Contenido de esta guía
- Alquiler en Austria
- Lugares más demandados para alquilar en Austria
- Tipos de propiedad para alquilar en Austria
- Cómo encontrar una vivienda para alquilar en Austria
- Cómo alquilar una vivienda en Austria
- Costos de alquiler en Austria
- Vivienda social en Austria
- Contratos de arrendamiento en Austria
- Servicios públicos y telecomunicaciones en Austria
- Entrada y salida del inmueble en Austria
- Recursos útiles
Desde buscar un lugar para arrendar y firmar el contrato hasta gestionar los servicios y desalojar, se explica el proceso de alquiler en Austria.
Al investigar la posibilidad de arrendar una vivienda en Austria, existen varias alternativas. En general, se encuentran departamentos – que habitualmente se entregan sin amueblar en Austria – departamentos con servicios incluidos o residencias estudiantiles. Al arrendar, también puede resultar útil considerar un seguro de contenidos y la forma de utilizar una red de alojamiento familiar.
Si aún no ha decidido entre comprar o arrendar una vivienda, puede consultar la guía sobre compra de inmuebles en Austria. Asimismo, existen numerosas opciones de vivienda sostenible que podrían resultar de su interés.
Para iniciar, esta guía detalla todo lo necesario sobre el alquiler de vivienda en Austria, incluyendo la información siguiente:
- Alquiler en Austria
- Zonas populares para alquilar en Austria
- Tipos de inmuebles para alquilar en Austria
- Cómo buscar una vivienda en Austria
- Procedimiento para alquilar una propiedad en Austria
- Costos de alquiler en Austria
- Vivienda social en Austria
- Contratos de arrendamiento en Austria
- Servicios públicos y telecomunicaciones en Austria
- Traslado de entrada y salida en Austria
- Recursos útiles
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Alquiler en Austria
En general, Austria no es conocida por un mercado de alquiler económico y hipotecas tampoco resultan la opción adecuada para todos. Sin embargo, es posible encontrar arrendamientos asequibles, sobre todo si se reside en Austria desde hace cinco años y se cumple con los requisitos para la vivienda social; se profundizará más adelante. Alquilar una propiedad en Austria resulta un trámite relativamente sencillo para un expatriado. Por lo general, la mayor parte del proceso se realiza a través de una agencia inmobiliaria, la cual se encarga de atender requisitos de zona, transporte, presupuesto, entre otros.
En Austria la mayor parte de los departamentos se alquilan sin mobiliario y únicamente incluyen lo esencial, como agua caliente y calefacción.
Lugares más demandados para alquilar en Austria
Austria es un país extremadamente hermoso con numerosos destinos atractivos para establecerse. No obstante, la mayor parte de los expatriados suele inclinarse por las grandes ciudades, que brindan mejores oportunidades laborales y una vida social más dinámica. A continuación, algunas de las ciudades más solicitadas para vivir.
Viena
Los edificios hermosos (interiores y exteriores) no son lo único que convierte a la capital austriaca, Viena, en un lugar popular para alquilar un apartamento. En 2019, la ciudad fue nombrada la ciudad más habitable del mundo por décima ocasión. Además de su amplia oferta cultural y de ocio, Viena dispone de una excelente red de transporte público, servicios sanitarios de nivel mundial y una baja tasa de criminalidad. También se destaca como la urbe más progresista de Austria, con residentes de diversos orígenes.
Salzburgo
Este impresionante sitio del Patrimonio Mundial de la UNESCO ofrece abundante arquitectura barroca y un sistema de transporte ecológico, lo que lo convierte en una de las ciudades más verdes de Austria.
También es la ciudad natal de Mozart, el prolífico compositor del siglo XVIII, y se hizo famosa como escenario de The Sound of Music. Además, la municipalidad celebra cada año diversos eventos, entre los que destacan la Semana de Mozart, el Festival de Salzburgo y Winterfest. Por ello, Salzburgo resulta atractiva para personas creativas y con inclinación artística.
Graz
Con cerca de 440 000 habitantes, es la segunda ciudad más poblada de Austria. La presencia de numerosas universidades la convierte en un destino popular entre los estudiantes. Su ubicación en el sur del país le brinda un clima más templado. No obstante, los residentes extranjeros suelen señalar que el mayor inconveniente de Graz es su menor nivel de internacionalidad y de actividad turística en comparación con Viena.
Linz
Situada a orillas del río, Linz es la tercera área urbana más grande del país y alberga a 203 000 habitantes. Aunque cuenta con un amplio transporte público, la ciudad resulta muy caminable. Resulta mucho más sencillo vivir en Linz si se domina el alemán, pese a la presencia de numerosas empresas internacionales. Además, la ciudad ofrece buena educación, salud y acceso a los impresionantes entornos naturales de Alta Austria.
¿Desea explorar más alternativas? Consulte nuestra Guía sobre los mejores lugares para vivir en Austria.
Tipos de propiedad para alquilar en Austria
En general, los apartamentos en Austria suelen alquilarse vacíos. Normalmente, el contrato de arrendamiento incluye solo agua caliente y calefacción. Si se prefiere una vivienda totalmente amueblada, puede considerarse la opción de un apartamento con servicios. No obstante, hay que tener presente que estos suelen tener un coste considerablemente mayor, sobre todo en las ciudades más grandes.
Directorio Austria
Agencias de arrendamiento en Austria
Dado que muchas de las ciudades austriacas son verdaderos tesoros arquitectónicos, no resulta sorprendente encontrar apartamentos con rasgos de carácter destacados. Asimismo, existen varias viviendas modernas y de reciente construcción. La oferta de alojamiento para estudiantes es abundante, ya que el país cuenta con numerosas universidades de prestigio, y normalmente se presentan como departamentos compartidos.
Los contratos de arrendamiento en Austria suelen tener una duración de tres años. Por lo tanto, si se desea residir por un período inferior, será necesario buscar un alquiler de corta duración, ya que los apartamentos con contratos más breves son poco comunes. Además, se distinguen dos tipos principales de contrato: el arrendamiento principal y el subarriendo.
En promedio, la superficie de la vivienda en Austria está aumentando. Por ejemplo, en 2018 alcanzó los 100,1 metros cuadrados, frente a los 99,3 registrados en 2016. Siempre es agradable disponer de un espacio adicional.
Cómo encontrar una vivienda para alquilar en Austria
Por supuesto, querrá facilitar al máximo la búsqueda de un hogar temporal en Austria. Con ese objetivo, a continuación se presentan algunas alternativas.
Agentes inmobiliarios
El portal en línea Housing Agent ofrece los nombres y datos de contacto de los agentes inmobiliarios locales en Austria. Además, permite realizar búsquedas por ciudad y filtrar los inmuebles según tengan o no mobiliario. La herramienta muestra también las preferencias de idioma, de modo que se pueda seleccionar un agente que hable inglés si se desea.
Algunos portales permiten localizar departamentos directamente a través de sus propietarios, evitando los honorarios elevados de las agencias. Busque la indicación Provisionsfrei (sin comisión de agente) y revise los resultados. Estos sitios pueden ser escasos, pero Privatimmobilien, Jobwohnen y Willhaben resultan útiles.
Agencias especializadas en alquileres para expatriados
- Crown Consulting – brinda asistencia en la búsqueda de alquileres y en la tramitación de permisos de residencia y procesos de reubicación
- Immototal – agencia inmobiliaria europea con sede en Viena, especializada en alquileres de inmuebles de alto nivel (departamentos, casas, terrenos) en todo el territorio nacional
- Knight Frank – agente internacional de alquileres con presencia en Austria
Portales inmobiliarios en línea
A numerosos expatriados que buscan vivienda en Austria les resulta más sencillo buscar inmuebles por internet. Estos portales presentan una amplia variedad de hogares, tanto para alquileres de larga como de corta duración, y permiten conocer la situación del mercado en cada momento. Entre los portales inmobiliarios en línea de Austria se encuentran:
Vivienda para estudiantes
En general, la residencia dentro del campus es menos frecuente en universidades austriacas. Por lo general, los estudiantes se alojan en una residencia estudiantil o en una vivienda privada. Además, las universidades austriacas no asignan una habitación de forma automática al matricularse; corresponde al estudiante buscar su propio alojamiento. El OeAD-Housing Office ofrece opciones de vivienda totalmente amuebladas, disponibles tanto en los meses de verano como durante el año lectivo.
Pisos compartidos
Wohngemeinschaften (piso compartido privado) probablemente sea la modalidad de alojamiento más frecuente entre los estudiantes. Normalmente, los estudiantes comparten la cocina y el baño, disponiendo de una habitación propia. Según la ciudad de estudio, el alquiler promedio oscila entre €250 y €450 mensuales. Es posible buscar pisos compartidos en JobWohnen.
Cómo alquilar una vivienda en Austria
En esencia, el proceso de alquilar una vivienda en Austria resulta bastante similar al que se vive en otros países europeos.
Alquiler a través de una agencia inmobiliaria
En Austria, las visitas a los inmuebles son gratuitas y no se perciben cargos por ellas. Una vez hallada la vivienda adecuada y acordado el importe del alquiler con la agencia inmobiliaria o el propietario, se procede a la firma del contrato. Se solicitará la documentación de identidad, el visado austríaco y, como respaldo, ya sea un comprobante de empleo o una identificación estudiantil. Tras firmar el contrato, es necesario transferir el depósito, que habitualmente equivale a tres meses de alquiler, aunque en ocasiones puede ascender a seis.
Costos de alquiler en Austria
No es habitual negociar el precio del alquiler de un apartamento en Austria; el valor publicado por el propietario suele ser el que se espera recibir. Además, el mercado de alquileres en el país es muy competitivo, lo que implica que habitualmente haya varios inquilinos a la espera de los mejores inmuebles.
Alquiler mensual
En la actualidad, el promedio nacional de alquiler se sitúa en torno a €400 al mes. En Viena, el alquiler de un apartamento de una habitación comienza aproximadamente en €500 y puede ascender hasta cerca de €2 000. Otras ciudades grandes presentan rangos similares. Los precios mensuales más bajos se encuentran en Carintia, con tarifas de €313 al mes.
En ocasiones, el arrendador incluye los servicios en el precio del alquiler; sin embargo, esto no es la norma y quedará indicado en el anuncio si ocurre. Si se deja de pagar el alquiler, las consecuencias dependerán del contrato individual, aunque, por lo general, el arrendador tendría fundamento para rescindir el contrato y solicitar la desocupación.
Depósito de alquiler
En Austria, la Kaution (fianza de alquiler) corresponde, por lo general, a tres meses de renta; sin embargo, en propiedades de mayor nivel puede ascender hasta seis meses.
Transferir depósitos de alquiler a Austria con Wise
Al asegurar una vivienda de alquiler en Austria, será necesario transferir una fianza considerable – normalmente entre tres y seis meses de renta – desde el país de origen. Wise brinda una forma sencilla de enviar estos fondos usando la tasa de cambio interbancaria con comisiones transparentes y bajas, lo que permite ahorrar en un gasto que puede ser significativo al trasladarse al exterior.
Comisiones de agencia y gestión
La comisión de la agencia se paga una sola vez al agente inmobiliario por la firma del contrato de alquiler. Lamentablemente, esta suma puede oscilar entre una y tres veces la renta mensual bruta, más el 20 % de IVA. En la práctica, habitualmente equivale a dos meses.
Ayuda con los gastos
En Austria, es posible recibir la prestación por desempleo (Arbeitslosengeld) cuando se pierde el empleo. La ayuda de emergencia (Notstandshilfe) se evalúa según los ingresos. En este caso, se paga el 95 % de la prestación si el monto es de €909.42 al mes o menos; si supera esa cifra, se abona entre el 92 % y el 95 %, dependiendo de los ingresos y del número de dependientes.
Seguridad social en Austria
A raíz de la pandemia global de COVID‑19, Austria modificó los derechos de los propietarios ante atrasos de alquiler. Ahora, los propietarios deben conceder plazos de gracia cuando los inquilinos no puedan pagar el alquiler. La causa de la imposibilidad de pago debe estar directamente vinculada a la pandemia. Estas disposiciones son temporales y volverán a la normativa habitual en enero de 2021.
Vivienda social en Austria
Se estima que el 60 % de los residentes de Viena habita en viviendas con control de alquiler. La capital cuenta con un sistema de vivienda social bien estructurado, que incluye elementos de diseño como piscinas, jardines y guarderías.
La municipalidad posee parcialmente 440,000 viviendas sociales, mientras que el resto es administrado por cooperativas sin fines de lucro subvencionadas por el Estado. Curiosamente, en estos departamentos municipales conviven varios niveles de ingresos. Fueron concebidos para combinar residentes de salarios bajos con arrendatarios de ingresos medios y favorecer la integración. El umbral de ingresos para acceder a ellas está fijado en más de €3,200 mensuales para una persona sola. De manera excepcional, los inquilinos pueden permanecer en la vivienda aun cuando sus ingresos superen dicho límite.
El alquiler medio oscila entre €300 y €750, y las superficies van desde estudios hasta departamentos de cuatro ambientes. Para ser elegible – si no se posee la nacionalidad austriaca – es necesario contar con residencia legal en Austria durante cinco años.
Contratos de arrendamiento en Austria
El Mietrechtsgesetz (ley austriaca de arrendamiento) brinda una protección bastante estricta para los arrendatarios. En la práctica, la duración del contrato suele ser de tres años y los departamentos se entregan sin mobiliario. Si se prevé la posibilidad de no permanecer en la vivienda durante todo el período, conviene incluir una cláusula que permita la rescisión anticipada. Otra alternativa es elegir una vivienda compartida, donde no se aplican las mismas restricciones.
Derechos y obligaciones del arrendatario
En Austria, el arrendatario tiene la posibilidad legal de subarrendar su habitación, siempre que el número de ocupantes no supere lo establecido en el contrato. Aunque el propietario no apruebe la medida, la normativa lo permite. El contrato de tres años está pensado para proteger al arrendatario; por ejemplo, el propietario no puede aumentar el alquiler durante ese período.
En ocasiones, el propietario ya tiene instalados los servicios y los incluye en los pagos mensuales. Antes de firmar el contrato, debe informar al arrendatario sobre esos costos y aclarar qué conceptos están cubiertos. Si los servicios no están incluidos, el arrendatario podrá registrarse con el proveedor que elija. En los departamentos con servicios, los gastos de servicios suelen estar comprendidos dentro del pago del alquiler para arrendamientos de corta duración.
Aunque la normativa puede resultar compleja, los derechos de los arrendatarios siguen pautas similares a las de otros países europeos. Ambas partes firman un contrato de arrendamiento y están obligadas por sus cláusulas, salvo en situaciones extraordinarias.
Derechos y obligaciones del propietario respecto al alquiler en Austria
En Austria, la legislación exige que un departamento cuente con calefacción central funcional, agua caliente, fregadero de cocina, placa de vitrocerámica y un baño. No obstante, existen excepciones para los antiguos departamentos de «categoría C» que comparten los servicios de baño. En ocasiones, el propietario puede solicitar la contratación de un seguro de contenidos, lo cual está permitido.
El propietario no puede desalojar al inquilino sin causa. Sin embargo, puede rescindir el contrato bajo circunstancias excepcionales, generalmente por impago del alquiler, daños al inmueble o molestias al vecindario.
Las normas específicas del departamento dependen del contrato de arrendamiento individual. Aunque habitualmente siguen un modelo estándar, es recomendable revisarlas detenidamente para conocer las condiciones. La Asociación de Inquilinos de Viena constituye un recurso útil ante cualquier duda sobre el alquiler.
A dónde acudir en caso de un conflicto de alquiler en Austria
La Tenants Assistance con sede en Viena (Mieterhilfe) brinda consultas gratuitas sobre cuestiones legales vinculadas a la vivienda en Viena. El arbitration board ofrece un servicio sin costo para ayudar a inquilinos y propietarios a hacer valer sus derechos.
La Austrian tenants and property owners association brinda asesoría sobre problemas de vivienda, tanto para inquilinos como para propietarios. Es necesario ser socio para acceder a estos servicios; sin embargo, los no socios pueden pagar una consulta personalizada.
El Austrian bar association (Österreichische Rechtsanwaltskammer) constituye una opción adecuada para localizar un abogado especializado en derecho de arrendamiento.
Servicios públicos y telecomunicaciones en Austria
Para poder instalar los servicios públicos y de telecomunicaciones en la vivienda en Austria, es necesario abrir una cuenta bancaria austriaca y obtener un número telefónico. Por lo general, el trámite de activación de la electricidad y el gas debe iniciarse con una anticipación de dos semanas respecto a la fecha de ingreso. La energía eléctrica y/o el gas deben darse de baja para el inquilino anterior y activarse para el nuevo ocupante. En caso de ser una construcción nueva, podría requerirse la conexión al suministro de la red.
La red de distribución eléctrica es gestionada por el proveedor municipal correspondiente. El arrendador debe proporcionar la información del suministrador que atiende la vivienda, ya que le corresponde garantizar la llegada de la energía eléctrica y la integración al sistema general, además de atender posibles cortes. En Austria, existen también varios proveedores competidores entre los cuales es posible optar por una alternativa más económica. Herramientas como Stromliste facilitan la búsqueda del proveedor de menor costo. Posteriormente, será necesario abrir una cuenta con la empresa eléctrica seleccionada, proporcionando datos relativos al apartamento y a sus sistemas de calefacción y agua.
En Austria, el servicio de gas funciona de forma similar y se cuenta con varios distribuidores entre los que elegir. Afortunadamente, el procedimiento para instalar el teléfono, internet y televisión resulta bastante sencillo.
Entrada y salida del inmueble en Austria
Una vez que se ha firmado el contrato de alquiler, la persona puede ingresar al inmueble en la fecha pactada. Es recomendable organizar los servicios públicos (como se explicó anteriormente) con al menos una semana de antelación, ya que su activación puede requerir uno o dos días.
En caso de que sea necesario desalojar el inmueble antes de que finalice el contrato, primero debe revisarse la cláusula de preaviso. Por lo general, corresponde notificar al arrendador por escrito con tres meses de antelación a la fecha prevista de salida. Si el contrato no contempla una cláusula de preaviso, podría requerirse un aviso oficial del tribunal para presentar al arrendador.
El arrendador debe devolver el depósito en cuanto se extinga el contrato de arrendamiento. Según lo establecido en el contrato individual, pueden descontarse cantidades por daños al inmueble, pero no por el desgaste normal. En los casos de departamentos amueblados, es habitual elaborar un inventario del bien.
Consejos para inquilinos en Austria
- Si se requieren reparaciones en la vivienda antes de la ocupación, conviene acordarlas con el arrendador antes de firmar el contrato. los agentes inmobiliarios suelen desaparecer una vez firmado el documento.
- Verifique si la vivienda está regulada por la Ley de Arrendamientos de Austria. En esa normativa están establecidos límites máximos de alquiler y la duración máxima del contrato, y prevalece sobre el convenio individual. Resulta prudente comparar la ley con el contrato para identificar posibles cláusulas injustas del arrendador.
- No debe olvidar revisar la normativa respecto a requisitos personales, como la presencia de mascotas o el consumo de tabaco, antes de firmar.
- Realice una inspección exhaustiva de la vivienda y documente con fotografías cualquier daño.
- Asegúrese de obtener los certificados de seguridad vigentes para elementos de la vivienda, como detectores de humo y sistemas de gas.
- Pida al arrendador que le muestre la caja de fusibles y le explique las particularidades del apartamento o casa, de modo que no le sorprendan eventualidades.
Recursos útiles
- PD&R Edge – brinda información sobre el programa de vivienda social de alquiler único de Viena
- Nestpick.com – sitio internacional de alquileres completamente amueblados con presencia en Austria
Preguntas frecuentes
¿Qué tipos de vivienda se pueden alquilar en Austria y vienen amueblados?
En Austria se pueden alquilar departamentos, departamentos con servicios incluidos y residencias estudiantiles. La mayoría de los departamentos se entregan sin amueblar y solo incluyen lo esencial, como agua caliente y calefacción.
¿Cómo es el trámite para alquilar una propiedad si soy expatriado?
Alquilar una vivienda en Austria es un trámite relativamente sencillo para un expatriado. Normalmente, la mayor parte del proceso se realiza a través de una agencia inmobiliaria, que se encarga de atender requisitos de zona, transporte y presupuesto.
¿Cuáles son las ciudades más demandadas para alquilar y qué características tienen?
Las ciudades más solicitadas son Viena, Salzburgo, Graz y Linz. Viena destaca por su calidad de vida, transporte y baja criminalidad; Salzburgo por su patrimonio UNESCO y vida cultural; Graz atrae a estudiantes por sus universidades; y Linz es caminable y requiere buen dominio del alemán.
¿Es posible acceder a vivienda social y qué condiciones se deben cumplir?
Sí, es posible encontrar arrendamientos asequibles mediante la vivienda social. Los requisitos incluyen haber residido en Austria durante al menos cinco años y cumplir con los criterios establecidos para la asignación de vivienda social.
¿Qué servicios públicos están incluidos habitualmente en el contrato de alquiler?
Los contratos de alquiler en Austria normalmente incluyen solo lo esencial: agua caliente y calefacción. Los demás servicios, como electricidad, internet y telekomunicaciones, deben ser contratados por separado por el inquilino.
