Los extranjeros pueden invertir en propiedades de alquiler en los Países Bajos, siempre que se cumplan ciertas condiciones.

Los expatriados suelen preguntar si pueden adquirir un apartamento ya alquilado o realizar una inversión buy‑to‑let. En un contexto de tipos de interés bajos y precios de la vivienda en aumento, los departamentos y residencias de las grandes ciudades holandesas se consideran una opción atractiva. Además de obtener ingresos por alquiler, los pronósticos anticipan una apreciación del valor del inmueble. Las inversiones buy‑to‑let pueden financiarse con recursos propios, aunque la contratación de una hipoteca se ha vuelto una alternativa frecuente.

• Condiciones para inversiones buy-to-let en los Países Bajos
• Obtener una hipoteca para propiedad buy-to-let en los Países Bajos

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Condiciones para inversiones buy-to-let en los Países Bajos

En nombre de la comunidad de expatriados, analizó los requisitos que deben cumplir los extranjeros interesados en invertir en una propiedad buy-to-let en los Países Bajos.

Los expatriados deben haber residido y trabajado en los Países Bajos durante, como mínimo, tres años. Su ingreso bruto mínimo anual debe ser de €45,000 y, además, se exige la condición de nacionalidad de la UE.

Otro detalle importante es que siempre se requiere disponer de fondos propios. El banco concede un préstamo de hasta el 70 % del valor de la propiedad, lo que significa que el resto de la compra debe financiarse con capital propio.

Dado que las condiciones pueden resultar complejas, resulta aconsejable consultar a un asesor. En los Países Bajos, existen profesionales especializados en orientar a extranjeros durante el proceso.

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Obtener una hipoteca para un inmueble de alquiler en los Países Bajos

Si se cumplen los requisitos, es posible solicitar una hipoteca. El banco impondrá algunas condiciones adicionales relacionadas con el alquiler del apartamento. Por ejemplo, debe tratarse de una ocupación permanente; no se permite el alquiler a través de plataformas como Airbnb ni ningún otro arrendamiento de corta duración.

Los bancos suelen financiar únicamente apartamentos y viviendas ubicados en ciudades de gran tamaño, ya que el riesgo de desocupación es bajo.

Se permite una hipoteca únicamente con intereses de hasta el 50 % del valor del inmueble. Cuando el préstamo supera ese 50 %, el tramo restante, que puede alcanzar el 70 % del valor, debe amortizarse de forma lineal en 10 años. Además, la relación entre el ingreso anual por alquiler y el costo anual de la hipoteca (intereses y amortización) debe superar el umbral de 1.25.

Las consecuencias fiscales son las siguientes: sobre el valor del apartamento (menos la hipoteca), se aplica anualmente un gravamen del 1,2 %. Este corresponde al gravamen de la caja 3 del impuesto sobre la renta.

Preguntas frecuentes

¿Qué requisitos de residencia, trabajo e ingresos deben cumplir los extranjeros para solicitar una hipoteca buy‑to‑let en los Países Bajos?

El solicitante debe haber residido y trabajado en los Países Bajos al menos tres años, ser nacional de la UE y tener un ingreso bruto anual mínimo de 45.000 €. Además, siempre se requiere disponer de fondos propios para cubrir la parte no financiada por el banco.

¿Qué porcentaje del valor de la propiedad puede financiarse mediante una hipoteca y cuánto debe aportar el comprador con capital propio?

Los bancos pueden conceder un préstamo de hasta el 70 % del valor total de la vivienda. El 30 % restante debe pagarse con fondos propios del inversor.

¿Qué tipo de alquiler está permitido en una vivienda comprada con hipoteca buy‑to‑let?

El inmueble debe destinarse a ocupación permanente; no se admite el alquiler a través de plataformas de corta duración como Airbnb. Sólo los alquileres de largo plazo cumplen con las condiciones del banco.

¿Cuál es el umbral que debe superar la relación entre los ingresos anuales por alquiler y el costo anual de la hipoteca?

La relación entre los ingresos por alquiler y los gastos anuales de la hipoteca (intereses más amortización) debe ser superior a 1,25. Este cálculo asegura que los ingresos cubran el servicio de la deuda.

¿Qué impuesto anual se aplica sobre el valor del apartamento una vez descontada la hipoteca?

Sobre el valor del apartamento, después de restar la hipoteca, se paga anualmente un gravamen del 1,2 % en la caja 3 del impuesto sobre la renta.