Contenido de esta guía
- Visión general de la vivienda en los Países Bajos
- El mercado de vivienda en los Países Bajos
- Leyes y regulaciones de vivienda en los Países Bajos
- ¿Comprar o alquilar en los Países Bajos?
- Alquiler en los Países Bajos
- Compra de vivienda en los Países Bajos
- Vivienda sostenible en los Países Bajos
- Hipotecas en los Países Bajos
- Venta de una vivienda en los Países Bajos
- Construir una vivienda en los Países Bajos
¿Busca vivienda en los Países Bajos? Aquí encontrará la información necesaria, desde el alquiler y la venta hasta la construcción de la casa holandesa que desea.
Muchos expatriados que consideran trasladarse a los Países Bajos se preocuparán por encontrar una vivienda adecuada en este país pequeño. Será necesario analizar el mercado de la vivienda, decidir entre alquilar o comprar, y revisar si alguna normativa de alquiler le afecta. En este artículo se revisará todo lo que debe conocer antes de iniciar la búsqueda de vivienda. En esta guía, encontrará lo siguiente:
- Visión general de la vivienda en los Países Bajos
- El mercado de la vivienda holandés
- Leyes y regulaciones de la vivienda en los Países Bajos
- Normas de alquiler en los Países Bajos
- Leyes de compra y construcción de inmuebles en los Países Bajos
- ¿Comprar o alquilar en los Países Bajos?
- Alquiler en los Países Bajos
- Vivienda social en los Países Bajos
- Alquiler de su propiedad en los Países Bajos
- Compra de una vivienda en los Países Bajos
- Vivienda sostenible en los Países Bajos
- Hipotecas holandesas
- Venta de una vivienda en los Países Bajos
- Construcción de una vivienda en los Países Bajos
ABN AMRO
Para los expatriados que desean adquirir una vivienda en los Países Bajos, el proceso difiere del habitual, pero ABN AMRO brinda apoyo mediante su calculadora de hipotecas en línea o mediante una cita con un asesor hipotecario. Con ABN AMRO, comprar una vivienda puede resultar mucho más sencillo de lo que se imagina.
Visión general de la vivienda en los Países Bajos
Las opciones de vivienda en los Países Bajos se agrupan en tres categorías principales: compra de vivienda, vivienda social y vivienda privada. Encontrar alojamiento puede ser complicado para un expatriado, pues aproximadamente 75 % del mercado de alquiler está destinado a la vivienda social o a precios asequibles. Dado que las listas de espera son extensas, la vivienda social resulta prácticamente inaccesible para los recién llegados. Por ello, muchos expatriados que buscan alquilar compiten por el 25 % del mercado disponible, correspondiente a la vivienda privada.
El mercado de vivienda en los Países Bajos
Los precios de la vivienda en los Países Bajos han venido incrementándose durante años, tanto que hallar una opción asequible en o cerca de las ciudades principales se ha convertido en una tarea considerable. De hecho, los precios de las casas neerlandesas en 2020 – en plena pandemia – aumentaron un 7,33 %. La vivienda promedio en los Países Bajos ahora cuesta €325,834, mientras que la vivienda promedio en Ámsterdam tiene un valor de €515,289.
No obstante, tras años de crecimiento continuo, los precios de alquiler se han estabilizado en gran medida por la pandemia, situándose en torno a €1,600–1,800 mensuales en Ámsterdam para un departamento de una recámara. En ciudades más pequeñas, como Groningen, los precios de alquiler siguen siendo menores, con una recámara que promedia €900 al mes.
Leyes y regulaciones de vivienda en los Países Bajos
El sistema de alquiler neerlandés se divide entre vivienda social y sector libre, por lo que los requisitos de elegibilidad también varían. Quienes deseen inscribirse en la lista de espera de vivienda social deben contar con ingresos bajos y estar preparados para esperar meses o años hasta que su nombre sea seleccionado. Por otro lado, al alquilar a propietarios privados se exige el pago del precio de mercado y demostrar ser un inquilino fiable, lo que puede requerir presentar comprobante de empleo, un depósito, un extracto bancario neerlandés y/o un historial crediticio.
Leyes de alquiler en los Países Bajos
Se espera que los propietarios en los Países Bajos realicen diversas tareas, entre ellas las reparaciones importantes que sean necesarias, y solucionen problemas como la plomería que afecten a los inquilinos. Lo más relevante es que el desalojo inmediato resulta muy difícil; el arrendador debe pasar por la vía judicial o contar con el consentimiento del inquilino. Por su parte, los inquilinos gozan de derechos legalmente protegidos.
Estos derechos cubren áreas que van desde el mantenimiento del hogar hasta el acceso a llaves, el mobiliario y las visitas inesperadas del arrendador, siempre que exista un contrato adecuado firmado. Por eso, es fundamental disponer de un contrato de alquiler por escrito. Si se percibe que el propietario actúa de manera injusta, es conveniente investigar si está infringiendo la normativa. Y, si se busca apoyo, este recurso es un buen punto de partida.
Leyes de compra de propiedades y de construcción en los Países Bajos
Todas las construcciones en los Países Bajos deben ajustarse a la Ley de Vivienda y al Decreto de Construcción de 2012, que establece los requisitos de seguridad. Puede ser necesario obtener un permiso de obra. En el caso de trabajos menores, como la reforma de una habitación en la vivienda, el permiso podría no ser requerido; sin embargo, lo más aconsejable es consultar normativas aplicables.
¿Comprar o alquilar en los Países Bajos?
Determinar si conviene comprar o alquilar una vivienda holandesa representa una decisión importante. Dependerá de la situación financiera y de las preferencias personales; a continuación, se presentan algunos aspectos a considerar.
Los expatriados pueden adquirir propiedades en los Países Bajos, aunque quizás no accedan a los mejores tipos de hipoteca. Los precios de las viviendas han experimentado un fuerte incremento en los últimos años, pero las cuotas mensuales de la hipoteca suelen ser superiores al costo del alquiler. Por otro lado, alquilar resulta más económico, implica menos responsabilidades de mantenimiento y, si se decide cambiar de residencia, no surge la necesidad de vender la vivienda.
Alquiler en los Países Bajos
Si está pensando en alquiler en los Países Bajos, encontrará diversas alternativas. Dentro del territorio holandés se presentan varios tipos principales de vivienda: casas independientes (vrijstaand), casas adosadas (twee onder een kap), casas en hilera (rijtjeshuis), apartamentos (appartement) y, naturalmente, casas flotantes (woonboot).
El proceso para alquilar una vivienda resulta bastante sencillo. En primer lugar, será necesario localizar un lugar que resulte cómodo, ya sea mediante una búsqueda personal o a través de una agencia (que cobrará honorarios). Afortunadamente, existen numerosos portales inmobiliarios en línea que operan en los Países Bajos, lo que simplifica la gestión. Entre ellos se incluyen:
Una vez que se ha encontrado una vivienda, es necesario acordar los términos del alquiler, como la forma de gestionar las reparaciones, si se trata de un contrato de duración fija, cómo se atenderán los servicios públicos, entre otros aspectos. Tras llegar a un acuerdo, solo queda firmar el contrato. Es fundamental leerlo detenidamente.
Vivienda social en Países Bajos
La vivienda social accesible constituye una prioridad nacional para el Gobierno holandés. De hecho, gran parte del parque de alquileres en Países Bajos está destinado a vivienda social, lo que implica que el alquiler está limitado a una cantidad asequible y se reserva a personas con bajos ingresos, discapacidad, adultos mayores u otras situaciones de vulnerabilidad. Debido a los límites de ingresos y a las listas de espera de varios años, la vivienda social no suele ser una alternativa viable para la mayoría de los expatriados. En 2021, el límite de alquiler para vivienda social era de 752,33 €. Para calificar, los límites de ingreso anual en 2021 oscilaban entre 40.024 € y 44.655 €.
Alquiler de su propiedad en Países Bajos
Algunos expatriados deciden arrendar sus viviendas, ya sea como estrategia de inversión o porque se trasladan a otra ciudad. Los aspectos clave al alquilar una propiedad son fijar una tarifa adecuada y contar con un inquilino confiable. Conviene comparar unidades similares para conocer los precios mensuales de alquiler. Si prefiere contratar a un profesional que establezca el precio y seleccione inquilinos idóneos, puede recurrir a un corredor de vivienda. El corredor también orienta sobre derechos y obligaciones legales, así como sobre el contenido del contrato. Para conocer las implicaciones fiscales, es aconsejable consultar a un especialista tributario que pueda evaluar su caso particular.
Compra de vivienda en los Países Bajos
Para quienes desean adquirir una vivienda en los Países Bajos, el proceso puede durar desde algunas semanas hasta varios meses. Los costos varían según el tamaño y la ubicación del inmueble, pero es habitual afrontar un 5‑7 % adicional del valor de la casa en gastos complementarios.
A continuación se describe el proceso de compra de vivienda. En primer lugar, es necesario localizar una propiedad que se ajuste al presupuesto, al número de integrantes del grupo familiar, a la zona deseada, etc. Puede realizar la búsqueda de forma independiente en portales inmobiliarios como, Funda, Jaap, Pararius, Huislijn o Zoekallehuizen. Otra alternativa es contar con la asistencia de un agente inmobiliario, opción elegida por muchos expatriados. Si no está seguro de cuál escoger, compare sus alternativas mediante Juiste Makelaar. Tras identificar y visitar la vivienda de su interés, los siguientes pasos son los siguientes:
- Presentar una oferta
- Decidir si se desea una tasación externa de la propiedad
- Intercambiar los contratos y acordar las condiciones
- Pagar el depósito
- Contratar a un notario para formalizar el acuerdo
- Finalizar la transacción
Para obtener más detalles, consulte nuestra guía sobre comprar una vivienda en Países Bajos.
Directorio Países Bajos
Agente inmobiliario amigable para expatriados en Países Bajos
Vivienda sostenible en los Países Bajos
La sostenibilidad ocupa un lugar prioritario en los Países Bajos, lo cual resulta lógico considerando que un tercio del territorio nacional está bajo el nivel del mar. Por ello, el gobierno y diversas entidades bancarias ofrecen incentivos a quienes desean adquirir viviendas más ecológicas o mejorar la eficiencia energética de sus hogares actuales. La mayoría de los bancos principales disponen de hipotecas verdes, mientras que algunos otorgan préstamos con tasas bajas para perfeccionar la eficiencia energética de una vivienda. Incluso varios bancos aplican tasas de interés reducidas a inmuebles eficientes en consumo energético. Así, a pesar de que el país cuenta con numerosas construcciones antiguas, existen amplias posibilidades para modernizar la vivienda y hacerla más sostenible.
Asimismo, existen varios servicios en línea que facilitan la búsqueda de soluciones para volver su vivienda más respetuosa con el medio ambiente. Puede explorar muchos de ellos en el sitio HuisAssist.
Hipotecas en los Países Bajos
Los expatriados y los ciudadanos de los Países Bajos pueden obtener hipotecas. No obstante, las condiciones más favorables suelen reservarse a residentes permanentes y ciudadanos. En términos generales, el acceso a una hipoteca es bastante sencillo para los expatriados. Existen varios tipos, aunque los dos más habituales son la hipoteca lineal (lineaire hypotheek) y la hipoteca a plazo fijo o de anualidades (annuïteiten hypotheek).
Afortunadamente, los tipos de interés hipotecario son muy bajos y algunas entidades llegan a ofrecer hipotecas al 100 %. Si se desea conocer la hipoteca que se podría costear según el salario, puede consultar a un banco holandés orientado a expatriados como ABN AMRO. Es posible utilizar su calculadora en línea o conversar con un asesor sobre la situación particular.
Resulta aconsejable acudir a un asesor financiero para determinar cuál de las modalidades resulta más adecuada según la situación económica y familiar. Firmas como Expat Mortgages se especializan en ayudar a internacionales a financiar su vivienda. Para ampliar la información, consulte la guía sobre hipoteca holandesa.
Venta de una vivienda en los Países Bajos
Vender una vivienda en los Países Bajos implica varios trámites. Al igual que en otras gestiones inmobiliarias, puede resultar conveniente contratar a un agente inmobiliario. Estos profesionales suelen cobrar un pequeño porcentaje del precio de venta, en promedio alrededor del 1,3 %. Por fortuna, la ganancia obtenida por la venta no está sujeta a tributación. Independientemente de contar con un agente, a continuación se describen las etapas principales para vender una vivienda en los Países Bajos:
- Valoración del inmueble
- Fotografías profesionales
- Establecimiento del precio adecuado
- Elaboración de plano y presentación de la vivienda
- Organización de visitas
- Recepción de ofertas de potenciales compradores
- Redacción del contrato preliminar
- Inspección final antes de la transmisión de la escritura
Para encontrar un agente inmobiliario orientado a expatriados, compare sus opciones en Juiste Makelaar.
Construir una vivienda en los Países Bajos
Construir una vivienda en los Países Bajos puede resultar complejo, pues requiere permisos, adquisición de terreno, diseño y otros aspectos. Hallar un terreno disponible, particularmente en ciudades grandes, también representa un desafío. Sin embargo, contar con un constructor o un arquitecto facilita la materialización del proyecto; es importante recordar que los arquitectos actúan como asesores y no ejecutan la obra. Para buscar constructores, se puede consultar este sitio. Los costos de compra del terreno y de la construcción dependerán de la ubicación, la superficie, los equipamientos, los permisos y factores similares. Por ello, es aconsejable investigar y obtener el acompañamiento necesario para que la casa soñada se haga realidad.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre la vivienda social y la vivienda privada en el mercado de alquiler neerlandés?
La vivienda social representa aproximadamente el 75 % del mercado de alquiler y está destinada a personas con ingresos bajos, con listas de espera que pueden durar meses o años. La vivienda privada corresponde al 25 % restante y compite directamente con los expatriados, quienes deben pagar el precio de mercado y demostrar fiabilidad como inquilinos.
¿Cuánto cuesta, en promedio, comprar una vivienda en Ámsterdam comparado con el resto de los Países Bajos?
El precio medio de una vivienda en los Países Bajos es de €325.834, mientras que en Ámsterdam la media asciende a €515.289. Por lo tanto, una propiedad en la capital es considerablemente más cara que el promedio nacional.
¿Qué documentos suele solicitar un propietario privado a un expatriado que quiere alquilar una vivienda en los Países Bajos?
Generalmente se exige comprobante de empleo, un depósito, un extracto bancario neerlandés y/o un historial crediticio. Estos documentos sirven para demostrar que el inquilino es fiable y puede cumplir con el pago del alquiler.
¿Cómo protege la legislación neerlandesa a los inquilinos frente a un posible desalojo?
El desalojo inmediato es muy difícil; el arrendador debe iniciar un proceso judicial o contar con el consentimiento del inquilino. Además, la ley garantiza derechos como el mantenimiento del hogar, acceso a llaves y protección contra visitas inesperadas, siempre que exista un contrato de alquiler por escrito.
¿Qué entidad puede ayudar a los expatriados a calcular una hipoteca para comprar una vivienda en los Países Bajos?
ABN AMRO ofrece una calculadora de hipotecas en línea y la posibilidad de concertar una cita con un asesor hipotecario, facilitando el proceso de compra para los expatriados.
