En los momentos de crisis en los que nos encontramos, cada vez hay más familias que acuden a nuestro despacho con el problema de no poder asumir su deuda hipotecaria, encontrándose en una situación desesperada, ya que de no afrontar los pagos podrían verse desahuciados y manteniendo aún la deuda con el banco.

Para evitar dicha situación, se articuló la figura jurídica de la dación en pago, que no es otra cosa que entregar un bien a cambio de saldar una deuda pendiente de pago.

En el ámbito hipotecario, entiendo que es una buena solución ante una ejecución judicial, siendo esta una alternativa, que algunos bancos y en condiciones muy tasadas están admitiendo, y de ese modo el banco da por extinguida la deuda con la entrega del inmueble hipotecado.

Como ya he mencionado, para que se pueda articular la dación en pago, deben de cumplirse una serie de requisitos, que está recogidos en el Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo de 2012, de medidas urgentes para la protección de deudores hipotecarios sin recursos.

Estos requisitos son los siguientes:

1º) Que la hipoteca esté constituida sobre un inmueble cuyo precio de compra no exceda de una cuantía determinada en función a la población del municipio en el que se encuentre el inmueble, siendo estas cuantías las siguientes:

200. Municipios de más de 1 millón de habitantes: 200.000 €.
201. Municipios de entre 500.000 y 1 millón de habitantes: 180.000 €.
202. Municipios de entre 100.000 y 500.000 habitantes: 150.000 €.
203. Municipios de hasta 100.000 habitantes: 120.000 €.

2º) Que el deudor se encuentre dentro del umbral de exclusión, para encontrarse en dicho umbral, el artículo 3 del mencionado Real Decreto Ley, establece los siguientes condiciones:

1. Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas.
2. Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
3. Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
4. Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.
5. Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en las letras b) y c).
6. En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.

Para poder tramitar dicha dación en pago, lo primero que se debe hacer es consultar con un abogado experto en derecho bancario, que le sirva de intermediador entre el deudor y el banco, para poder entablar una negociación con el mismo, que finalice con un acuerdo, consistente en:

• La carencia total o parcial del capital, de esta forma desaparecería o se minoraría la letra hipotecaria durante el plazo pactado, ya que el deudor no abonaría cantidad alguna o solo abonaría los intereses, de esa forma se consigue una solución a corto plazo para poder afrontar los pagos de la hipoteca, pero esta solución hace que el préstamo hipotecario sea más costoso, toda vez que durante el tiempo que dure el acuerdo, el capital hipotecado no disminuiría, y por el contrario aumentarían los intereses.

• Dación en pago, está solución traería consigo la extinción de la deuda con la entrega del inmueble, este acuerdo daría solución total al deudor ya que el mismo liquidaría el préstamo completo, pero por el contrario se vería en la situación de quedarse sin la vivienda, y dada su situación, sin poder acceder a otra. Por este motivo, también cabe la posibilidad de pactar con el banco que una vez realizada la dación en pago, el banco alquile la vivienda al deudor, de esta forma liquidaría el préstamo hipotecario y podría continuar viviendo en el inmueble.

Como se puede comprobar son numerosas las posibilidades que existen para intentar paliar la situación económica de las familias que se encuentren con la problemática de la imposibilidad de afrontar el pago de su hipoteca, por ello lo mejor es acudir a un despacho de abogados expertos en derecho bancario, para intentar solucionar el problema.