Contenido de esta guía
- Panorama general de la vivienda en Austria
- El mercado inmobiliario en Austria
- Leyes y regulaciones de vivienda en Austria
- ¿Comprar o alquilar en Austria?
- Alquiler en Austria
- Comprar una vivienda en Austria
- Vivienda asequible en Austria
- Vivienda sostenible en Austria
- Hipotecas en Austria
- Venta de una vivienda en Austria
- Construir una vivienda en Austria
- Recursos útiles
¿Busca encontrar un nuevo hogar en Austria? Aquí tiene toda la información necesaria sobre la vivienda en la nación alpina, incluyendo la compra, el alquiler y la normativa local.
Si tiene planes de trasladarse a Austria, le resultará grato saber que existen múltiples alternativas en cuanto a vivienda en este hermoso entorno alpino. También deberá considerar aspectos como vivienda sostenible, la contratación de profesionales, y, por supuesto, la normativa y regulaciones locales. Asimismo, conviene conocer algunos de los errores más frecuentes al adquirir una propiedad en el exterior, a fin de evitarlos.
Antes de profundizar, esta guía práctica resume todo lo necesario sobre la vivienda en Austria, incluyendo:
- Visión general de la vivienda en Austria
- El mercado inmobiliario en Austria
- Leyes y regulaciones de vivienda en Austria
- ¿Comprar o alquilar en Austria?
- Alquiler de inmuebles en Austria
- Alquilar su propiedad en Austria
- Compra de vivienda en Austria
- Transferir depósitos de propiedad a Austria con Wise
- Vivienda asequible en Austria
- Vivienda sostenible en Austria
- Hipotecas en Austria
- Venta de vivienda en Austria
- Construcción de vivienda en Austria
- Recursos útiles
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Panorama general de la vivienda en Austria
Curiosamente, la tasa de propiedad de vivienda en Austria está en aumento y alcanzó 55.4 % en 2018. Sin embargo, sigue por debajo del promedio europeo del 69 %. El país ofrece una amplia variedad de tipos de alojamiento, que van desde pintorescos chalets de madera en los Alpes y cabañas acogedoras en zonas montañosas, hasta casas urbanas de época, departamentos renovados y modernos estudios. Los arrendamientos de corta duración también son fácilmente accesibles, y tanto el alquiler como la compra de vivienda resultan procesos relativamente sencillos tanto para residentes como para expatriados.
En general, la vivienda en Austria mantiene una calidad elevada en todo el territorio y todas las construcciones nuevas se realizan bajo estrictos estándares ecológicos.
El mercado inmobiliario en Austria
Actualmente, una casa nueva en Austria tiene un precio medio de €359,000. Las propiedades de nueva construcción están aumentando su costo, con un promedio en Estiria ligeramente superior a €300,000, mientras que en Baja Austria supera los €338,000.
En los últimos años, la renovación de departamentos antiguos ha ganado gran popularidad, y ciudades como Viena disponen de una gran cantidad de impresionantes edificios del siglo XIX que aguardan ser restaurados. Sin embargo, adquirir una propiedad histórica única puede implicar una inversión mínima de un millón de euros. Curiosamente, la situación del mercado inmobiliario en Austria no se ha visto afectada por la pandemia global de COVID‑19. Por el contrario, el mercado de propiedades del país continúa en expansión, con las tasas de precios inmobiliarios aumentando notablemente en 2020.
Vivir en Viena: cómo elegir un distrito
En efecto, las distintas regiones de Austria presentan precios de alquiler bastante dispares. En conjunto, sin incluir gastos adicionales, el alquiler medio nacional es de 390 € al mes y el promedio en Viena coincide. El promedio más bajo se registra en Carinthia con 310 €, mientras que el más alto alcanza los 500 € en Vorarlberg. En Viena, los precios medios de la vivienda aumentaron casi un 10 % en 2018.
Leyes y regulaciones de vivienda en Austria
Austria cuenta con un sistema de vivienda complejo que garantiza una oferta suficiente para sus habitantes. De manera notable, los extranjeros que disponen de residencia legal en el país durante cinco años pueden acceder a viviendas subvencionadas. Los límites de ingreso para beneficiarse de las ayudas también son amplios. Habitualmente, sólo el 20 % de la población se encuentra excluido de este programa.
Además, muchos edificios nuevos reciben cofinanciamiento público. A diferencia de otros países, la vivienda social está destinada a más que hogares de bajos ingresos, por lo que los ingresos de los residentes pueden variar considerablemente. La vivienda subvencionada en Austria suele estar bien planificada e incluye instalaciones como guarderías, piscinas y jardines comunitarios bien cuidados.
La legislación inmobiliaria en Austria favorece al inquilino y el control de alquileres se sitúa por debajo de los niveles de mercado libre. Alquilar en Austria como expatriado resulta también bastante sencillo. Por lo general, basta con presentar documento de identidad, constancia de empleo y su visa austriaca. Puede ser necesario aportar referencias de arrendadores anteriores.
En consecuencia, la normativa de alquileres hace que los hogares destinen, en promedio, el 21 % de sus ingresos a la vivienda, porcentaje mucho menor al registrado en países como el Reino Unido o Estados Unidos. Además, el Tribunal Supremo exige el cumplimiento de ciertos requisitos antes de que los arrendadores puedan aplicar recargos al alquiler. Entre los criterios que pueden justificar dichos recargos se encuentran el acceso al transporte público, la proximidad a instituciones culturales y la generación de ruidos.
¿Comprar o alquilar en Austria?
En Austria, la diferencia de ventajas entre la compra y el alquiler de una vivienda no es considerable. Los inquilinos gozan de amplias protecciones, mientras que los arrendadores están sujetos a numerosas obligaciones. Por su parte, adquirir una propiedad resulta relativamente sencillo; aunque los costos iniciales sean elevados, el mercado inmobiliario austriaco se considera accesible y una inversión segura. En última instancia, la decisión depende de la preferencia personal.
Alquiler en Austria
En general, los contratos de alquiler tienen una duración de tres años en Austria. Por lo general, la fianza equivale a un mes de alquiler por cada año del contrato, y el preaviso suele ser de tres meses. El proceso de arrendamiento se simplifica al gestionarse a través de agencias inmobiliarias, y es habitual que se solicite el pago de hasta dos meses de renta como tarifa inicial. También es viable buscar opciones de forma independiente mediante periódicos y sitios web de inmuebles. No obstante, si no speak German, puede resultar complicado, por lo que conviene recurrir a un servicio de vivienda en línea. Entre los portales inmobiliarios austriacos se encuentran:
Un consejo útil para alquilar en Austria consiste en elegir la temporada adecuada. En particular, conviene evitar el periodo previo al inicio del curso escolar (septiembre), ya que es cuando estudiantes internacionales buscan vivienda. Además, los precios suelen ser más altos en zonas centrales, y estas son las más elevadas en Viena.
Alquilar su propiedad en Austria
Arrendar una propiedad representa una forma eficaz de recuperar los costos anuales. No obstante, algunas áreas de Austria están comenzando a limitar los alquileres de corta duración, debido al ruido generado por turistas que no respetan los requisitos de convivencia de los residentes permanentes. Hasta la fecha, no se ha adoptado una normativa a nivel nacional, aunque el tema sigue bajo estudio. Por ello, es necesario verificar si es legal arrendar la propiedad.
Directorio Austria
Buscar agentes inmobiliarios en Austria
En general, los apartamentos vacacionales son de propiedad privada. Existen algunas agencias de alquiler en Austria que gestionan las operaciones en nombre del cliente. Si la persona es residente permanente, está exenta de pagar el impuesto turístico. En caso contrario, probablemente recibirá una factura de alrededor de €200 al año. Normalmente, los pisos vacacionales trasladan el impuesto turístico a sus huéspedes.
Comprar una vivienda en Austria
Quien busca comprar una vivienda en Austria debería comenzar por consultar algunos de los portales inmobiliarios que operan en el país. Algunas opciones recomendables son Amazing Austria, Engel and Voelkers, Rightmove, Savills y Tranio. Posteriormente, probablemente resulte necesario contar con un agente inmobiliario local que conozca los diferentes barrios y sistemas escolares. Este profesional podrá orientar sobre la zona más adecuada para el tipo de vivienda deseada.
Una vez localizada la vivienda ideal, se puede presentar la oferta. A continuación, llegará la conocida Kostenaufstellung (desglose de costos y honorarios para la compra de un inmueble). los honorarios en Austria se sitúan en el rango más alto, y a continuación se detallan los conceptos:
- Comisión del agente inmobiliario: del 3 % al 4 % del valor del inmueble
- Honorarios legales: del 1 % al 3 % del precio + 20 % de IVA
- Impuesto de transferencia de propiedad: 3,5 %
- Honorario notarial: hasta 120 € por persona + 20 % de IVA
- Derecho de registro: alrededor de 400 €
Si la oferta es aceptada, un notario austríaco redactará el contrato de compraventa. Después, se entregará un depósito del 10 % mientras se completa la operación, proceso que suele durar entre 10 y 35 días para permitir la realización de las inspecciones inmobiliarias pertinentes.
Finalmente, el abogado inscribirá la transmisión en la oficina de registro local. Una vez registrado, la vivienda será de su propiedad y podrá ocuparla cuando lo desee. Para obtener más información sobre el proceso de adquisición inmobiliaria en Austria, consulte nuestra guía completa.
Transferir depósitos de inmuebles a Austria con Wise
Al buscar vivienda en Austria, suele ser necesario transferir fondos para depósitos de seguridad, pagos iniciales o adquisiciones inmobiliarias desde el exterior. Wise brinda un método sencillo para enviar dinero internacionalmente, aplicando el tipo de cambio medio del mercado y comisiones bajas y transparentes, lo que facilita la gestión de estos importantes gastos vinculados a la propiedad.
Vivienda asequible en Austria
El costo de vida en Austria puede ser elevado, especialmente en la capital Viena. No obstante, sigue ostentando el reconocimiento de ser una de las ciudades con la mayor calidad de vida.
Más del 60 % de los residentes de Viena viven en viviendas subvencionadas, gracias al eficiente sistema de vivienda social de la ciudad. Aproximadamente la mitad de los 440 000 hogares sociales son propiedad municipal, mientras que el resto pertenece a cooperativas sin ánimo de lucro financiadas por el Estado. Estas viviendas no están destinadas a un nivel de ingresos concreto; por diseño se combinan inquilinos con salarios bajos o sin empleo con personas de ingresos medios o moderados, favoreciendo la integración social y evitando cualquier estigma de clase. Cada año se construyen cerca de 5 000 unidades nuevas, equipadas con un estándar de alta calidad.
Cuando la ciudad colabora con promotores privados, estos deben destinar la mitad de los pisos construidos a personas con ingresos bajos. Además, la autoridad municipal regula el precio del alquiler de modo que los inquilinos no superen entre el 20 % y el 25 % de sus ingresos. Si la situación económica de los residentes mejora, no se les exige abandonar la vivienda. Asimismo, los inmuebles no pueden ser enajenados.
El límite máximo de ingresos para que una persona soltera acceda a la vivienda social es de €45 510, y para una pareja el umbral combinado asciende a €67 820. El financiamiento del sistema proviene de un gravamen del 1 % sobre los salarios de todos los habitantes de Viena; la mitad se descuenta directamente de la nómina y la otra mitad es aportada por el empleador.
Quienes no poseen la ciudadanía austriaca deben haber residido legalmente en Austria al menos cinco años para ser elegibles a la vivienda social. La ayuda solo se aplica a los pisos que constituyan la residencia principal del beneficiario.
Vivienda sostenible en Austria
En efecto, Passivhaus (Casa Pasiva) constituye la norma voluntaria de eficiencia energética destinada a disminuir la huella ecológica de una edificación. Por lo general, los inmuebles que adoptan dicha norma presentan consumos energéticos extremadamente bajos. Austria, que originó el concepto, concentra la mayor cantidad de casas pasivas a nivel mundial. Desde que se introdujo la norma en 1994, el país ha erigido más de 14 000 edificios conforme a los criterios de casa pasiva.
En 2009, Austria implementó medidas estrictas para mejorar la eficiencia energética de los edificios públicos y privados. En conjunto, las disposiciones sobre vivienda y construcción son de carácter obligatorio en las nueve regiones del país. Dichas normas reducen el consumo energético y las emisiones de gases de efecto invernadero en el sector residencial. El proceso de eliminación progresiva de la calefacción con petróleo se inició, acompañándose de nuevas regulaciones para los sistemas de calefacción. Asimismo, se exige el uso de materiales de construcción de alta calidad y de métodos constructivos de bajo consumo. De este modo, Austria se posiciona como líder dentro de la UE en cuanto a iniciativas ecológicas en la vivienda y en otros ámbitos.
Hipotecas en Austria
Si la persona pertenece a la UE, el trámite de hipoteca resulta bastante sencillo. No obstante, los extranjeros pueden encontrar mayor dificultad para obtener la aprobación y suelen estar sujetos a la normativa de ingresos en euros. Recientemente, los bancos han presionado al gobierno para que se facilite a compradores internacionales el uso de monedas distintas al solicitar una hipoteca. En Austria, las hipotecas de tipo fijo son las más habituales. Normalmente, el préstamo puede cubrir hasta el 70 % del valor del bien y su plazo oscila entre 15 y 30 años. La modalidad de tipo variable, aunque implica mayor riesgo, presenta una tasa de interés inicial más baja. También existen hipotecas mixtas, que combinan ambas opciones.
En Austria, la condición de residencia suele ser requisito para la aprobación de una hipoteca. La residencia puede corresponder a una segunda vivienda y, asimismo, puede ser titular una empresa constituida en el país. El gravamen sobre la propiedad inmobiliaria en Austria es del 0,13 %, uno de los más bajos de Europa. Esta tasa se aplica a cualquier residente austríaco, y la nacionalidad no influye en el requisito de residencia.
Hipotecas en Austria: préstamos para viviendas y tasas de interés
En Austria, la concesión de hipotecas la ofrecen tanto bancos anónimos como instituciones estatales emisoras de préstamos hipotecarios y sociedades de vivienda. El sitio web Banknoted reúne una lista completa de estas alternativas, que son numerosas.
Para obtener una hipoteca en Austria, es necesario preparar los siguientes documentos:
- Pasaporte
- Contrato de compraventa firmado (o oferta de compra firmada)
- Comprobante de salario (para empleados) o comprobante de ingresos de la empresa (para propietarios de negocios)
- Extractos de cuenta de ahorros
- Cualquier otro contrato de propiedad que posea
Es fundamental que los documentos que no estén redactados en alemán sean traducidos por una empresa como lingoking y posteriormente notarizados. Por lo general, la tramitación de hipotecas dura entre dos y tres semanas.
Venta de una vivienda en Austria
Si es un expatriado que reside en Austria, existen servicios especializados en la venta de inmuebles. Uno de ellos, Expat Consulting, brinda asistencia en Viena y también colabora en procesos de reubicación. Además, estos servicios suelen ayudar a localizar y adquirir la próxima propiedad mediante su red de agentes inmobiliarios internacionales.
Construir una vivienda en Austria
Como se indicó anteriormente, la vivienda sostenible está incorporada al tejido del mercado inmobiliario austríaco. En esencia, todas las nuevas construcciones del país emplean materiales de alta eficiencia energética y soluciones de energía verde. Las viviendas de nueva construcción suelen resultar más caras, aunque existen algunos planes de pago razonables para este tipo de propiedades.
Recursos útiles
- Oesterreich.gv.at – sitio del gobierno sobre propiedades en Austria
- City of Vienna – página del gobierno municipal con información de vivienda en Viena
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el alquiler medio mensual en Austria y en qué regiones se encuentran los precios más bajos y más altos?
El alquiler medio nacional sin incluir gastos adicionales es de 390 € al mes, igual que el promedio en Viena. El precio más bajo se registra en Carintia, con 310 € mensuales, mientras que el más alto lo alcanza Vorarlberg, alrededor de 500 €.
¿Cuánto cuesta aproximadamente una vivienda nueva en Austria y cómo varían los precios por provincias?
Una casa nueva tiene un precio medio de 359 000 € en todo el país. En Estiria el promedio supera los 300 000 €, y en Baja Austria supera los 338 000 €.
¿Qué documentos debe presentar un expatriado para alquilar una vivienda en Austria?
Generalmente basta con presentar documento de identidad, constancia de empleo y la visa austriaca. En algunos casos también se solicitan referencias de arrendadores anteriores.
¿Qué requisitos deben cumplir los extranjeros para acceder a viviendas subvencionadas en Austria?
Los extranjeros deben disponer de residencia legal en Austria durante al menos cinco años. Pueden beneficiarse del programa siempre que sus ingresos no superen los límites establecidos, los cuales excluyen solo al 20 % de la población.
¿Cómo protege la legislación a los inquilinos en el mercado de alquiler austriaco?
La normativa de alquileres favorece al inquilino y mantiene el control de alquileres por debajo de los niveles de un mercado libre. Esto significa que los aumentos de renta están regulados y no pueden superar ciertos límites establecidos por la ley.
