Contenido de esta guía
- Panorama de la vivienda en Bélgica
- El mercado de la vivienda en Bélgica
- Leyes y normativas de vivienda en Bélgica
- ¿Comprar o alquilar en Bélgica?
- Alquiler en Bélgica
- Comprar una vivienda en Bélgica
- Hipotecas en Bélgica
- Recursos útiles
Desde el alquiler y la compra de una vivienda, hasta la construcción de una casa nueva, esta guía práctica ofrece toda la información necesaria sobre la vivienda en Bélgica.
Al igual que al residir en cualquier otro país, es necesario determinar si conviene más alquilar en Bélgica o comprar una propiedad belga directamente. Según las cifras más recientes de 2017, los alquileres en Bélgica se encuentran cerca de un mínimo histórico, mientras que los precios de las viviendas han disminuido un 0.5%.
La vivienda en Bélgica resulta relativamente económica en comparación con los países vecinos, aunque los expatriados pueden enfrentar elevados costos de transacción inmobiliaria. Asimismo, si se opta por el alquiler, es necesario estar preparado para afrontar las particularidades del sistema belga de arrendamiento.
Esta guía práctica incluye lo siguiente:
- Panorama de la vivienda en Bélgica
- El mercado inmobiliario en Bélgica
- Leyes y normativas de vivienda en Bélgica
- Normas de alquiler en Bélgica
- Leyes de compra y construcción de inmuebles en Bélgica
- ¿Comprar o alquilar en Bélgica?
- Alquiler en Bélgica
- Comprar una vivienda en Bélgica
- Proceso de adquisición de una casa
- Costos de comprar una casa en Bélgica
- Hipotecas en Bélgica
- Recursos útiles
Spotahome
¿Busca una propiedad para alquilar en Bélgica? Spotahome elimina la complicación de la búsqueda al encargarse de todo el proceso. Su plataforma en línea permite localizar, visualizar y reservar inmuebles de alquiler sin salir de casa. Con Spotahome, la búsqueda de vivienda en Bélgica se vuelve más sencilla.
Panorama de la vivienda en Bélgica
En Bélgica conviven expatriados que poseen vivienda de forma absoluta, que la adquieren mediante crédito hipotecario, que la alquilan de manera privada y que la ocupan mediante un alquiler subvencionado destinado a personas con ingresos más bajos.
Según estadísticas de Eurostat, el 40,3 % de la población belga vive en casas adosadas, lo que representa el cuarto porcentaje más alto de Europa. La OCDE indica que el 33 % de los residentes poseen una propiedad con hipoteca pendiente, siendo la forma de tenencia más frecuente en el país y en varios otros Estados de habla inglesa y nórdicos.
Los inquilinos privados constituyen una proporción relativamente reducida de los tipos de tenencia en Bélgica, aunque resulta una alternativa atractiva para expatriados que prefieren evitar la complejidad del mercado inmobiliario local.
El mercado de la vivienda en Bélgica
Los precios de la vivienda en Bélgica no se encuentran entre los más altos de Europa. De hecho, los mercados inmobiliarios de Suiza, Irlanda y Reino Unido son considerablemente más caros y superan la media de la UE.
Aun con esa circunstancia, los precios de la vivienda en Bélgica han mostrado un ascenso sostenido en los últimos años. Las estadísticas más recientes indican un aumento del 2,6 % en los precios de los inmuebles durante el tercer trimestre de 2018. No obstante, dichos incrementos han sido lentos históricamente, con un crecimiento de solo el 29 % entre 2009 y 2017.
El mercado de alquiler, por su parte, se describe como «moderado», a pesar de que el 60 % de la población del país vive de forma alquilada. Las propiedades en alquiler representan el 30 % del parque habitacional, cifra inferior al 33 % registrado en 1990.
Leyes y normativas de vivienda en Bélgica
No existen restricciones que impidan a los extranjeros comprar propiedades en Bélgica, incluso si no son residentes. En el caso de alquilar, el proceso suele ser sencillo para un expatriado. Será necesario presentar documentos que acrediten la identidad, el derecho a residir en Bélgica (por ejemplo, el visado correspondiente) y pruebas de solvencia económica.
En Bélgica, la vivienda social está destinada a personas solteras y familias con ingresos modestos. Se ofrecen apartamentos y, en ocasiones, casas con alquileres subvencionados, aunque la cantidad de inmuebles disponibles varía considerablemente entre regiones. Para solicitar una vivienda social, es preciso acudir a asociación de vivienda social (francés).
Leyes de alquiler en Bélgica
Bélgica cuenta con sólidos derechos para los inquilinos, y resulta complicado para un propietario desalojar sin una causa justificada. El arrendador debe comunicar al inquilino, con al menos seis meses de antelación, la intención de que desocupe la propiedad. Las causas aceptables son: la intención de ocuparla personalmente, cederla a un familiar o amigo, o ejecutar reformas de gran envergadura.
Todos los inquilinos pueden solicitar una prórroga del contrato de arrendamiento; si el arrendador rechaza la solicitud, el caso puede ser llevado ante un tribunal. Además, cuando el arrendador vende la propiedad, el nuevo propietario está obligado a respetar los contratos de alquiler vigentes.
La asociación de inquilinos (holandés: huurdersbondfrancés: syndicats de locataires) brinda asesoría y puede actuar como mediadora en disputas o desacuerdos con el arrendador. Si no se logra una conciliación, el asunto se remitirá a la jurisdicción.
Los inquilinos también asumen diversas obligaciones, normalmente especificadas en el contrato de arrendamiento. Entre ellas está el mantenimiento del inmueble, como realizar reparaciones, limpiar canaletas, pintar, etc. A cambio, la mayoría de los arrendadores permite al inquilino efectuar modificaciones como el color de la pintura u otras decoraciones. Resulta útil conservar un registro de las reparaciones realizadas y los comprobantes de pago, pues pueden ser útiles para garantizar la devolución del depósito al término del contrato.
El seguro de inquilino es obligatorio en Flandes y Valonia. En Bruselas no es requisito legal, pero el arrendador puede incluirlo en el contrato. Compañías aseguradoras como Flora ofrecen este tipo de cobertura.
Debe considerarse que los arrendadores pueden retener total o parcialmente el depósito del inquilino si consideran que la propiedad no ha sido debidamente mantenida.
Compra de inmuebles y legislación constructiva en Bélgica
Quien desee construir, renovar o ampliar una propiedad en Bélgica debe solicitar un permiso de planificación (en neerlandés) al municipio correspondiente. Además, es necesario contar con autorización para instalar estructuras fijas en el terreno, demoler partes del inmueble o llevar a cabo una reconstrucción o transformación. Para proyectos de nueva construcción o modificaciones significativas, es obligatorio colaborar con un arquitecto, quien tiene la responsabilidad de tramitar el permiso de planificación.
Las normativas de planificación son complejas y sujetas a frecuentes actualizaciones. Además, cada región cuenta con códigos y regulaciones propias. Cada municipio dispone de un Departamento de Planificación Territorial que brinda información adicional.
¿Comprar o alquilar en Bélgica?
Al evaluar la opción de alquilar o comprar una vivienda en Bélgica, conviene sopesar varios aspectos positivos y negativos. Los contratos de arrendamiento suelen ser de larga duración, lo que, sumado al hecho de que los inquilinos influyen considerablemente en el mantenimiento y la decoración del inmueble, otorga a los arrendatarios una gran independencia y estabilidad, sin la obligación de pagar una hipoteca.
Aunque los precios de las viviendas en Bélgica son relativamente bajos, los costos de transacción pueden resultar onerosos, encareciendo la compra. En consecuencia, vender la propiedad poco tiempo después suele generar una pérdida. Por ello, adquirir una vivienda resulta conveniente únicamente cuando se planea permanecer varios años en Bélgica. Puede obtener más información sobre este procedimiento en la guía de comprar una vivienda en Bélgica.
Alquiler en Bélgica
En Bélgica es posible arrendar tanto departamentos como casas. Al buscar una vivienda para rentar, se pueden considerar dos alternativas principales: acudir a un agente inmobiliario (holandés: makelaarfrancés: agences immobilières) o utilizar un portal inmobiliario en línea. Entre los portales más destacados en Bélgica se encuentran:
Consulte nuestro directorio para más agencias de alquiler en Bélgica. También es posible encontrar anuncios de propiedades en periódicos locales y en anuncios en línea, y, por supuesto, en el tablón de vivienda.
Solicitar una vivienda en alquiler suele ser menos exigente que en otros países europeos. De hecho, a menudo se tiene la posibilidad de visitar la propiedad en dos ocasiones antes de decidirse definitivamente. Será necesario presentar información sobre la identidad, el empleo y la residencia. Asimismo, se deberán firmar varias copias de un contrato de arrendamiento escrito, y el acuerdo de alquiler debe quedar registrado.
Se puede obtener más información en la guía sobre alquiler en Bélgica.
Comprar una vivienda en Bélgica
Una de las formas más habituales de localizar inmuebles belgas en venta es buscar en internet. El portal inmobiliario también puede ser útil en la búsqueda.
La mayoría de los inmuebles en venta exhiben un letrero naranja brillante en la ventana, indicando en venta (holandés: te koopfrancés: à vendre). Por ello, conviene observar con atención al caminar por la ciudad. También puede resultar conveniente contactar a un agente inmobiliario, pues podrían actuar como traductores y ayudar a comprender la normativa y los procedimientos en Bélgica, que varían según la región.
Proceso de compra de una vivienda
El proceso de adquisición de una vivienda en Bélgica implica una considerable cantidad de documentación, que generalmente se divide en tres etapas principales:
- Un compromiso de compra (holandés: koopintentiesfrancés: offre d’achat): vincula al comprador con la venta, aunque permite al vendedor desistir sin penalización. Puede ser necesario pagar un pequeño depósito o cuota de reserva, la cual se pierde si se abandona la operación;
- El contrato preliminar de venta (holandés: verkoopcompromisfrancés: compromis de vente): detalla los términos del acuerdo. Usualmente se entrega un depósito cercano al 10 % del precio. Luego se dispone de cuatro meses para cubrir el resto del importe, normalmente mediante una hipoteca;
- La escritura notarial (holandés: notariële aktefrancés: acte notarié): formaliza la transferencia de la titularidad. Debe firmarse dentro de los cuatro meses siguientes al contrato preliminar.
Costos de compra de una vivienda en Bélgica
Al adquirir una vivienda en Bélgica, la mayor parte de los gastos corresponde al comprador. No obstante, algunos conceptos deben ser asumidos por el vendedor.
El comprador debe abonar aproximadamente entre el 11 % y el 15 % del precio de adquisición, entre los conceptos se incluyen:
- Impuesto de registro (solo en inmuebles antiguos)
- IVA (solo en inmuebles con menos de dos años de antigüedad)
- Honorario del notario (0,2 %–4 %)
- Costo de la escritura de compraventa (800 €–1 000 €)
- Honorario del agente inmobiliario (0,2 %–0,6 %).
Se puede obtener información más detallada en la guía compra de una propiedad en Bélgica.
Hipotecas en Bélgica
En Bélgica no existen restricciones para que personas extranjeras soliciten hipotecas. Por lo general, se conceden hasta los 65 años y es necesario demostrar que el monto de las cuotas mensuales no supere el 35 % de los ingresos mensuales.
Se distinguen tres tipos principales de hipotecas: tasa fija, tasa variable y tasa combinada. Con una hipoteca de tasa fija se paga la misma cantidad cada mes, lo que protege frente a cambios en el tipo de interés. En una hipoteca de tasa variable, el tipo se ajusta según la evolución del mercado, lo que puede generar cuotas distintas mes a mes y, en ocasiones, resultar más económico. Las hipotecas de tasa combinada ofrecen un tipo reducido sobre parte del crédito, aunque suelen incluir condiciones adicionales, como la obligación de abrir una cuenta bancaria en la entidad prestamista para poder acceder al producto.
Puede ser necesario efectuar una tasación del inmueble antes de conceder la hipoteca. La valoración debe ser realizada por un perito aprobado por la entidad crediticia.
Para ampliar la información, consulte la guía sobre hipotecas en Bélgica.
Recursos útiles
- Páginas amarillas – para localizar un agente inmobiliario cercano
- Notaire.be – portal belga que facilita la búsqueda de un notario
- Belgium.be – sitio web del gobierno belga con información sobre vivienda
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la tendencia de los precios de alquiler y de compra de viviendas en Bélgica según datos recientes?
Los alquileres están cerca de un mínimo histórico y, en 2017, los precios de las viviendas disminuyeron un 0,5 %. A pesar de esa caída, los precios han experimentado un ligero ascenso en los últimos años, con un aumento del 2,6 % en el tercer trimestre de 2018.
¿Qué documentos necesita presentar un expatriado para alquilar una vivienda en Bélgica?
Debe presentar documentos que acrediten su identidad, el derecho a residir en Bélgica (por ejemplo, el visado correspondiente) y pruebas de solvencia económica. Estos requisitos son habituales en el proceso de alquiler para extranjeros.
¿Cuáles son los derechos principales de los inquilinos belgas cuando el arrendador desea terminar el contrato?
El arrendador debe comunicar su intención con al menos seis meses de antelación y solo puede hacerlo por causas justificadas, como ocupar la vivienda personalmente, cederla a un familiar o amigo, o realizar reformas importantes. Además, los inquilinos pueden solicitar una prórroga del contrato y, si el arrendador la rechaza, pueden acudir a un tribunal.
¿Qué porcentaje de la población belga vive en casas adosadas y cuántos poseen una vivienda con hipoteca pendiente?
Según Eurostat, el 40,3 % de la población belga vive en casas adosadas, lo que representa el cuarto porcentaje más alto de Europa. La OCDE indica que el 33 % de los residentes poseen una propiedad con hipoteca pendiente, siendo la forma de tenencia más frecuente en el país.
¿Qué servicios ofrece Spotahome para buscar alquileres en Bélgica?
Spotahome es una plataforma en línea que permite localizar, visualizar y reservar inmuebles de alquiler sin salir de casa. La plataforma se encarga de todo el proceso, simplificando la búsqueda y eliminando complicaciones para el inquilino.
