Entienda el funcionamiento de las hipotecas de alquiler (buy‑to‑let) en los Países Bajos, así como sus normas, costos y repercusiones fiscales para expatriados que invierten en inmuebles de alquiler holandeses.

Invertir en propiedades de alquiler en los Países Bajos se ha convertido en un objetivo atractivo para numerosos expatriados. Sin embargo, el país cuenta con normas propias respecto al financiamiento buy‑to‑let, las cuales difieren sustancialmente de las de lugares como Reino Unido o Estados Unidos.

Esta guía detalla el funcionamiento de las hipotecas de alquiler en los Países Bajos, quiénes pueden acceder a ellas, sus costos y la normativa vigente, para que sea posible planificar la inversión con seguridad.

Tabla de contenidos

• Aspectos clave
• ¿Qué es una hipoteca buy‑to‑let en los Países Bajos?
• Funcionamiento de la hipoteca buy‑to‑let en los Países Bajos
  • ¿Cuánto se puede financiar?
  • Tasas de interés de hipotecas buy‑to‑let en los Países Bajos
• ¿Quiénes pueden obtener una hipoteca buy‑to‑let en los Países Bajos?
  • ¿Extranjeros y no residentes pueden calificar?
• Costos asociados a una hipoteca buy‑to‑let en los Países Bajos
  • Gastos iniciales a considerar
  • Gastos recurrentes a tener en cuenta
• Impuesto sobre los ingresos por alquiler en los Países Bajos
• Normativas esenciales antes de invertir en alquiler en los Países Bajos
  • Ley de Vivienda Asequible (Wet betaalbare huur)
  • Ley de Protección de Compra y prohibiciones municipales de alquiler
• Cómo transformar una hipoteca residencial en una hipoteca buy‑to‑let
• Riesgos a evaluar antes de contratar una hipoteca buy‑to‑let
• Gestione sus ingresos de alquiler holandeses desde cualquier lugar con Wise
• Preguntas frecuentes sobre hipotecas buy‑to‑let en los Países Bajos
  • ¿Puedo obtener una hipoteca buy‑to‑let en los Países Bajos como no residente?
  • ¿Cuál es el pago inicial mínimo para una hipoteca buy‑to‑let en los Países Bajos?
  • ¿Las tasas de interés de hipotecas buy‑to‑let son superiores a las de hipotecas residenciales?
  • ¿Qué es el impuesto Box 3 y cómo afecta a mi propiedad alquilada en los Países Bajos?
  • ¿Puedo alquilar mi inmueble holandés si me traslado al extranjero?
  • ¿Qué entidades financieras ofrecen hipotecas buy‑to‑let en los Países Bajos?
• Recursos útiles

Aspectos clave

• La mayoría de los prestamistas permiten financiar entre el 70 % y el 80 % del valor de mercado del inmueble en alquiler (algunos prestamistas no bancarios alcanzan el 85 %).
• Las tasas de interés de las hipotecas buy‑to‑let suelen ser más altas que las de las hipotecas residenciales.
• El impuesto de transferencia (overdrachtsbelasting) para propiedades de inversión es del 8 % a partir del 1 de enero de 2026, reducido desde el 10,4 % en 2025.
• Los ingresos por alquiler no se gravan directamente; el valor del inmueble está sujeto a la caja 3 (impuesto patrimonial).
• No todos los prestamistas ofrecen productos buy‑to‑let a expatriados, y generalmente se requiere estar registrado en los Países Bajos para solicitar.

¿Qué es una hipoteca buy‑to‑let en los Países Bajos?

Una hipoteca buy‑to‑let, conocida en neerlandés como verhuurhypotheek o buy to let hypotheekes un crédito hipotecario pensado específicamente para inmuebles que se destinarán al alquiler y no a la residencia del titular. Algunos prestamistas también la denominan hipoteca de inversión (beleggingshypotheek).

En los Países Bajos existe una diferencia esencial: las hipotecas residenciales estándar prohíben el alquiler del inmueble sin autorización del prestamista. Si se arrienda una vivienda bajo una hipoteca residencial sin la aprobación correspondiente, la entidad bancaria puede exigir el reembolso total del préstamo. Por ello, resulta necesario contar con un producto especializado para quienes pretenden ejercer como arrendadores.

Cómo funciona una hipoteca buy‑to‑let en los Países Bajos

A diferencia de las hipotecas residenciales, las hipotecas buy‑to‑let en Holanda se valoran según el valor de mercado en estado de alquiler del inmueble, es decir, el precio que tiene cuando ya cuenta con un inquilino. Este valor suele ser algo inferior al valor de mercado libre, ya que una propiedad ocupada resulta más difícil de vender.

Para todas las solicitudes de hipoteca buy‑to‑let es obligatorio presentar un informe de tasación (taxatierapport). El prestamista también analizará el ingreso de alquiler estimado para determinar la viabilidad financiera de la inversión. Por lo general, las entidades estructuran estas hipotecas combinando amortización en forma de anualidad o lineal, con una parte de solo interés.

Cantidad máxima de financiación

La mayoría de los prestamistas permite financiar entre el 70–80 % del valor de mercado en estado de alquiler. Algunos prestamistas especializados que no son bancos pueden llegar al 85 %. Por tanto, es necesario aportar capital propio para cubrir la diferencia.

Por ejemplo, si el valor de mercado en estado de alquiler se valora en €300,000 y el prestamista autoriza un LTV del 75 %, la hipoteca máxima sería €225,000. En ese caso, se requeriría al menos €75,000 de capital propio, además del impuesto de transmisión y otros costos de adquisición.

No existe una calculadora en línea para hipotecas buy-to-let y cada solicitud se evalúa de forma individual. La mayoría de los prestamistas privados también imponían un límite de aproximadamente cinco propiedades por inversor. Si se poseen más de esas, normalmente será necesario recurrir a financiación comercial o empresarial.

Tipos de interés de hipotecas buy-to-let en los Países Bajos

Los tipos de interés de las hipotecas buy-to-let suelen ser más altos que los de las hipotecas residenciales equivalentes. Esta prima refleja el mayor riesgo que asumen los prestamistas con inmuebles de alquiler, dado que no hay Garantía Nacional de Hipoteca (NHG) disponible para propiedades de inversión.

Los tipos varían según el prestamista, el ratio LTV, la etiqueta energética del inmueble (las etiquetas A y B suelen obtener tasas más bajas con algunos prestamistas) y el plazo de tipo fijo (habitualmente entre 1 y 10 años). El mercado neerlandés de hipotecas buy-to-let está atendido por un número reducido de entidades especializadas, entre las que se encuentran Nationale Nederlanden, NIBC, Dynamic Credit, Woonfonds, Rabobank, Domivest y ABN AMRO (solo para clientes actuales).

La mayoría de los prestadores operan únicamente a través de asesores hipotecarios en los Países Bajos, por lo que comparar tasas implica trabajar con un hipotheekadviseur independiente. Dado que estas tasas varían con frecuencia, lo más conveniente es solicitar al corredor cotizaciones actualizadas.

¿Quién puede obtener una hipoteca buy‑to‑let en los Países Bajos?

Para calificar a una hipoteca buy‑to‑let en los Países Bajos, normalmente se requiere:

• Una propiedad que genere ingresos de alquiler suficientes en relación con los costos de la hipoteca.
• Ahorros considerables para el pago inicial (al menos entre el 20 % y el 30 % del valor de la propiedad en alquiler).
• Ingresos estables provenientes de empleo u otras fuentes; el ingreso de alquiler por sí solo suele no ser suficiente para la mayoría de los prestadores privados.
• Estar registrado como residente en los Países Bajos al presentar la solicitud.

Al igual que ocurre con otras hipotecas en los Países Bajos, no es posible poseer una hipoteca limitada a cinco inmuebles y seguir siendo considerado como inversor privado. Al superar ese límite, se aplica financiación comercial.

Hipotecas en los Países Bajos: préstamos para vivienda y tipos de interés en 2026

¿Pueden calificar los expatriados y los no residentes?

Para solicitar cualquier hipoteca neerlandesa, incluida una de tipo buy‑to‑let, es necesario estar registrado en los Países Bajos mediante la Basisregistratie Personen (BRP). Si ya se reside en el exterior, normalmente ya no se es elegible para solicitar o renegociar una hipoteca sobre un inmueble en los Países Bajos.

Solo un reducido número de entidades financieras concede excepciones a extranjeros con contratos internacionales o asignaciones temporales bajo empleo neerlandés. No obstante, estas situaciones son escasas y exigen documentación concreta.

Uno de los errores más habituales y costosos que cometen los extranjeros consiste en seguir alquilando una vivienda neerlandesa bajo una hipoteca residencial estándar sin la autorización del banco. De detectarse la situación, la entidad puede solicitar el reembolso total e inmediato; por ello, quien tenga previsto trasladarse al extranjero y conservar la propiedad como alquiler debe gestionar la conversión de la hipoteca antes de salir de los Países Bajos.

Quien tenga la intención de trasladarse al extranjero y alquilar su vivienda neerlandesa debe convertir la hipoteca residencial antes de darse de baja en el registro municipal. La mayoría de los bancos no permite una nueva hipoteca una vez que la persona deja de residir, y el alquiler sin autorización puede desencadenar una exigencia de reembolso inmediato.

Costos de una hipoteca buy-to-let en los Países Bajos

Los costos iniciales de adquirir una propiedad para alquiler en los Países Bajos son considerables, y muchos inversores subestiman el total. Antes de comprometerse con la compra, resulta útil calcular el gasto completo de la tenencia.

Costos iniciales a presupuestar

• Impuesto de transferencia (overdrachtsbelasting): Actualmente 8 % para inmuebles de inversión (reducido respecto al 10,4 % en 2025). En una compra de 350 000 €, equivale a 28 000 €.
• Valoración de la propiedad (taxatierapport): Exigida por todos los prestamistas y suele costar varios cientos de euros.
• Tarifa de asesoría hipotecaria: Es más alta para hipotecas de alquiler que para hipotecas residenciales.
• Honorarios notariales: Corresponden a la redacción y registro de la escritura hipotecaria.

Costos recurrentes a considerar

Una vez que se es propietario del inmueble, los costos recurrentes incluyen los pagos mensuales de la hipoteca, el seguro del inmueble (opstalverzekering), una reserva para mantenimiento, las cuotas de la asociación de propietarios (VvE-bijdrage) cuando correspondan, y los honorarios de gestión si se reside en el extranjero.

Uno de los principales riesgos es el período sin inquilino. La hipoteca debe pagarse aun cuando la propiedad quede vacía, por lo que es esencial contar con un colchón de liquidez. Se aconseja contemplar al menos de uno a dos meses de vacancia al año como supuesto de trabajo.

Impuestos sobre la propiedad en los Países Bajos: ¿resulta costoso adquirir un inmueble?

Impuesto sobre los ingresos por alquiler en los Países Bajos

Los Países Bajos aplican un sistema de impuesto sobre la renta con tres cajas. Los inmuebles destinados al alquiler se consideran activos financieros y se gravan bajo la Box 3 (impuesto sobre la riqueza de ahorros e inversiones), no bajo la Box 1 (renta del trabajo), lo que implica que los ingresos por alquiler no se tributan como ingresos. En su lugar, se calcula un rendimiento ficticio sobre el valor tasado del inmueble, gravado al 36 %.

No obstante, la Box 3 ha experimentado cambios legales relevantes. El Tribunal Supremo neerlandés determinó que el sistema de rendimiento ficticio podía contravenir la normativa europea cuando los rendimientos reales eran inferiores a la tasa estimada. Actualmente, los contribuyentes pueden presentar una declaración de “rendimiento real” si sus ganancias fueron menores. Se contempla una reforma total hacia un modelo basado en ganancias de capital, cuya entrada en vigor está prevista para el 1 de enero de 2028.

Cuando el inmueble está registrado a nombre de una sociedad privada de responsabilidad limitada (BV), se rige por la normativa de la Box 2, lo que puede beneficiar a ciertos inversores profesionales. Dado que se trata de un tema complejo, es conveniente consultar a un asesor fiscal neerlandés (belastingadviseur) para recibir orientación personalizada. Además, es posible consultar la guía sobre el sistema tributario holandés para obtener una visión más amplia.

Regulaciones clave que debe conocer antes de comprar para alquilar en los Países Bajos

El gobierno neerlandés ha endurecido notablemente las normas para la compra con fines de alquiler desde 2021. Conocer el marco regulatorio antes de realizar la inversión puede evitar sorpresas costosas.

La Ley de Vivienda Asequible (Wet betaalbare huur)

Entró en vigor el 1 de julio de 2024 y amplió los controles de renta estrictos a inmuebles de alquiler de gama media, basándose en el sistema nacional de valoración de viviendas (Woningwaarderingsstelselo WWS). Gracias a esta normativa, aproximadamente el 90 % de los inmuebles en alquiler en los Países Bajos se encuentran bajo techos de renta regulados.

El tamaño del inmueble, los servicios, la etiqueta energética y la ubicación participan en un sistema de puntos que determina la renta máxima permitida por ley. Un puntaje bajo reduce considerablemente el valor de mercado del bien en alquiler, lo que a su vez disminuye el monto que los bancos están dispuestos a financiar. Obtener un cálculo certificado de puntos antes de presentar una oferta resulta fundamental para conocer el techo de alquiler y resguardar la financiación.

El sistema de puntos (WWS) se aplica de manera rigurosa para el control de alquileres; por ello, es conveniente obtener un cálculo certificado de puntos antes de presentar una oferta. Un puntaje inferior al esperado puede reducir considerablemente la renta máxima permitida y disminuir el monto máximo de la hipoteca.

La Ley de Protección de Compra y las prohibiciones municipales al alquiler con fines de inversión

Desde 2022, ciudades importantes de los Países Bajos, como Ámsterdam, Róterdam, Utrecht y La Haya, implementaron la Ley de Protección de Compra (Opkoopbescherming), la cual limita que los inversores adquieran viviendas por debajo de un determinado umbral de valor para destinarlas al alquiler. Cada municipalidad define sus propias normas y umbrales de precio.

Antes de avanzar con cualquier compra de inversión, es necesario verificar la normativa de la municipalidad donde se encuentre el inmueble. En determinados rangos de precios, algunas propiedades pueden no estar disponibles para inversores que buscan alquiler con fines de rentabilidad.

Cómo transformar la hipoteca residencial existente en una hipoteca de alquiler

Si ya posee una vivienda en Países Bajos y desea alquilarla al trasladarse, es necesario convertir la hipoteca. A continuación, se describe el procedimiento típico:

1. Solicite a su entidad financiera actual la autorización para el alquiler; la mayoría rechaza la petición a menos que se cambie a una hipoteca de alquiler.
2. Verifique si su prestamista actual ofrece un producto de hipoteca buy‑to‑let; muchos no lo hacen.
3. En caso negativo, deberá solicitar una nueva hipoteca a un banco que sí la ofrezca, lo que normalmente implica una penalización por pago anticipado (boeterente).
4. El nuevo préstamo quedará limitado al 70 %–80 % del valor de la propiedad en condición de alquiler. Si el saldo actual supera ese rango, será necesario amortizar parte del préstamo antes.
5. Es indispensable estar registrado en Países Bajos al momento de presentar la solicitud.

También debe considerarse la normativa fiscal holandesa conocida como la bijleenregeling: al conservar la vivienda anterior y alquilarla en vez de venderla, la plusvalía ficticia se considera “utilizada”, lo que puede disminuir la deducción de intereses hipotecarios para una nueva vivienda de uso propio adquirida en otro lugar. Se recomienda consultar a un asesor financiero antes de tomar cualquier decisión.

Riesgos a considerar antes de solicitar una hipoteca buy‑to‑let

Invertir en alquiler en los Países Bajos puede producir rendimientos constantes, aunque los riesgos son reales:

• Riesgo de vacancia: la ausencia de inquilino implica ausencia de ingreso por alquiler, pero la hipoteca sigue debiendo pagarse.
• Riesgo de tipo de interés: la mayoría de las hipotecas buy‑to‑let presentan plazos fijos de 1 a 10 años. Al renovar, las tasas podrían elevarse notablemente.
• Riesgo de valor de la propiedad: si los precios disminuyen, el nivel de endeudamiento (LTV) podría superar el 80 %, limitando opciones de refinanciamiento.
• Riesgo regulatorio: el gobierno holandés sigue modificando las normas sobre alquileres. Topes de renta, impuestos o prohibiciones de compra pueden afectar la rentabilidad rápidamente.
• Protección de derechos del inquilino: la legislación de arrendamiento en los Países Bajos favorece en gran medida a los arrendatarios. Desalojar resulta legalmente complejo y prolongado.
• Cambios en el impuesto Box 3: el nuevo sistema de rendimiento real, previsto para 2028, podría incrementar la carga tributaria para los inversores inmobiliarios respecto al esquema actual.

Puede consultar más detalles sobre sus obligaciones como arrendador en la guía de derechos de los inquilinos en los Países Bajos.

Derechos de los inquilinos en los Países Bajos: contratos de alquiler, depósitos de garantía y desalojos

Administre el ingreso por alquiler en los Países Bajos desde cualquier lugar con Wise

Si posee una propiedad para alquiler en los Países Bajos y reside en el extranjero, probablemente manejará flujos de dinero transfronterizos de forma regular. Podrá recibir ingresos de alquiler en euros en los Países Bajos mientras su cuenta bancaria principal está en el exterior, o tendrá que pagar cuotas de hipoteca holandesas, facturas de mantenimiento u honorarios de contratistas desde otro país.

Wise brinda una solución práctica para gestionar estas transacciones. Wise utiliza la tasa de cambio interbancaria sin recargos ocultos, permite mantener euros y otras monedas en una sola cuenta y posibilita enviar dinero al exterior con comisiones bajas y transparentes.

Una cuenta en Wise permite gestionar de forma eficiente los ingresos por alquiler en Países Bajos, sin importar la ubicación.

Preguntas frecuentes sobre hipoteca alquiler país bajos

¿Es posible obtener una hipoteca alquiler país bajos como no residente?

Generalmente es necesario estar registrado en los Países Bajos (en el BRP) para ser elegible a cualquier hipoteca neerlandesa, incluida una de tipo buy‑to‑let. Algunos prestamistas hacen excepciones para asignados internacionales con contrato laboral neerlandés. Si ya se ha trasladado al extranjero, las opciones son muy limitadas, por lo que conviene consultar a un corredor especializado antes de salir del país.

¿Cuál es el pago inicial mínimo para una hipoteca de alquiler en Países Bajos?

En general, se requiere entre el 20 % y el 30 % del valor de mercado del inmueble destinado al alquiler como pago inicial, ya que la mayoría de los prestamistas financian entre el 70 % y el 80 % del valor total. Además, deben cubrirse el impuesto de transferencia (8 %), los honorarios de tasación, los costos de asesoría hipotecaria y los gastos notariales. Para una propiedad de 300.000 €, ello podría implicar disponer de al menos 75.000 € de capital propio y más de 24.000 € en gastos de adquisición antes de solicitar el préstamo.

¿Los tipos de interés de las hipotecas de alquiler son superiores a los de las hipotecas residenciales en Países Bajos?

Sí. Los tipos de interés de las hipotecas destinadas al alquiler suelen ser superiores a los de las hipotecas residenciales equivalentes. Esto refleja el mayor riesgo percibido por el prestamista y la ausencia de la Garantía Nacional de Hipoteca para inmuebles de inversión. Se recomienda consultar a un asesor hipotecario independiente para comparar diferentes entidades, ya que los tipos y condiciones varían considerablemente.

¿Qué es el impuesto de la Caja 3 y de qué manera afecta a una propiedad destinada al alquiler en los Países Bajos?

En la Caja 3, las propiedades de alquiler se consideran activos de inversión y no inmuebles que generan ingresos. El impuesto se calcula sobre una rentabilidad ficticia del valor catastral del bien, aplicando un tipo del 36 %, sin tomar en cuenta el alquiler real percibido. El sistema está siendo revisado a raíz de sentencias judiciales; se prevé la entrada en vigor de un modelo basado en la rentabilidad efectiva a partir del 1 de enero de 2028. Se aconseja consultar a un asesor fiscal neerlandés para recibir orientación personalizada frente a estos cambios.

¿Se puede arrendar una propiedad holandesa estando radicado en el extranjero?

No, a menos que cuente con la autorización del prestamista. Las hipotecas residenciales estándar en los Países Bajos prohíben el alquiler sin un consentimiento explícito. Si se considera trasladarse al exterior y mantener el bien como arrendamiento, es necesario pasar a una hipoteca de inversión «buy‑to‑let» antes de darse de baja del registro neerlandés. Una vez fuera del país, no será posible solicitar ni refinanciar una hipoteca holandesa, lo que convierte la decisión en algo con límite de tiempo.

Instituciones que ofrecen hipotecas buy‑to‑let en los Países Bajos

El mercado de hipotecas buy‑to‑let en los Países Bajos es reducido. Entre los principales prestamistas se encuentran Nationale Nederlanden, NIBC, Dynamic Credit, Woonfonds, Rabobank, Domivest y ABN AMRO (solo para clientes ya existentes). No todos los productos están disponibles para extranjeros. La forma más eficaz de abordar este segmento consiste en acudir a un corredor hipotecario independiente, de habla inglesa, especializado en hipotecas para expatriados e inversión.

Para profundizar en la compra de inmuebles en los Países Bajos y localizar al asesor financiero adecuado, consulte las guías de vivienda.

Recursos útiles

• Guía de la Ley de Alquiler Asequible – Lectura esencial sobre las recientes normas de alquiler.
• Folleto Wet betaalbare huur – Documentación oficial de la Ley de Alquiler Asequible.
• Regulaciones municipales de alquiler – Directrices para arrendar viviendas de propiedad privada en Ámsterdam.
• Preguntas frecuentes sobre el impuesto a los ingresos por alquiler en Países Bajos – Aclaración de las obligaciones fiscales por ingresos de alquiler.