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Hipotecas

Evolución en la devolución de los gastos hipotecarios

Transcurridos ya Cerca de dos Años desde que con fecha 23 de diciembre de 2015 el Tribunal Supremo declarara Abusiva, la cláusula que repercutía sobre el consumidor la totalidad de los gastos derivados de la firma de la Escritura del préstamo hipotecario, muchas son las demandas que se han interpuesto en reclamación de la devolución de dichas cantidades, resultando abrumadoras, según los datos existentes, las Sentencias favorables al consumidor.

Lo primero que hay que indicar es que nada impide la reclamación a otras entidades Bancarias distintas a aquella que se vio perjudicada directamente por el Fallo de la citada Sentencia de nuestro Tribunal Supremo (BBVA), en tanto en cuanto la Sentencia declara la Nulidad de este tipo de cláusulas, cláusula que, como ocurría con las Cláusulas Suelo, venía siendo aplicada por la práctica totalidad de las Entidades Bancarias del panorama nacional en sus escrituras de Préstamos Hipotecarios.

Distintos son los conceptos que abarca dicha cláusula: Gastos de Notaría, Gastos de Registro de la Propiedad, Gestoría, Impuesto sobre actos jurídicos documentados y Tasación, aunque la Sentencia del Tribunal Supremo no se manifestó en relación a estos últimos, al no ser objeto de la demanda.

De los datos estadísticos de los que disponemos, la mayoría de las Sentencias de las Audiencias Provinciales (de las que se obtienen datos) se pronuncian a favor de la devolución de los Gastos de Notaría, Registro de la Propiedad y Gestoría, siendo el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados el más peliagudo, si bien, también hay una notable diferencia en relación a las Sentencias que se pronuncian a favor de su devolución  respecto a las que lo hacen en contra.

En cuanto a los Gastos de Tasación, si bien, en un principio no se incluían en muchas demandadas interpuestas a colación de la Sentencia del Tribunal Supremo, por no pronunciase este en torno a las mismas, cada vez son más las demandas que si lo hacen, al ser favorable a la devolución de estas la mayoría de las corrientes que se pronuncian en torno a estas.

Se estima, que en una hipoteca media, los gastos citados, en su totalidad, pueden ascender a una cantidad de en torno a las 3.000 Euros.

El procedimiento comienza a través de una reclamación extra judicial al Banco, reclamación que cuando es contestada de forma desfavorable por la Entidad suele venir rodeada de argumentos que tratan de hacer aparentar su cláusula como legal. La transparencia dentro del contrato, la negociación como parte de las negociaciones pactadas, su conocimiento y firma del prestamos,… son algunos de los argumentos que emplean, si bien, habitualmente no son ciertos, incurriendo la mayoría de la clausulas en todos los “vicios” contemplados por el Tribunal Supremo para declararlas Nulas.

Tras dicha reclamación, que aunque no obligatoria, si es aconsejable, llegaría el turno de formalizar el escrito de demanda, escrito en el que se solicitaría la Nulidad de la Cláusula y la devolución de los Gastos abonados con motivo de la misma.

En Gpv Abogados son ya a muchos los clientes a los que estamos ayudando a reclamar la Nulidad de su cláusula de Gastos hipotecarios y a obtener la devolución de los gastos abonados con motivo de la misma, así como de los intereses, por lo que si tienes cualquier duda al respecto o estas interesado en reclamar la devolución de tus Gastos, llámanos, te atenderemos sin ningún compromiso y valoraremos si la cláusula de tu préstamo hipotecario reúne los requisitos para ser declarada Nula y así recuperar los Gastos abonados a la firma del mismo.

Pago Deudas

Dación en pago de deuda

En los momentos de crisis en los que nos encontramos, cada vez hay más familias que acuden a nuestro despacho con el problema de no poder asumir su deuda hipotecaria, encontrándose en una situación desesperada, ya que de no afrontar los pagos podrían verse desahuciados y manteniendo aún la deuda con el banco.

Pago Deudas
Pago Deudas

Para evitar dicha situación, se articuló la figura jurídica de la dación en pago, que no es otra cosa que entregar un bien a cambio de saldar una deuda pendiente de pago.

En el ámbito hipotecario, entiendo que es una buena solución ante una ejecución judicial, siendo esta una alternativa, que algunos bancos y en condiciones muy tasadas están admitiendo, y de ese modo el banco da por extinguida la deuda con la entrega del inmueble hipotecado.

Como ya he mencionado, para que se pueda articular la dación en pago, deben de cumplirse una serie de requisitos, que está recogidos en el Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo de 2012, de medidas urgentes para la protección de deudores hipotecarios sin recursos.

Estos requisitos son los siguientes:

1º) Que la hipoteca esté constituida sobre un inmueble cuyo precio de compra no exceda de una cuantía determinada en función a la población del municipio en el que se encuentre el inmueble, siendo estas cuantías las siguientes:

  1. Municipios de más de 1 millón de habitantes: 200.000 €.
  2. Municipios de entre 500.000 y 1 millón de habitantes: 180.000 €.
  3. Municipios de entre 100.000 y 500.000 habitantes: 150.000 €.
  4. Municipios de hasta 100.000 habitantes: 120.000 €.

2º) Que el deudor se encuentre dentro del umbral de exclusión, para encontrarse en dicho umbral, el artículo 3 del mencionado Real Decreto Ley, establece los siguientes condiciones:

  1. Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas.
  2. Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
  3. Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
  4. Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.
  5. Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en las letras b) y c).
  6. En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.

Para poder tramitar dicha dación en pago, lo primero que se debe hacer es consultar con un abogado experto en derecho bancario, que le sirva de intermediador entre el deudor y el banco, para poder entablar una negociación con el mismo, que finalice con un acuerdo, consistente en:

  • La carencia total o parcial del capital, de esta forma desaparecería o se minoraría la letra hipotecaria durante el plazo pactado, ya que el deudor no abonaría cantidad alguna o solo abonaría los intereses, de esa forma se consigue una solución a corto plazo para poder afrontar los pagos de la hipoteca, pero esta solución hace que el préstamo hipotecario sea más costoso, toda vez que durante el tiempo que dure el acuerdo, el capital hipotecado no disminuiría, y por el contrario aumentarían los intereses.
  • Dación en pago, está solución traería consigo la extinción de la deuda con la entrega del inmueble, este acuerdo daría solución total al deudor ya que el mismo liquidaría el préstamo completo, pero por el contrario se vería en la situación de quedarse sin la vivienda, y dada su situación, sin poder acceder a otra. Por este motivo, también cabe la posibilidad de pactar con el banco que una vez realizada la dación en pago, el banco alquile la vivienda al deudor, de esta forma liquidaría el préstamo hipotecario y podría continuar viviendo en el inmueble.

Como se puede comprobar son numerosas las posibilidades que existen para intentar paliar la situación económica de las familias que se encuentren con la problemática de la imposibilidad de afrontar el pago de su hipoteca, por ello lo mejor es acudir a un despacho de abogados expertos en derecho bancario, para intentar solucionar el problema.

Clausula suelo: ¿anulación generalizada?

La respuesta parece clara a la vista de gran cantidad de sentencias, jurisprudencia del TS, miles de informes del interventor del Banco de España que dan la razón a los afectados, INCLUSO las amenazas de Bruselas de tomar partido para su anulación. Pues al final no es así y lo más alarmante, es que AQUI PARECE QUE NADIE HACE NADA, y nos asaltan las siguientes preguntas:

¿A que esperan los bancos para anular todas las clausulas suelos y devolver las cantidades entregadas de más?, ¿No hay ningún mecanismo jurídico para obligar a los bancos a hacerlo? ¿A qué está esperando el gobierno para obligar a las entidades bancarias a suprimir estas prácticas?

Lo cierto es que cada uno actúa a su manera, el problema es que son los Bancos los que actúan con más agilidad, y no precisamente en nuestro interés.

En un principio, los bancos tomaron la postura de negarlo todo, alegando que sabias lo que firmabas, por lo que son transparentes y por lo tanto legales. Y mi pregunta es, después de haber estudiado, leído y releído las escrituras de préstamos hipotecarios de casi todas las entidades bancarias y sus ofertas previas, ¿QUIEN ENTIENDE REALMENTE LO QUE FIRMA EN SU HIPOTECA? Aquí el tribunal supremo, expone con mucha lógica, que si no nos han explicado con ejemplos de diferentes escenarios lo que podía pasar, no son clausulas transparentes. El problema viene cuando esta falta de entendimiento solo se puede acreditar ante los juzgados. Esta circunstancia es aprovechada por los bancos para no anularlas de forma automática, teniendo que seguir un procedimiento largo y farragoso en el que la mayoría de de los afectados, se cansaba y desistía.

Gracias a la multitud de sentencias desfavorables a los bancos, la presión mediática, el crecimiento de las demandas y la posible agilización de los juicio, (ya que ahora es competencia de los tribunales de 1º instancia y no de los saturados Juzgados de lo mercantil.) los bancos vuelven a mover ficha, nos citan para hacernos un “FAVOR”, y con la excusa de eliminar la Cláusula suelo, nos obligan a contratar productos bancarios (seguros, planes de pensiones etc…) o incluso nos reducen la cuantía de la mensualidad (diciendo que nos quitan la clausula suelo), sin firmar nada.

¿Qué consiguen los Bancos con esto? En primer lugar, ganar tiempo, sacando mayor partido de la situación colocando productos que harán que pagues lo mismo que si tuvieras clausula suelo. Además evitan que les reclames las cantidades entregadas desde el inicio de la aplicación de la Clausula suelo. Y en el caso de no firmar nada, quien nos dice que no nos vuelven a subir el interés de la hipoteca, ¿nos fiamos de la buena intención de los bancos?

Parece que hay muy buenas intenciones a nivel ejecutivo, pero poco pueden hacer, además los juzgados son lentos, y solo pueden conocer de los asuntos que le llegan, y los bancos buscan su propio interés. POR LO QUE EL ÚNICO QUE PUEDE ANULAR SU CLAUSULA SUELO Y RECUPERAR LAS CANTIDADES ENTREGADAS ES USTED, no espere que las instituciones públicas o el banco lo hagan.

Por supuesto, ha de estar bien asesorado y guiado por una firma de Abogados solvente y especialistas en el tema. Desde GPV ABOGADOS NOS PONEMOS A SU DISPOSICIÓN PARA RESOLVERLE CUALQUIER DUDA Y SI ASÍ LO ESTIME CONVENIENTE LLEVARLE SU CASO.

Imagen:art-raven