La mayor parte de los inmuebles en Alemania son publicados por agencias inmobiliarias. No obstante, la primera opción puede ser consultar un portal inmobiliario en línea, donde aparecen viviendas en venta ofrecidas por diferentes agentes locales.

En general, las agencias inmobiliarias venden la propiedad en representación del vendedor, aunque es posible contratar una agencia propia para acompañar la búsqueda si se desea. Este servicio implica un costo, pero brinda mayor conocimiento del mercado local y permite adelantar a la competencia cuando aparecen nuevas ofertas. Es conveniente verificar que la agencia contratada forme parte de una organización profesional, como la IVD.

En Alemania existen numerosos portales inmobiliarios, algunos con anuncios de todo tipo de inmuebles y otros especializados, por ejemplo, en pisos compartidos o en propiedades publicadas directamente por los vendedores. Los tres portales más grandes son:

En Alemania las viviendas normalmente no presentan carteles de “se vende” en sus jardines. Las ediciones de fin de semana de los periódicos locales y regionales incluyen anuncios inmobiliarios, lo que puede resultar útil al buscar inmuebles.

El proceso de compra de una vivienda en Alemania

Antes de iniciar la búsqueda de una propiedad en Alemania, resulta conveniente obtener una carta de preaprobación hipotecaria (acuerdo informal de crédito). Con ella, generalmente se siguen los siguientes pasos para adquirir una casa.

Realizar una oferta

Una vez que se ha encontrado una vivienda, se presenta una oferta a través del agente inmobiliario. Si la oferta es aceptada, se solicita un depósito de reserva (entre el 0,5 % y el 1 % del precio del inmueble). Al pagarlo, la vivienda se retira del mercado. El periodo de reserva tiene una duración de dos o cuatro semanas, lo que brinda tiempo para concretar la hipoteca. Si se decide no adquirir la propiedad, el depósito de reserva puede perderse.

Para obtener una inspección independiente que verifique posibles problemas estructurales, conviene realizarla antes de firmar el contrato de compra. El Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) ofrece una lista de tasadores en Alemania.

Concretar la hipoteca

En esta fase se afinan los detalles de la hipoteca (por ejemplo, el plazo de tipo fijo). El trámite puede efectuarse directamente con la entidad bancaria elegida o mediante un corredor hipotecario independiente, en caso de contar con uno. En cualquier caso, será necesario obtener del vendedor una serie de documentos que certifiquen las características del inmueble, así como presentar pruebas de identificación y de ingresos. Los corredores independientes en Alemania incluyen:

Después de presentar la solicitud, el prestamista hipotecario puede tardar hasta 10 días en tramitarla. El proceso podría ser más ágil, aunque podrían producirse demoras si la entidad requiere información adicional o realiza una tasación propia del inmueble.

Firma de los contratos

Usted y el vendedor elegirán a un notario para gestionar los aspectos legales de la operación. El notario redactará el contrato definitivo de compra. Una vez recibido, se dispone de un plazo de 14 días para ejercer el derecho de desistimiento antes de la firma. Posteriormente, ambas partes acudirán al despacho del notario. Si no habla alemán, será necesario contar con un traductor durante la reunión.

El notario leerá el contrato y ambas partes podrán formular preguntas o proponer modificaciones. Cuando el documento quede definido, el notario enviará una notificación prioritaria al registro de la propiedad, indicando la intención de que el inmueble sea inscrito a nombre del comprador.

Organización de las finanzas y pago de los gastos

Una vez que la operación haya sido formalizada ante notario, será necesario abonar algunos de los gastos citados. Primero se paga la comisión del agente inmobiliario y, a continuación, la tarifa del notario. Algunas semanas después (el plazo exacto varía), el notario fijará una fecha para transferir la totalidad del precio de compra al vendedor.

Si los ingresos provienen de diversos países o están expresados en distintas monedas, el proceso puede percibirse como más complejo. No obstante, existen numerosas alternativas para adquirir una vivienda en Alemania.

Si actualmente reside en el país, puede abrir una cuenta bancaria local. Si no lo hace, podría consultar a un asesor financiero o considerar un servicio especializado de transferencia de dinero que le permita enviar fondos desde una cuenta fuera de Alemania para adquirir su propiedad.

Wise, por ejemplo, cuenta con un equipo especializado que facilita la transferencia de sumas importantes al exterior y permite ahorrar en comisiones de cambio.

Trámites finales

No será propietario oficial del inmueble hasta que la transmisión en el registro de la propiedad se haya completado, lo cual puede demorar algunas semanas después de recibir las llaves y trasladarse. En ese momento, ya debería haber recibido la factura del impuesto de transmisión, la cual debe pagarse dentro de los cuatro semanas.

Instalación en la vivienda alemana

Seguro

Al adquirir una casa en Alemania, normalmente se requiere un seguro de edificios (wohngebaudeversicherung) que cubra los costos de cualquier daño a la estructura, como incendio o inundación. Quienes compran un apartamento podrían no necesitar esta cobertura, puesto que suele estar incluida en los gastos comunes del edificio y se comparte entre todos los propietarios (Hausgeld). El seguro de contenidos, que protege contra daños o robo de pertenencias, no es obligatorio por ley, pero puede contratarse para mayor tranquilidad.

Las entidades crediticias pueden solicitar la contratación de un seguro que cubra el pago del préstamo en caso de enfermedad grave o fallecimiento. No siempre es indispensable, pero podría requerirse si la persona es el único sostén económico de la familia o si el préstamo tiene un nivel elevado de relación préstamo‑valor.

Servicios públicos y telecomunicaciones

Al establecerse en la nueva vivienda, será necesario asumir los contratos vigentes con proveedores de servicios públicos. En servicios como gas y agua ya existirá una conexión que puede transferirse a su nombre. No obstante, es posible comparar tarifas para determinar si otra compañía ofrece una oferta más ventajosa. Por lo general, la contratación de servicios de internet y televisión corresponde al propio interesado; también es factible buscar instaladores en línea mediante plataformas como TaskRabbit. Resulta prioritario activar la conexión de banda ancha, ya que el proveedor podría requerir programar una visita de un técnico.

Construir una casa nueva en Alemania

En Alemania es factible construir una vivienda propia. Uno de los principales beneficios de edificar una casa es que solo se abonan el impuesto de transmisión, honorarios de notaría y comisión de agente sobre el valor del terreno adquirido, en lugar de sobre la propiedad terminada.

Para construir su propia vivienda, es necesario encontrar un terreno adecuado, obtener un permiso de construcción (Baugenehmigung) de la autoridad local competente y contratar a un arquitecto que diseñe la casa. Construir una vivienda propia implica un proceso prolongado y complejo, por lo que conviene solicitar asesoramiento y analizar detenidamente las opciones antes de iniciar.

Compra de vivienda de obra nueva en Alemania

Las propiedades de obra nueva en Alemania se adquieren normalmente directamente a través de un promotor. Gran parte de los inmuebles nuevos, particularmente los departamentos, se venden sobre plano antes de que la construcción haya concluido. Antes de comprar sobre plano, resulta necesario investigar el historial del promotor, lo que brinda confianza de que entregará el proyecto dentro del plazo y con la calidad esperada.

Las viviendas de obra nueva suelen pagarse mediante cuotas acordadas entre el comprador y el promotor. Por ejemplo, puede abonarse una cuota al iniciar la obra, otra cuando se hayan levantado paredes y cimientos, y el resto en momentos posteriores del proceso. Es posible obtener una hipoteca para adquirir una vivienda de obra nueva; algunas entidades financieras ofrecen productos específicos en los que el préstamo se desembolsa en cuotas alineadas con el avance de la construcción.

Vender una propiedad en Alemania

Para vender una casa en Alemania, lo primero es acondicionar el inmueble para la venta y contratar a un agente inmobiliario. El profesional debe poder ofrecer una valoración clara del precio, aunque conviene solicitar varias tasaciones antes de definir el precio de venta. También es posible efectuar la venta de forma particular, pero el proceso suele consumir tiempo, sobre todo cuando se reciben numerosas consultas de potenciales compradores.

Antes de publicar la oferta, es necesario reunir una serie de documentos, entre ellos el plano del inmueble (Grundriss), el extracto del registro de la propiedad (Grundbuchauszug), el certificado energético (Energieausweis) y la licencia de construcción (Baugenehmigung). En caso de vender un departamento, también se requiere la declaración de división del edificio (Teilungserklärung) y las actas de la última reunión de propietarios.

Además de los honorarios del agente inmobiliario, podría ser necesario cubrir comisiones por la cancelación anticipada del préstamo hipotecario si se pretende liquidar la hipoteca antes del vencimiento del plazo pactado.

Consejos para comprar una vivienda en Alemania

  • Se recomienda investigar a fondo las zonas antes de decidir el lugar donde adquirir una vivienda. Arrendar primero puede ayudar a confirmar si la ubicación resulta adecuada.
  • Si se transfiere dinero en una moneda distinta para el depósito y el pago final, conviene comparar los tipos de cambio y las comisiones de diferentes proveedores. Servicios especializados como Wise ofrecen el tipo de cambio interbancario con una estructura de tarifas transparente para transferencias internacionales.
  • Es útil analizar los precios de las viviendas y los tipos de inmuebles en la zona antes de iniciar la búsqueda. En caso de planear comprar una propiedad que requiera reformas, es pertinente informarse sobre la normativa local de construcción.
  • Se sugiere visitar una posible vivienda en distintos horarios del día para observar factores como la contaminación sonora y el nivel de tráfico. Contar con la opinión de un acompañante puede aportar una segunda perspectiva.
  • Informarse con antelación sobre las opciones de préstamo hipotecario resulta beneficioso. Comparar la oferta de diferentes bancos permite identificar la mejor condición y se aconseja considerar la obtención de una preaprobación.
  • Se recomienda comparar notarios y peritos (si se requieren). No es obligatorio elegir a los indicados por el agente inmobiliario.

Recursos útiles

Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar una casa en Alemania si no soy residente?

Sí, no existen restricciones para que extranjeros adquieran propiedades en Alemania. Si compras desde fuera del país como no residente, es probable que se solicite un depósito considerablemente mayor. En cambio, si resides y trabajas en Alemania puedes obtener una hipoteca sin requisitos adicionales.

¿Qué impuestos y gastos están asociados a la compra de una vivienda en Alemania?

Los principales costos son el impuesto de transmisión de propiedad (Grunderwerbsteuer), los honorarios de notaría y registro de tierras, y los honorarios de la agencia inmobiliaria. Además, se deben considerar los costos de financiamiento de la compra.

¿Cuáles son los requisitos para alquilar una vivienda en una gran ciudad alemana como Berlín?

Se necesita prueba de identificación, informe crediticio y evidencia de ingresos. Si no se tienen ingresos estables, puede requerirse un fiador, y a veces se exige un certificado del arrendador que acredite la ausencia de deudas pendientes. Los contratos de alquiler suelen tener una duración mínima de dos años.

¿Cómo puedo transferir dinero a Alemania de manera económica para comprar una casa?

Wise ofrece transferencias internacionales de gran volumen a bajo costo, con apoyo especializado para minimizar los gastos por cambio de divisa. Puedes completar el formulario en línea de Wise para conocer cómo te pueden asistir en la operación.

¿Por qué la tasa de propiedad de vivienda en Alemania es más baja que la media de la UE?

Según un informe de la Bundesbank, las causas principales son los elevados costes adicionales asociados a la compra, la imposibilidad de deducir fiscalmente los intereses de la hipoteca y la sólida oferta de vivienda social del país.

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