Contenido de esta guía

• ¿Pueden los estadounidenses comprar vivienda en Países Bajos?
• Qué se obtiene al comprar una vivienda
• Qué la compra de una vivienda no le otorga
• ¿Qué tan complejo resulta el proceso?
• ¿Cuáles son las implicaciones fiscales?
• Leyes locales y variaciones regionales
• Alquiler de la vivienda: ¿está permitido?
• Compra de terrenos en los Países Bajos
• Obtener una hipoteca: ¿es conveniente conseguirla en los Países Bajos o en Estados Unidos?
• Conclusión: ¿debería adquirir una vivienda en los Países Bajos siendo estadounidense?
• Recursos útiles

Todo lo que necesita saber sobre la compra de vivienda en los Países Bajos para ciudadanos estadounidenses.

El mercado inmobiliario de los Países Bajos destaca por su estabilidad, encanto histórico y, desafortunadamente para los compradores, su alta competitividad. Para los estadounidenses que desean establecerse en el exterior, la idea de adentrarse en un mercado ajeno puede resultar intimidante.

¿Resulta difícil? El proceso de adquisición es transparente y está bien regulado. De hecho, existen escasas barreras legales que impidan a ciudadanos de EE. UU. poseer una propiedad en los Países Bajos.

Sin embargo, el verdadero obstáculo suele estar en obtener financiación y comprender las implicaciones fiscales en ambos continentes. A continuación, se analizan con detalle.

• ¿Pueden los estadounidenses comprar vivienda en Países Bajos?
• Qué beneficios brinda la compra de vivienda
• Qué no incluye la compra de vivienda
• Qué tan complejo es el proceso?
  • Transferir fondos a Países Bajos para la compra«/L5>
• Cuáles son las implicaciones fiscales?
• Legislación local y diferencias regionales
• Alquilar la propiedad: ¿está permitido?
• Adquisición de terrenos en Países Bajos
• Obtener una hipoteca: ¿en Países Bajos o en EE. UU.?
• Conclusión: ¿debería un estadounidense comprar una casa en Países Bajos?

Utilizar Wise para ahorrar en la compra de vivienda

Adquirir una vivienda en el exterior representa un paso importante y conlleva decisiones financieras relevantes. Wise, una empresa de transferencias internacionales, ofrece soporte especializado para gestionar grandes envíos y reducir los costos de cambio. Complete el formulario en línea de Wise para conocer cómo puede asistir.

¿Pueden los estadounidenses comprar vivienda en Países Bajos?

Sí,. Los Países Bajos cuentan con un mercado inmobiliario abierto, lo que implica que no existen restricciones para la propiedad de extranjeros. No es necesario ser ciudadano, residente permanente o siquiera residir en el país para adquirir una casa, un departamento o un terreno.

No obstante, aunque el derecho a adquirir una vivienda es sencillo, el proceso para lograrlo —en particular la obtención de un crédito hipotecario— puede resultar más restrictivo para ciudadanos de fuera de la UE, aspecto que se abordará más adelante en esta guía.

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En caso de adquirir una propiedad con una moneda extranjera (por ejemplo, dólares estadounidenses), será necesario convertirla a euros para el depósito y la compra final. Se puede utilizar una Cuenta Wise para conservar, cambiar y enviar fondos a los Países Bajos al tipo de cambio del mercado interbancario, lo que suele resultar una alternativa más económica que las transferencias bancarias tradicionales.

Qué se obtiene al comprar una vivienda

Además de contar con una vivienda atractiva en uno de los países más conectados de Europa, adquirir una propiedad en los Países Bajos brinda:

• Un activo estable: El mercado inmobiliario holandés ha demostrado resistencia histórica, con una apreciación constante en ciudades clave como Ámsterdam, Útrecht y Róterdam.
• Potencial de rentas: Al adquirir una propiedad destinada a la inversión (alquiler), es posible obtener ingresos por arriendo, aunque se aplican normativas estrictas.
• Ventajas fiscales (para residentes): Cuando la vivienda constituye la residencia principal, se puede acceder a la deducción de intereses hipotecarios (hypotheekrenteaftrek), lo cual puede reducir considerablemente los gastos mensuales.

Qué la compra de una vivienda no le otorga

Existe la idea errónea de que adquirir una propiedad inmobiliaria en Europa genera automáticamente un visado o pasaporte. En los Países Bajos, esa afirmación es categóricamente no cierta.

• No hay “Golden Visa”: Comprar una vivienda en los Países Bajos no otorga residencia, visado ni ciudadanía. Generalmente no es posible ocupar la propiedad sin disponer de un permiso de residencia válido, patrocinado por un empleador, cónyuge o mediante el DAFT (Dutch American Friendship Treaty).
• Distinción del DAFT: El DAFT permite a emprendedores estadounidenses establecer una empresa en los Países Bajos y obtener residencia. Si bien es necesario contar con una dirección para cumplir los requisitos del DAFT, el simple comprar una vivienda no constituye criterio de elegibilidad; se requiere una actividad empresarial activa.

Vivienda en los Países Bajos: guía para expatriados

¿Qué tan complejo resulta el proceso?

El proceso está muy regulado y consta de varios pasos formales. No es necesariamente «difícil», pero sí burocrático y avanza con rapidez. Es prácticamente indispensable contar con un agente de compra (aankoopmakelaar) para orientar en las pujas y con un notario civil (notaris) que gestione la transmisión legal.

Los formularios y documentos esenciales

Se encontrarán varios documentos clave holandeses:

• Koopovereenkomst: El contrato provisional de compraventa. Una vez firmado, constituye un acuerdo vinculante legalmente (después de un período de reflexión estándar de 3 días).
• Taxatierapport: Un informe de tasación requerido por las entidades crediticias para aprobar una hipoteca.
• Leveringsakte: La escritura de entrega firmada en la oficina del notario el día de la entrega.

Plazos habituales

El período que transcurre entre la búsqueda de una vivienda y la entrega de llaves puede variar:

• Compradores que pagan al contado: de 3 a 4 semanas. Al no requerir autorización bancaria, el proceso depende principalmente de la rapidez con que el notario redacte las escrituras.
• Compradores con hipoteca: de 8 a 12 semanas. Obtener un crédito hipotecario como residente temporal o no residente implica mayor documentación y una evaluación de riesgo por parte del banco, lo que alarga el plazo.

Transferencia de fondos a Países Bajos para la compra

Al comprar una vivienda, será necesario transferir una suma importante a los Países Bajos, normalmente un depósito del 10 % que se envía a la cuenta de garantía del notario poco después de firmar el contrato de compraventa, y después el saldo restante o los costos de cierre.

Si los fondos están en dólares estadounidenses, utilizar un banco tradicional para trasladar esa cantidad puede generar comisiones elevadas y tipos de cambio poco favorables.

Se puede emplear Wise para enviar grandes sumas de dinero a los Países Bajos de forma segura. Wise aplica el tipo de cambio medio del mercadoel que muestra Google, con comisiones mucho menores que los recargos habituales de los bancos, lo que permite ahorrar una cantidad considerable en la transacción inmobiliaria.

• Pagar al vendedor (a través del notario): Se pueden enviar los fondos directamente a la cuenta de terceros del notario (derdengeldrekening) en euros.
• Mover dinero entre cuentas: Si ya se dispone de una cuenta bancaria neerlandesa, es posible usar Wise para trasladar fondos desde la cuenta en EE. UU. a la cuenta local de manera ágil y a bajo costo.

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¿Cuáles son las implicaciones fiscales?

En los Países Bajos los tributos son obligatorios y, para ciudadanos estadounidenses, la normativa de tributación por ciudadanía añade una mayor complejidad.

En los Países Bajos

• Transfer Tax (Overdrachtsbelasting):
  • 2 % cuando la propiedad será la residencia principal del comprador.
  • 0 % (Exención): Personas de 18 a 35 años que adquieran una vivienda con precio inferior a €525,000 (límite 2025) pueden quedar exentas en su primera compra.
  • 10.4 %: Para inmuebles de inversión, segundas residencias o casas de vacaciones; el tipo está set to lower al 8 % en 2026.
• Notary Fees: Generalmente entre €1,000 y €2,000, a cargo del comprador (kosten koper).
• Property Tax (OZB): Impuesto municipal anual calculado sobre el valor catastral (WOZ-waarde), normalmente entre 0.1 % y 0.3 %.

En Estados Unidos

Los ciudadanos estadounidenses están obligados a declarar sus ingresos y bienes globales ante el IRS.

• FATCA & FBAR: Si la propiedad en Países Bajos se mantiene a través de una entidad extranjera o existen saldos superiores a US$10,000 en una cuenta bancaria holandesa, es necesario presentar el FBAR (Formulario FinCEN 114) y, en su caso, el Formulario 8938 bajo FATCA.
• Capital Gains: Estados Unidos podría gravar la ganancia patrimonial al vender el inmueble, aunque habitualmente es posible compensar mediante créditos por los impuestos pagados en los Países Bajos.
• Rental Income: Los ingresos generados por el alquiler de la vivienda en Países Bajos deben incluirse en la declaración fiscal estadounidense.

El sistema fiscal holandés: pago de impuestos en los Países Bajos

Leyes locales y variaciones regionales

Aunque las leyes inmobiliarias son, en general, a nivel nacional, los municipios locales (gemeentes) cuentan con normas específicas que repercuten en los compradores, sobre todo en los inversionistas.

• Protección de compra (Opkoopbescherming): Las principales ciudades como Ámsterdam, Róterdam, La Haya y Utrecht han implementado normas que prohíben a los inversionistas adquirir viviendas asequibles y de precio medio para destinarlas al alquiler. Cuando se adquiere una vivienda en estos sectores protegidos, suele exigirse que el comprador la habite durante los primeros cuatro años.
• Derecho de superficie (Erfpacht): En Ámsterdam, en particular, muchas propiedades se encuentran sobre terrenos que pertenecen al municipio. El comprador es propietario del edificio, pero paga una “renta de suelo” por el terreno. Es fundamental verificar si el derecho de superficie está abonado de forma permanente o si se generarán cuotas anuales.

Alquiler de la vivienda: ¿está permitido?

¿Es posible comprar una vivienda y alquilarla? Sí, aunque existen condicionantes.

• Restricciones hipotecarias: Los créditos hipotecarios residenciales habituales en los Países Bajos normalmente impiden el alquiler de la vivienda. Para actuar como arrendador, es necesario un crédito “Buy-to-Let” (verhuurhypotheek), que suele exigir una cuota inicial mayor (30‑40 %) y presenta tasas de interés más altas.
• Protección al inquilino: La legislación neerlandesa favorece considerablemente al arrendatario. Resulta complicado desalojar a un inquilino, incluso cuando no paga el alquiler o se desea vender la propiedad. Los contratos suelen ser indefinidos por defecto.
• Alquileres de corta duración: El arrendamiento mediante plataformas como Airbnb está fuertemente regulado. En Ámsterdam, por ejemplo, el máximo es de 30 noches al año y se requiere un permiso.

Compra de terrenos en los Países Bajos

Los extranjeros, incluidos los estadounidenses, pueden comprar terrenos en los Países Bajos.

No existen restricciones por nacionalidad. Comprar un terreno para construir una vivienda propia (zelfbouw) es una opción popular, aunque competitiva.

Será necesario acudir a un notario para la transmisión de la escritura, y el impuesto de transmisión de terrenos suele ser del 10.4%pues se considera bien no residencial hasta que se construye una vivienda (aunque las construcciones nuevas normalmente están sujetas al 21% de IVA en lugar del impuesto de transmisión).

Obtener una hipoteca: ¿es conveniente conseguirla en los Países Bajos o en Estados Unidos?

Resulta extremadamente raro que los prestamistas de EE. UU. ofrezcan hipotecas para inmuebles en los Países Bajos. Casi siempre será necesario solicitar el crédito a un banco neerlandés o a una entidad financiera internacional con sede en Europa.

• Residentes: Cuando se reside en los Países Bajos con permiso de residencia y los ingresos se perciben en euros, normalmente es posible obtener un préstamo de hasta el 100 % del valor del inmueble, en igualdad de condiciones con un ciudadano neerlandés.
• No residentes: Para quienes viven en EE. UU. y desean adquirir una segunda vivienda en los Países Bajos, el acceso a financiación es considerablemente más complicado. La mayoría de los principales bancos neerlandeses no otorgan préstamos a no residentes. Existen hipotecas diseñadas para expatriados, pero habitualmente exigen un pago inicial del 30 % al 40 % (máximo 60 %‑70 % de relación préstamo‑valor) y presentan tasas de interés superiores.
• Verificaciones de “lista negra”: Las entidades bancarias evaluarán la solvencia del solicitante. Aunque no pueden consultar directamente la calificación crediticia de EE. UU., solicitarán documentación que acredite ingresos, deudas y patrimonio.

Procedimiento para obtener una hipoteca en los Países Bajos

Conclusión: ¿debería adquirir una vivienda en los Países Bajos siendo estadounidense?

Adquirir una vivienda aquí representa una inversión segura, aunque implica una curva de aprendizaje pronunciada.

• Inversión estable: El mercado holandés ha demostrado ser resistente y mantiene bien su valor.
• Sin restricciones: Se cuenta con los mismos derechos de propiedad legal que un residente local.
• Idioma: Gran parte del proceso puede realizarse en inglés; la mayoría de los notarios y agentes lo dominan.
• Beneficios fiscales: La deducción de intereses hipotecarios constituye una ventaja importante si se vive y trabaja en los Países Bajos.

• Costos iniciales elevados: Se necesita una cantidad importante de efectivo para los gastos de cierre (aproximadamente entre el 4 % y el 6 % del precio de compra) más el depósito.
• Sin vínculo con la visa: La compra no resuelve la situación migratoria.
• Complejidad tributaria: Es necesario gestionar dos sistemas fiscales (el holandés y el de EE UU).
• Legislación de arrendamiento: Ser arrendador implica complejidades legales y una regulación estricta.

Recursos útiles

Información oficial sobre impuestos de transferencia y exenciones, disponible en Government.nl.

Guía para alquilar inmuebles y normativa de arrendamiento, presentada en Business.gov.nl.

El Kadaster, entidad encargada del registro de la propiedad y la cartografía en los Países Bajos, se consulta en Kadaster.

La mayor plataforma de anuncios inmobiliarios del país está en Funda.

Belastingdienst – la Agencia Tributaria y Aduanas de los Países Bajos.

Preguntas frecuentes

¿Pueden los estadounidenses comprar vivienda en los Países Bajos?

Sí, el mercado inmobiliario holandés está abierto y no hay restricciones para extranjeros. No es necesario ser ciudadano, residente permanente o vivir en el país para adquirir una casa, un departamento o un terreno.

¿Qué ventajas fiscales obtengo si la vivienda es mi residencia principal?

Los residentes pueden deducir los intereses hipotecarios mediante el «hypotheekrenteaftrek», lo que reduce considerablemente los gastos mensuales. Esta deducción solo se aplica cuando la propiedad constituye la residencia principal.

¿Comprar una casa en los Países Bajos me otorga algún visado o permiso de residencia?

No, la compra de una vivienda no genera visa, permiso de residencia ni ciudadanía. Para ocupar la propiedad se necesita un permiso de residencia válido, ya sea patrocinado por un empleador, cónyuge o a través del DAFT, que requiere actividad empresarial activa.

¿Cuál es la forma más económica de transferir fondos para la compra?

Se recomienda usar una cuenta Wise, que permite conservar, cambiar y enviar dinero al tipo de cambio del mercado interbancario. Esta alternativa suele ser más barata que las transferencias bancarias tradicionales.

¿Qué pasos esenciales conllevan el proceso de compra de una vivienda?

El proceso es muy regulado e incluye firmar el contrato provisional de compraventa (Koopovereenkomst). Es prácticamente indispensable contar con un agente de compra (aankoopmakelaar) y un notario civil (notaris) que gestione la transmisión legal.